Покупка квартиры по ДДУ

1) Пунктом 1.4. договора предусмотрено, что застройщик разместил проектную декларацию на своем сайте. Более того, такая обязанность предусмотрена ст. 19 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако на сайте ее нет.

2) В п. 2.1 договора указано, что площадь объекта состоит из всех помещений, включая балконы, лоджии, веранды, террасы (если таковые есть, но балкон, если не ошибаюсь, имеется). Вместе с тем, статья 15 ЖК РФ в обязательном порядке исключает балконы, лоджии, веранды, террасы из общей площади.  

Застройщик же в этом пункте называет площадь, включающую балкон, «общей строительной», указывая, что если в свидетельстве о праве собственности общая площадь (то есть та, которая определяется в соответствии со ст. 15 ЖК РФ) без балкона будет отличаться от размера «общей площади», поименованной так в договоре, то есть от площади, за которую Вы платите деньги за каждый квадратный метр, перерасчет не делается. В этом кроется следующий риск: площадь балкона может быть больше привычной и она уменьшит жилую площадь. Порой это вызывает судебные споры. Следовало бы согласовать размер балкона (лоджии).

3) Пунктом 2.3. предусмотрено, что объект долевого строительства не находится под обременением (в виде залога и прочего). Вместе с тем, часто застройщики берут кредиты в банках для строительства и, согласно пунктам 6, 7 ст. 13 указанного выше закона, объект переходит в залог к банку. В этом случае, застройщик, согласно п. 6 ст. 13 того же закона, до заключения договора долевого участия обязан обеспечить свои обязательства по передаче квартиры своим поручительством. Либо если поручительство он предлагает, но все же получил кредит от банка, должен получить от Вас согласие на то, что Ваши требования будут удовлетворяться из оставшихся после удовлетворения требования банка денег (п. 6 ст. 13, п. 2 ст. 15 закона).  

4) Пунктами 3.1. и 3.2. договора установлено, что срок передачи объекта — 30.01.2016 г., но не ранее ввода в эксплуатацию, которая определена на 15.09.2015 г., при этом, этот срок «ориентировочный». Этот момент довольно рискованный. 

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида

Таким образом, если в договор не включено обязательное условие, договор будет считаться незаключенным, даже если он подписан и зарегистрирован. Кроме того, аналогичным образом определяется последствие не включения существенного условия в ДДУ пунктом 5 ст. 4 закона «о дду». Незаключенный договор не порождает ни прав, ни обязанностей. Переданные застройщику деньги будут образовывать неосновательное обогащение, которое нужно будет взыскивать в порядке ст. 1102 ГК РФ.

В соответствии с пп. 2. п. 4 ст. 4 рассматриваемого закона, срок передачи объекта ДДУ участнику — условие обязательное для включения в договор.

Прямым указанием ст. 190 ГК РФ, срок, в том числе в сделке, определяется календарной датой или истечением периода времени, то есть точно, без оговорок.

Срок передачи объекта ДДУ определен указанием на конкретную дату, однако с припиской, которая говорит о том, что если ввод в эксплуатацию будет позже намеченной даты (15.09.2015 г.), соответственно может иметь место перенос передачи объекта ДДУ. Следовательно, 16.01.2015 г. — дата условная, неточная.

Исходя из этого, ориентировочное определение срока передачи объекта ДДУ содержит риск признания договора незаключенным.

5) Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода дома в эксплуатацию. Законом определен этот момент иначе. Согласно п. 5 ст. 7, гарантийный срок на объект ДДУ исчисляется с момента его передачи участнику ДДУ. 

Можно, в принципе, не менять это условие договора, потому как в этом случае будет действовать прямо норма закона, она императивна. 

Кроме того, в п. 6.3. договора указано, что требования, связанные с недостатками качества могут быть предъявлены в «разумный срок». Это не так. В соответствии с п. 6 ст. 7 закона, они могут быть предъявлены в течение гарантийного срока.

6) п. 7.3.4. возлагает на участника обязанность оплачивать коммунальные услуги и нести бремя прочих расходов по содержанию дома в пределах своей доли после момента ввода в эксплуатацию.

Вместе с тем, бремя расходов несет собственник жилья — пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ.

Однако судебная практика исходит из того, что бремя содержания возникает с момента подписания акта передачи помещения от застройщика участнику, потому как в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16
Закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права
носит заявительный характер и момент
возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого
строительства.

Но в Вашем договоре обязанность по содержанию возникает гораздо раньше подписания акта. Это положение ущемляет Вас в сравнении с действующим законодательством и судебной практикой (как пример: Постановление
Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г. N Ф03-А04/07-2/290). 

