Здравствуйте, супруг погиб на сво, контракт подписан в московской области,а прописан в Волгоградской области.Региональную выплату можно получить в регионе, где был подписан контракт,или только по месту прописки?
Здравствуйте. Ваш вопрос крайне важен, так как покупка дома с «ранее учтенным» статусом при наличии межевания на земельном участке — это стандартная, но требующая строгого юридического контроля процедура.
Отвечая на ваш главный вопрос: да, сделка пройдет в Росреестре, но при соблюдении одного обязательного условия со стороны продавца. Если проигнорировать этот момент, ведомство приостановит регистрацию перехода права.
Ниже я подробно разберу правовой статус вашего объекта, укажу на возможные препятствия и объясню, как гарантированно провести регистрацию.
Ваша ситуация классическая для рынка загородной недвижимости. Земля уже зафиксирована в современных границах (пройдено межевание), а вот жилой дом числится как «актуальный, ранее учтенный».
С точки зрения закона, «ранее учтенными» объектами недвижимости признаются те, права на которые возникли до 31 января 1998 года (дата вступления в силу прежнего закона о регистрации № 122-ФЗ), либо которые были поставлены на технический или государственный учет (в БТИ) до 24 июля 2007 года. Это установлено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1, 4 ст. 69).
Этот статус означает следующее:
Однако, согласно ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация перехода права собственности покупателю невозможна без одновременной регистрации ранее возникшего права самого продавца.
«Государственная регистрация возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимости проводится при государственной регистрации перехода данного права...»
Это означает, что Росреестр не сможет зарегистрировать переход права на вас, пока в ЕГРН не появится запись о праве собственности продавца. К счастью, закон позволяет сделать это в рамках одной процедуры — подав заявления одновременно.
Что касается отсутствия точных координат контура дома на земельном участке (то есть земля отмежевана, а сам дом на кадастровой карте «не привязан» к земле): закон защищает покупателя в этом вопросе. Согласно ч. 11 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», отсутствие полных кадастровых сведений о ранее учтенном объекте недвижимости не является основанием для приостановления или отказа в регистрации прав и сделок с ним.
Судебная практика исходит из фундаментального принципа российского права — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, который закреплен в Гражданском кодексе РФ (ст. 131, ст. 552). Тот факт, что земля прошла межевание — это ключевой маркер чистоты сделки. Суды при рассмотрении земельных споров всегда отдают приоритет объектам с установленными границами.
Если Росреестр необоснованно приостанавливает сделку, требуя, например, предварительно составить технический план на дом и «посадить» его на участок, суды встают на сторону граждан. Практика показывает: если дом стоит на учете как ранее учтенный и у продавца есть действительный старый документ на него, требование провести полную инвентаризацию перед сделкой незаконно.
Тем не менее, Росреестр имеет законное право приостановить регистрацию (на основании ч. 8 ст. 69 Закона № 218-ФЗ), если:
Промежуточный вывод: Ваша сделка абсолютно реальна и законна. Чтобы она прошла без приостановок, вам не нужно заставлять продавца тратить месяцы на привязку дома к участку. Всё, что требуется — правильно подготовить пакет документов и скоординировать действия продавца при подаче заявления.
Чтобы минимизировать риски и гарантировать успешную регистрацию перехода права собственности на дом и землю, вам необходимо действовать по следующей инструкции:
Убедитесь, что у продавца на руках есть оригинал одного из следующих документов на дом:
Важно: Сверьте площадь дома в этих документах с актуальной выпиской из ЕГРН. Незначительные расхождения (допустимые погрешности старых обмеров) роли не сыграют, но кратная разница заставит регистратора затребовать технический план.
В договоре должны быть детально описаны оба объекта: и земельный участок, и жилой дом.
При описании жилого дома обязательно используйте специальную формулировку:
«Указанный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [указать реквизиты старого документа, например: Регистрационного удостоверения БТИ №... от...]. Право собственности Продавца является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности к Покупателю в соответствии с ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ».
При обращении в МФЦ («Мои документы») необходимо подать три связанных заявления. Проследите, чтобы сотрудник МФЦ оформил их одним пакетом:
Стандартный срок регистрации через МФЦ составляет 9 рабочих дней со дня приема заявления.
Если в процессе регистрации вам поступит уведомление о приостановке с требованием «предоставить технический план для определения координат дома», вы имеете право подать письменные возражения (апелляцию в Росреестр), сославшись на ч. 11 ст. 45 Закона № 221-ФЗ, поскольку объект является ранее учтенным и межевание участка уже проведено. Регистратор обязан возобновить процедуру.
Если у вас возникнут сложности со сбором документов, проверкой юридической чистоты истории дома или вам потребуется составить ДКП с учетом всех требований Росреестра, вы можете обратиться к юристам нашей платформы за подготовкой документов. Это гарантирует вам прохождение регистрации с первого раза без потери времени.