Здравствуйте, в феврале 2025 года на горячей линии СФР мне сказали что принят новый закон, если я увольняюсь 13.02.2025 то можно трудоустроится вновь 14.02.2025 мне сделают перерасчет пенсии

Здравствуйте. Ваш вопрос касается крайне актуальной и юридически тонкой темы - возможности сдачи в найм квартиры, приобретенной по Договору участия в долевом строительстве (ДДУ), до момента государственной регистрации права собственности в Росреестре.

В вашей ситуации ключевую роль играет то, на каком именно этапе находится процесс передачи недвижимости от застройщика к вам. Ниже мы детально разберем правовую сторону этого вопроса, проанализируем риски и изучим позицию судов, чтобы вы могли принять взвешенное решение.

Правовая оценка вашей ситуации

С юридической точки зрения возможность распоряжения жилым помещением напрямую связана с моментом возникновения права собственности. В вашей ситуации необходимо разграничивать два принципиально разных этапа:

1. Дом строится или еще не сдан, акт приема-передачи не подписан. В этот период у вас на руках есть только ДДУ. Физически квартиры как готового объекта недвижимости еще не существует, а юридически у вас имеется лишь право требования к застройщику, но не сама недвижимость. В этот период сдача квартиры в найм абсолютно невозможна ни фактически, ни юридически.

2. Дом введен в эксплуатацию, ключи получены, акт приема-передачи подписан, но право собственности в Росреестре еще не зарегистрировано. Именно к этой ситуации чаще всего и относится ваш вопрос. С момента подписания акта приема-передачи застройщик выполнил свои обязательства и передал вам ключи. Вы получаете фактическое владение и право пользования квартирой, однако юридическое право распоряжения (включая сдачу в аренду или найм) по общему правилу возникает только после государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости возникает только с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ, право сдавать жилое помещение в найм принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником. На основании п. 2 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

Таким образом, формально, пока вы не зарегистрировали право собственности в Росреестре, вы не являетесь полноценным собственником. Заключение стандартного договора найма в этот период несет в себе определенные риски признания сделки недействительной на основании статьи 168 ГК РФ как не соответствующей требованиям закона.

Судебная практика и позиции судов

Несмотря на строгие формулировки гражданского законодательства, судебная практика выработала более гибкий подход к ситуациям, когда объект уже передан будущему собственнику по акту приема-передачи, но регистрационные действия еще не завершены.

Действительность договоров, заключенных до регистрации права

Верховный Суд РФ и нижестоящие суды исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота. Если вещь фактически передана лицу, которое в будущем станет ее собственником, суды неохотно признают договоры аренды или найма недействительными только по формальным основаниям отсутствия записи в ЕГРН.

Высшие судебные инстанции ранее сформировали правовую позицию (в частности, данный подход отражен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73, выводы которого суды общей юрисдикции активно применяют по аналогии к договорам найма жилых помещений):

Договор аренды (найма), заключенный лицом, которое на момент его подписания не зарегистрировало свое право собственности на имущество, не может быть признан недействительным по одной лишь этой причине, если в последующем такое право было им зарегистрировано, а наниматель фактически пользовался помещением и не заявлял о нарушении своих прав.

Это означает, что если вы подписали акт приема-передачи квартиры от застройщика, фактически являетесь ее законным владельцем и планируете завершить регистрацию собственности, заключенный вами договор найма суды, скорее всего, признают законным.

Споры о взыскании платы за наем при отсутствии регистрации

В судебной практике часто встречаются споры, когда недобросовестные наниматели, прожив в квартире несколько месяцев, отказываются платить арендную плату, мотивируя это тем, что наймодатель еще не оформил собственность и не имел права сдавать жилье.

Суды в таких спорах единогласно встают на сторону фактических владельцев (дольщиков, подписавших акт). Судебная логика такова: поскольку наниматель фактически пользовался жилым помещением и его права владения не были нарушены третьими лицами, он обязан оплатить пользование квартирой. Освобождение нанимателя от оплаты в данном случае квалифицируется судами как неосновательное обогащение нанимателя, что недопустимо.

Перспективы и риски

Если вы решите сдавать квартиру сразу после подписания акта приема-передачи (до регистрации в Росреестре), ваши перспективы защитить свои права в суде достаточно высоки, но лишь при условии грамотного оформления документов.

Тем не менее, этот шаг сопряжен со следующими рисками:

• Риск оспаривания договора: Наниматель может попытаться признать договор недействительным, если возникнет конфликт.
• Сложности в спорах с управляющей компанией или соседями: Если наниматели затопят соседей или нанесут ущерб общему имуществу, отсутствие зарегистрированного права собственности усложнит процесс разграничения ответственности.
• Отношения с банком (при ипотеке): Если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств, в ипотечном договоре почти всегда содержится прямой запрет на сдачу объекта в наем без предварительного письменного согласия банка. Нарушение этого пункта может повлечь требование банка о досрочном возврате кредита.

