Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
У моего двоюродного брата есть доля в квартире, которая досталась ему на равне с женой его покойного отца
У моего двоюродного брата есть доля в квартире, которая досталась ему на равне с женой его покойного отца, квартира уже второй год не продается и не сдается, есть обоюдный долг который также достался от отца, никто моему брату не может помочь погасить его долг так как все боятся, в общем ситуация такая, что вторая хозяйка тоже не гасит долг и на квартиру сейчас наложен арест, говорили что есть время до ноября погасить долги, но пристав уже сейчас второй хозяйке предложила продать ее долю погасить ее долги а остаток в районе 500 тысяч отдать ей. Я ей предложила купить самой ее долю, но сначала надо погасить ее долги, снимать арест и уже выходить на сделку, я планирую сначала его долги закрыть, с ним договорилась что он на меня оформляет долю и уже после ко второй хозяйке идти, подскажите как мне с умом все сделать? Чтобы после того как я погашу долги они оба не переобулись и не передумали продавать вообще квартиру, я в целом хочу брату помочь и квартиру сохранить, в последующем возможно сдавать или продадим, но мне надо чтобы все было чисто с юр точки зрения. еще вопрос: брат лежал в наркологичке. и второе у него есть родственники типа тети и дяди по его отцу, мама невменяемая, больше нет родственников, как мне себя юридически защитить?
Здравствуйте,
Вы можете заключить с ними предварительные договоры купли-продажи, по ним Вы вносите залог ( в размере долга за ЖКХ).
Вы даже можете им лично этот залог не передавать, а оплатит его непосредственно по исполнительному листу за задолженность по ЖКХ. Соответственно, это все в ПДКП прописываете. ГК РФ такое предусмотрено
Ст 313 ГК РФ
1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Пристав снимет арест, они с Вами заключают основной договор купли-продажи своих долей.
Если будут отказываться, пойдут в обратку, то Вы вправе обязать их это сделать через суд
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/
Здравствуйте.
Ну по сути, Вы можете выходить на сделку таким образом.
1. Вы заключаете договор купли продажи всей квартиры с двумя текущими владельцами. В договоре указываете что часть оплаты идет судебным приставам для погашения задолженности (прямо указываете реквидиты и выверенные суммы).
2. Вы передаете договор на регистрацию в МФЦ (Росреестр).
3. Росреестр приостанавливает регистрацию перехода права собственности ввиду наличия обременения в виде запрета приставов.
4. Перечисляете деньги на счет приставов и они снимают запрет (это следует отслеживать).
5. Происходит регистрация перехода права собственности — Вы получаете соответствующий документ и перечисляете остальные денежные средства продавцам.
Второй вариант — заключаете предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Все почти то же самое, но в Росреестр выходите после погашения долгов.
скажите, а брат может мне подарить свою долю? мы просто решили что деньги я ему передам с продажи квартиры или будем ее сдавать в пополам. Как быть с предварительным договором в таком случае? или надо как то оговорить передачу денег после продажи квартиры или возможно ли дарение, а я уже после ему отдаю деньги
Подарить он не сможет в силу наличия обременения. Кроме того, дарение не может быть обусловлено каким-либо встречным предоставлением. Соответственно, Вы можете сделать договор купли-продажи с отсрочкой оплаты, но при этом Вам все равно потребуется погасить задолженность для регистрации перехода права собственности.
Здравствуйте!
Вы можете заключить с хозяйкой предварительный договор купли-продажи.
В предварительный договор купли-продажи можно включить условие о задатке или авансе, но при этом он не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить до заключения основного договора полную цену продаваемой доли или ее существенную часть (п. 1 ст. 329, п. п. 1, 4 ст. 380, п. 4 ст. 421 ГК РФ; п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).
В предварительном договоре также указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок заключения основного договора не определен, то он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Следует учесть, что при продаже доли в праве общей долевой собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
В случае продажи доли постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Договор купли-продажи доли постороннему лицу может быть заключен по истечении месяца со дня такого извещения, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, либо ранее указанного срока, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Источник: «Электронный журнал „Азбука права“, 2025
Самый простой и лучший способ себя защитить — это нотариальная сделка с подробным описанием всех условий покупки, вы можете отдельно с каждым собственником заключать договора.
В случае возникновения споров нотариальная сделка не вызывает у суда никаких вопросов.
Я думаю что нужно сделать так:
- Получите документы:
- выписку из ЕГРН;
- информацию о долгах;
- справку от брата (например, от психиатра, если есть сомнения в его дееспособности
).
2.С братом:
оформить нотариальный договор (дарения, купли-продажи, займа с залогом);
после этого — гасите его долги.
Со второй хозяйкой:
предварительный нотариальный договор купли-продажи доли;
только после него — оплата ее долгов;
затем — выходите на сделку и оформляете долю.
Единственное, каждый из них ещё должен направить друг другу предложение о выкупе доли каждого в силу ст 250 ГК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/
Только потом продать третьему лицу, т.е. Вам.
Каждый из них отказывается. Затем с Вами заключаются ПДКП и дальнейшие действия( описала выше).
Пока на квартире обременение, передача права собственности исключена. Вы можете оплатить часть его долгов под «честное слово» что он Вам потом подарит свою долю или заключить с ним на эту сумму займ. Со вторым собственником действовать через ПДКП. Оплатить вторую часть долга через залог напрямую приставу. Когда пристав снимет арест, одна Вам продает, другой дарит.