Нужно ли мне для суда привлекать земельных экспертов, и что именно они должны сделать?

Здравствуйте. Я победила в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (ст. 39.11 ЗК). Перед подписанием договора аренды я выехала на место, чтобы осмотреть объект. Увидела ряд несоответствий с документацией, представленной на аукцион.

1. В документах было обозначено, что к участку есть свободный доступ с грунтовой дороги. По факту его нет: участок зажат с двух сторон другими участками - огороженными и со строениями. Грунтовая дорога прилегает к одному из них, проехать с нее на мой участок невозможно. А съехать с асфальтовой дороги не представляется возможным, т.к. она проходит на возвышении, а участок "утоплен" на метр или полтора вниз. К тому же дорогу и участок разделяет сточная канава.

Таким образом, въехать в него на машине не представляется никоим образом, спуститься шагом - только через участок соседа.

2. Через весь участок почти по середине, проходит еще одна канава, как я понимаю, дренажная. С участка выходит через бетонное кольцо. О наличии подобного сооружения в документах, представленных на аукцион, ничего не сказано. При этом в проекте договора аренды указано следующее: "Арендодатель не несет ответственности за возможно расположенные в границах Земельного участка инженерные коммуникации, в том числе подземные"

3. Несмотря на наличие дренажной канавы сам участок местами затоплен, хотя в документах на ЗУ указано, что тот не находится в зоне подтопления.

Вопрос:

1. является ли законной подобная оговорка арендодателя, и не противоречит ли она п.п.9 п.8 ст. 39.11 ЗК?

2. Имею ли я право в описанных условиях требовать аннулирования результатов аукциона и возврата мне уплаченных денежных средств по нему?

3. Нужно ли мне для суда привлекать земельных экспертов, и что именно они должны сделать?