Для того чтобы исключить эти риски и сделать процесс сдачи квартиры максимально безопасным до получения выписки из ЕГРН, вам необходимо следовать четкому юридическому алгоритму.

Практические шаги: пошаговый алгоритм безопасной сдачи квартиры

Если вы приняли решение сдавать квартиру после получения ключей, но до официальной регистрации права в Росреестре, вам необходимо обезопасить себя и нанимателя. Выполните следующие шаги.

Шаг 1. Добейтесь подписания Акта приема-передачи объекта

Не пытайтесь сдавать квартиру «по ключам» до официального подписания двустороннего акта приема-передачи с застройщиком. Данный акт - ваш единственный документ, подтверждающий, что застройщик передал вам права владения и пользования конкретным помещением, и вы несете за него ответственность (включая оплату коммунальных услуг).

Шаг 2. Изучите условия вашего ДДУ и ипотечного договора

• Внимательно прочтите свой ДДУ. В нем не должно быть запретов со стороны застройщика на передачу помещения в пользование третьим лицам до регистрации собственности (такие пункты встречаются редко, но их наличие может усложнить ситуацию).
• Если у вас ипотека, изучите кредитный договор. Если там прописана необходимость согласования сдачи квартиры в аренду с банком, направьте в банк заявление (в свободной форме через личный кабинет или отделение) с уведомлением о намерении сдать жилье в наем. Часто банки одобряют это при условии отсутствия просрочек по платежам.

Шаг 3. Составьте юридически грамотный Договор найма

Не используйте стандартные шаблоны из интернета, где написано «Наймодатель является собственником на основании выписки из ЕГРН». Это сделает договор уязвимым.

Внесите в договор следующие специальные формулировки:

• В преамбуле укажите: «Наймодатель, действующий на законных основаниях владения и пользования Квартирой на основании Договора участия в долевом строительстве № [номер] от [дата] и Акта приема-передачи от [дата]...»
• Добавьте пункт о гарантиях: «Наймодатель гарантирует, что право собственности на Квартиру находится в стадии государственной регистрации. Наниматель уведомлен о данном факте, согласен с ним и подтверждает, что отсутствие государственной регистрации права собственности Наймодателя на дату подписания договора не нарушает прав Нанимателя и не является препятствием для проживания».
• Обязательно составьте подробный Акт приема-передачи квартиры нанимателю, зафиксировав в нем состояние ремонта, бытовой техники и показания приборов учета на момент заселения.

Шаг 4. Своевременно легализуйте доходы и платите налоги

Сдача неоформленной в собственность квартиры не освобождает вас от обязанности платить налоги. Напротив, незарегистрированный статус жилья привлекает дополнительное внимание налоговой службы (ФНС), так как у вас нет записи в ЕГРН, но фактически объект эксплуатируется.

Оптимальное решение - зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить Налог на профессиональный доход (НПД):

• Ставка налога составит всего 4% при сдаче квартиры физическим лицам (и 6%, если нанимателем выступит юрлицо).
• Для этого вам достаточно установить мобильное приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в течение нескольких минут.
• При получении оплаты от жильцов вы обязаны формировать чек в приложении и отправлять его нанимателю. Налог будет рассчитываться автоматически.

Шаг 5. Инициируйте регистрацию права собственности без промедления

Сдача по ДДУ - это временная антикризисная мера. Постарайтесь завершить оформление права собственности как можно скорее.

• Для этого подайте комплект документов через МФЦ или воспользуйтесь порталом, перейдя на услугу Госуслуги - регистрация ДДУ.
• Для проверки этапов рассмотрения вашего заявления или после регистрации права вы можете проверить статус записи, используя официальный ресурс Росреестра.
• Как только выписка из ЕГРН будет у вас на руках, подпишите с вашим нанимателем дополнительное соглашение к договору найма, в котором укажите новые реквизиты документа, подтверждающего ваше право собственности (номер и дату государственной регистрации). Это полностью снимет любые юридические риски.

Типичные ошибки, которых следует избегать:

• Сдача квартиры до подписания акта с застройщиком. Если в квартире произойдет авария (например, прорыв трубы), застройщик легко переложит вину на вас, указав, что вы самовольно проникли в объект и пустили туда третьих лиц до завершения строительных работ.
• Использование устных договоренностей. Без письменного договора найма, где четко прописан статус квартиры, наниматель в любой момент может съехать без оплаты либо испортить имущество, а вы не сможете привлечь его к ответственности, так как формально даже не подтвердили факт его проживания.
• Игнорирование согласия соарендаторов (если ДДУ оформлен на двоих). Если в ДДУ указаны два дольщика (например, супруги), договор найма должны подписать оба участника либо один из них должен действовать по нотариальной доверенности от второго.

Если у вас возникнут сложности с составлением адаптивного договора найма, учитывающего специфику ДДУ, или потребуется детальный разбор условий вашего ипотечного договора на предмет скрытых штрафов за аренду, вы всегда можете обратиться к юристам на нашей платформе для подготовки индивидуального пакета документов.