7) Пункт 7.3.7. договора возлагает на Вас обязанность использовать услуги организации, привлеченной застройщиком, по регистрации права собственности на квартиру. Этой действие Вы вполне можете осуществить сами и сэкономить. Кроме того, неизвестно сколько будут стоить такие услуги. Застройщик не вправе навязывать Вам дополнительные услуги — это противоречит п. 3 ст. 16 закона «о защите прав потребителей».

8) Пункт 9.2 обязывает Вас извещать застройщика об изменении своих реквизитов (включая даже номер телефона) в сравнении с тем, как они указаны в документах, которые будут находится у застройщика. Само по себе это нормально, но неустойка, предусмотренная этим пунктом, слишком велика за подобное нарушение — 1 % от цены договора за нарушение. Например, при цене договора в 5 млн. рублей, неустойка составит 50 000 р.

9) Согласно п. 10.2 договора, в случае нарушения Вам пунктов 7.3.1. — 7.3.10 (обязанности участника), куда входят пункты 7.3.4. — 7.3.7, риски которых рассмотрены выше, застройщик может обратиться в суд за взысканием компенсации. Если Вы не измените эту пару пунктов, то в суде от иска застройщика можно будет отбиться, ссылаясь, в случае с п. 7.3.4., на судебную практику о возможности оплачивать расходы только с момента подписания акта, а не с момента ввода в эксплуатацию, а в случае с 7.3.7., говоря о ничтожности этого пункта, поскольку законом «о защите прав потребителей» предусмотрен запрет на подобного рода условия.

10) Взаимные неустойки, предусмотренные пунктами 10.3, 10.4 договора не соответствуют неустойкам предусмотренным напрямую законом.

Договорные неустойки выше. Согласно п. 2 ст. 6 закона, с застройщика за нарушение срока передачи объекта подлежит уплате 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженная на 2. Сейчас ставка — 8,25 % в год. Если взять цену в 5 млн. рублей, то в день выйдет неустойка выйдет в 1130 рублей.

Договорная же неустойка составляет 2750 рублей в день, но она ограничена 20 % от цены договора, то есть выше взыскать нельзя, хотя это и приличная сумма.

Я бы их так и оставил. (С Вас-то уже ничего не взыскать — у Вас единовременный платеж.) Кроме того, ст. 10 закона предусмотрено, что при нарушении сторонами обязанностей применяются как договорные неустойки, так и те, что предусмотрены законом. 

11) Если передумаете через какое-то время продолжать отношения с застройщиком, например потому, что найдете другую квартиру, и решите расторгнуть договор (кроме случая, когда необходимость в этом будет вызвана ненадлежащим выполнением застройщиком своих обязанностей), необходимо будет уплатить застройщику неустойку в 10 % от цены договора. Довольно крупная неустойка, но она соответствует закону. Однако это Ваше право — настаивать на ее исключении из договора. Если не получится, то альтернатива всего лишь одна — не подписывать договор.

12) Пункт 12.1 содержит перечень обстоятельств непреодолимой силы. Некоторые к ним не относятся: забастовки в самой компании застройщика (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2008 г. по делу № А32-7947/2008-7/195), пожары (Постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2011 г. по делу № А40-54203/10-55-453), изменение законодательства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 мая 1999 г. № Ф03-А24/99-1/513).

13) Пунктом 14.2 застройщик навязывает Вам услуги по регистрации этого договора. Это тоже самое, что и под пунктом 7) консультации.

14) Стоит взять выписки из Росреестра и с информацией о правах на земельные участки, указанные в пунктах 1.1. (1.3.) договора, для проверки на соответствие указанной в договоре информации действительности.

 Обязательные требования к ДДУ (договор долевого участия) указаны в Федеральном законе

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В соответствии со ст.ст. 4 и 5 указанного закона

4. Договор должен содержать: 

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В Вашем договоре 

• объект определен, но указано, что его характеристики могут уточняться, но не указано в каких пределах они могут быть уточнены. Я бы потребовал уточнения этого в договоре
  
• сроки определены и формулировки соответствуют закону
• цена договора порядок и срок уплаты так же определены достаточно четк
• гарантии качества установлены в соответсвии с законом, хотя и указано, что гарантийный срок начинает течь с момента сдачи дома в эксплуатацию, это допускается законом

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

• обеспечения исполнения обязательств Застройщиком указаны в виде неустойки

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В
случае нарушения предусмотренного
настоящим Договором срока передачи
Участнику долевого строительства
Объекта долевого строительства
Застройщик уплачивает Участнику долевого
строительства неустойку (пени) вразмере
0,055% от Цены настоящего Договора за
каждый день просрочки, но не более 20% от
цены настоящего Договора.

Единственно. я бы потребовал внесения в договор:

Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона,должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. 

2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиватьсяпо выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

на данном этапе я бы уточнил для начала какими средствами обеспечил застройщик свои обязательства