Здравствуйте!
Согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ,
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
Продажа квартиры за 13 млн рублей формирует доход, который подлежит налогообложению, если не применяются освобождения от налога.
Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ устанавливает, что доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения.
Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, этот срок составляет 5 лет, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 217.1 НК РФ (например, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирована, — тогда срок сокращается до 3 лет). В Вашей ситуации, исходя из того, что квартира была куплена, отремонтирована и продана в короткий период, минимальный срок владения (5 лет) не соблюден, следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению.
Налоговые ставки указаны в ст. 224 НК РФ.
Теперь определим налогооблагаемый доход. Часть 2 статьи 220 НК РФ предоставляет физическому лицу право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Налогоплательщик может уменьшить сумму дохода, полученного от продажи, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В Вашем случае расходы на приобретение квартиры составляют 11 млн рублей, что подтверждено договором купли-продажи. Таким образом, налогооблагаемый доход рассчитывается как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение: 13 млн рублей минус 11 млн рублей равняется 2 млн рублей. НДФЛ с этой суммы составит 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей.
Теперь по вопросу о возможности учета расходов на ремонт в размере 1,6 млн рублей для уменьшения налогооблагаемой базы. При продаже имущества учитываются только расходы, связанные с его приобретением. Под «расходами на приобретение» понимается стоимость покупки объекта, подтвержденная документально (например, договором купли-продажи). Расходы на ремонт, даже если они документально подтверждены договором и УПД, не подпадают под понятие «расходы на приобретение», так как ремонт представляет собой улучшение уже приобретенного имущества, а не его покупку. В тексте НК РФ отсутствует норма, прямо позволяющая физическим лицам учитывать затраты на ремонт при расчете налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости.
Таким образом, расходы на ремонт в размере 1,6 млн рублей не могут быть учтены для уменьшения налогооблагаемого дохода.
Теперь рассмотрим риск признания Вашей деятельности предпринимательской. Согласно ч.1 ст. 2 ГК РФ,
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Если физическое лицо систематически покупает, ремонтирует и продает недвижимость с целью получения дохода, налоговая инспекция может переквалифицировать такой доход в доход от предпринимательской деятельности.
В Вашем случае налог можно уменьшить путем использования имущественного вычета в размере расходов на приобретение, либо можно применить фиксированный вычет в размере 1 млн рублей.
