Как покупателю обезопасить себя от неприятностей?

Question

Здравствуйте! Арендатор систематически задерживал оплату аренды. По договору и по закону Арендодатель вправе расторгнуть договор при неоплате двух периодов подряд и при условии направления претензии Арендодатель направил претензию, на которую арендатор не отреагировал, следующим шагом отправил уведомление о расторжении договора по причине неоплаты двух периодов подряд с требованием арендатору явиться для возврата офисного помещения и составления Акта. По причине неявки арендатора был подписан односторонний Акт. Документы о расторжении поданы в Росреестр, после чего было снято обременение, получена выписка, подтверждающая отсутствие обременения. Данное помещение планируется к покупке. Но что, если арендатор попытается восстановить права и суд вдруг найдёт причину для восстановления его прав и обяжет возобновить отношения по договору аренды. Какова будет судьба обязательств нового собственника помещения? Учитывая, что помещение покупалось с отсутствием обременения и возможно к этому моменту в помещении уже будет вестись новый бизнес. Обяжут ли нового собственника возобновить договор со старым арендатором? Или можно этого избежать? Сразу скажу, связаться со старым арендатором не получается, подписать соглашение о расторжении соответственно нет возможности. Арендатор давно уже не появляется физически в помещении и не отвечает на звонки, но в данном помещении зарегистрирован его юридический адрес. Как покупателю обезопасить себя от неприятностей? Всё вроде бы сделано правильно, на законных основаниях, процедура соблюдена, но опасение всё равно присутствует.

Хабас Гучапшев · Answer

Здравствуйте! Вы описали ситуацию, в которой арендодатель формально выполнил все требования закона и договора: направил претензию, уведомление о расторжении, составил односторонний акт возврата помещения, снял обременение через Росреестр. В подобных случаях суды, как правило, встают на сторону арендодателя, если доказана именно систематическая просрочка и соблюдён порядок одностороннего расторжения, предусмотренный ст. 619 ГК РФ и условиями договора. Если арендатор попробует восстановить свои права, то его шансы будут зависеть от того, сможет ли он доказать, что расторжение было произведено с нарушением (например, без достаточных оснований, без надлежащего уведомления, либо с фальсификацией подписей и т.п.). Однако сам факт его длительного отсутствия, неуплаты и игнорирования претензий играет против него. Теперь о вас, как о потенциальном покупателе. После снятия обременения в Росреестре, помещение официально считается свободным. Договор аренды прекращается с момента государственной регистрации прекращения права или, если обременение не было зарегистрировано — с момента получения уведомления арендатором, что здесь, как вы указали, зафиксировано через направление официальных документов. Если арендатор обратится в суд и суд вдруг восстановит договор аренды (что само по себе крайне маловероятно при соблюдении всех формальностей), то всё равно обязанностей для нового собственника автоматически не возникает. В силу статьи 617 ГК РФ обязательства по договору аренды переходят к новому собственнику только при наличии действующего арендуемого права на момент перехода собственности. У вас такого нет — в ЕГРН арендное обременение отсутствует. Таким образом, к новому собственнику не может быть применена статья о сохранении аренды при смене собственника, потому что на момент покупки аренды уже не было. Тем не менее, чтобы полностью себя обезопасить, я бы порекомендовал при покупке помещения в договор включить пункт, что на момент перехода права собственности помещение свободно от любых прав третьих лиц, включая аренду, и что продавец гарантирует отсутствие обязательств перед бывшими арендаторами. Это поможет вам в случае возможных судебных споров переложить ответственность (в том числе материальную) на продавца. Ситуация в целом выглядит юридически чистой, и риск признания договора аренды действующим — минимален, особенно если всё документально подтверждено. С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.