Для этого нужно сделать процедуру в банке, вывести бывшего мужа из созаёмщика, банк требует

Добрый день, Юлия!

Ваша ситуация типична для раздела имущества при наличии ипотеки. Действительно, этот процесс требует согласования между нотариусом, банком и бывшими супругами. Разберем, как действовать, чтобы выйти из этого замкнутого круга.

Суть проблемы и почему так происходит
 

Банк: Заинтересован в сохранении стабильного залога и платежеспособного заемщика. Вывод одного из созаемщиков (вашего бывшего мужа) для банка – это изменение условий кредитного договора, что влечет за собой риски. Поэтому банк хочет видеть, как будет выглядеть соглашение о разделе имущества, которое повлияет на их залог, прежде чем дать согласие.
Нотариус: Заверяет юридически значимые документы, но, как правило, не занимается «проектированием» договоров для сторон. Его задача – проверить законность представленного документа, убедиться в дееспособности сторон и отсутствии принуждения. Он не будет подписывать проект, если он не готов к заверению как окончательный документ. Нотариус может составить соглашение, но это уже другая услуга.
Соглашение о разделе имущества: Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ, раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Без нотариального удостоверения оно не имеет юридической силы.
Залог и обременение: Квартира находится в залоге у банка, и это обременение зарегистрировано в ЕГРН. Любые изменения в праве собственности на заложенное имущество (а раздел имущества – это изменение) должны быть согласованы с залогодержателем (банком) согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ и условиям вашего ипотечного договора.
 
 

Как быть в такой ситуации? Пошаговый план действий
 

Выход из этой ситуации есть, и он требует четкой последовательности действий и взаимодействия с банком.

Шаг 1: Получите максимально четкие требования от банка.

Попросите банк предоставить письменный перечень требований к проекту соглашения о разделе имущества. Уточните:

Какие формулировки они хотят видеть относительно ипотеки, залога, перехода права собственности и обязательств по кредиту.
Что должно быть указано в соглашении относительно того, кто остается единственным собственником и кто несет кредитные обязательства.
Нужно ли в проекте указывать, что соглашение вступает в силу после получения согласия банка и регистрации изменений в ЕГРН.
Важно, чтобы у вас на руках было письменное подтверждение их требований, а не просто устные рекомендации по телефону.
Шаг 2: Обратитесь к нотариусу с проектом и объяснением ситуации.

Найдите нотариуса, который готов пойти вам навстречу и понять специфику взаимодействия с банком. Некоторые нотариусы действительно не берутся «проектировать», но могут заверить, если вы предоставите им готовый, составленный вами или юристом проект.
Поясните нотариусу:

Что вам нужен не «черновик для проверки», а полноценное соглашение о разделе имущества, которое соответствует требованиям банка.
Что банк не требует нотариального удостоверения на стадии рассмотрения, но хочет видеть финальный текст, который будет заверен.
Что ваша цель – получить от банка предварительное согласие на этот конкретный текст соглашения.
Возможные варианты взаимодействия с нотариусом:

Нотариус сам составляет проект соглашения: Это самый надежный вариант, но он, естественно, будет стоить денег. В этом случае нотариус учтет все юридические нюансы и требования банка (которые вы ему передадите). Он составит проект, который впоследствии сам и заверит. Объясните ему, что вам нужен именно «проект для банка».
Вы или юрист составляете проект, а нотариус его «вычитывает» и готовит к заверению: Если вы или ваш юрист составите проект соглашения с учетом требований банка, нотариус может его проверить, внести необходимые правки, чтобы он соответствовал требованиям законодательства РФ, и после этого он будет готов к заверению. В этом случае, вы предоставляете банку проект, который уже прошел «проверку» у нотариуса на предмет готовности к заверению.
Использование «отлагательного условия» в соглашении: Этот вариант часто используется. Соглашение составляется и заверяется нотариусом, но в нем прописывается отлагательное условие о том, что оно вступает в силу только после получения согласия банка на изменение заемщика и (или) собственника, а также после внесения соответствующих изменений в кредитный договор и/или регистрации в ЕГРН. Этот вариант должен быть приемлем для банка, так как он фактически контролирует момент вступления соглашения в силу.
Шаг 3: Предоставьте проект соглашения банку для проверки.

Как только у вас будет готовый текст соглашения (составленный нотариусом или проверенный им и готовый к заверению), предоставьте его в банк.
Четко укажите банку, что это тот самый текст, который будет нотариально удостоверен после получения их согласия.
Шаг 4: Получите согласие банка.

Банк рассмотрит проект соглашения и, если он их устраивает, вынесет письменное согласие на изменение заемщика и залогодателя (собственника). Это согласие – ключ к дальнейшим действиям.
Обычно банк при этом также указывает условия, при которых согласие будет действовать (например, необходимость оформления дополнительного соглашения к кредитному договору, переоформление страховки и т.д.).
Шаг 5: Нотариальное удостоверение соглашения и переоформление ипотеки.

После получения письменного согласия банка, вы возвращаетесь к нотариусу и нотариально удостоверяете соглашение о разделе имущества.
Затем вы с бывшим мужем и представителями банка (или по их инструкции) подписываете дополнительное соглашение к ипотечному кредитному договору, в котором фиксируется изменение заемщика (вы становитесь единственным заемщиком) и собственника.
Эти документы (нотариальное соглашение и дополнительное соглашение к кредитному договору) подаются на государственную регистрацию в Росреестр для изменения сведений о собственнике и обременении (чтобы обременение осталось на вас как на единственном собственнике).
 
 

Что делать, если нотариусы категорически отказываются?
 

Если вы столкнулись с нотариусами, которые не хотят даже составлять проект или проверять его до получения «подписи», это говорит о нежелании углубляться в специфику. В таком случае:

Попробуйте связать нотариуса и представителя банка напрямую: Иногда личный разговор между специалистами помогает им договориться о порядке взаимодействия и о формулировках. Вы можете попросить банк связаться с вашим нотариусом или дать контакты.
Наймите юриста, специализирующегося на недвижимости или семейном праве: Такой юрист сможет грамотно составить проект соглашения, учитывая требования банка и нормы законодательства. Он также сможет донести до нотариуса специфику ситуации и доказать, что такой проект подлежит последующему заверению. Юрист может выступать посредником между вами, нотариусом и банком.
 
 

Важные юридические моменты:
 

Согласие банка: Без письменного согласия банка на изменение залогодателя (собственника) и заемщика раздел имущества с переходом квартиры полностью к вам невозможен. Банк имеет право отказать, если посчитает вас недостаточно платежеспособной или по иным причинам.
Платежеспособность: Банк будет оценивать вашу платежеспособность как единственного заемщика. Вам, возможно, потребуется предоставить справки о доходах и другие документы.
Страховка: После вывода бывшего мужа из созаемщиков, скорее всего, придется переоформить полис страхования жизни и здоровья (если он был общий) только на вас.
 
Резюме, Юлия:

Ваша задача – добиться от банка четкого изложения их требований к содержанию соглашения о разделе имущества. Затем с этими требованиями идите к нотариусу. Если нотариус отказывается «проектировать», объясните ему, что вам нужен не просто черновик, а юридически выверенный текст, который будет впоследствии заверен. Многие нотариусы готовы составлять соглашения. Если же нет, обратитесь к юристу, который составит проект, который нотариус сможет «проверить» и подготовить к заверению. После получения предварительного согласия банка на этот текст, вы сможете его нотариально удостоверить и завершить процедуру в банке и Росреестре.

Не теряйте надежды, это решаемая проблема, хотя и требует терпения и настойчивости. Удачи вам!