Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос - Как мне решить этот вопрос максимально безболезненно?
Добрый день. Я собралась продавать земельный участок в поселке, где многие построили дома и зарегистрировали их до 2018 года . Земли относятся к ЛПХ сельскохозяйственным. Те после 2018 года никто теперь по новому закону не может регистрировать свои дома да и строить не имеют права на сельскохозяйственных ЛПХ..Только мы последние 20 лет так и не построили дом. А теперь, когда я решила продавать его , то оказывается , что мои 25 соток внутри застроенного поселка предназначены исключительно для пашни и я не могу там ничего строить. Т е построить то можно, никто тебя не снесет . Но если построишь что-то приличное , то потом продать с учетом дома будет невозможно. Т е , тут реальная засада. Я стала наводить справки и выяснила, что есть два пути решения вопроса. 1 . Менять назначение земли через суд. Долго , муторно и дорого ( соседи прошли через это и оформили все). 2. Узнать в правилах землепользования застройки виды разрешенного землепользования в районе участка , и если там есть вид использования "для ведения садоводства", то можно просто написать заявление в МФЦ и совершенно бесплатно добавить садоводство и после этого можно будет и строить спокойно , и делать все , что надо.. Вопрос - Как мне решить этот вопрос максимально безболезненно ? И есть ли решение? Или продавать как есть? Как мне оптимально сделать?
Здравствуйте! Очевидно, что в данному случае, как Вы хотите сделать нужно менять вид разращенного использования. Но только при реальной возможности этого.
ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Я бы рекомендовал для начала обратиться к кадастровому инженеру и получить консультацию у него в виду того, что он знает местные особенности распределения земель и владеет информацией о ПЗЗ — план земельной застройки. Информацию о возможности изменения ВРИ Вам могут предоставить в администрации местной по запросу.
Начните с проверки ПЗЗ. Если «садоводство» доступно, изменение ВРИ через МФЦ конечно лучший вариант. Если нет, взвесьте, готовы ли вы к суду ради повышения стоимости, или проще продать участок по текущей цене.Возможно, проще вообще выставить участок на продажу как есть, по той цене которую Вы хотите. И возможно, что есть покупатели готовые купить как есть, зная особенности участков в данной местности.
С 1 января 2019 года действительно вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», который ужесточил правила и сделал невозможным строительство и регистрацию домов на таких участках без изменения их статуса.
Изменение назначения земли через суд. Это возможно, если участок фактически находится в границах посёлка, где уже есть жилая застройка.
В случае успеха вы получите участок с полноценным правом на строительство и регистрацию дома, что значительно повысит его стоимость. Вы пишите что соседи уже прошли этот путь, значит, прецедент есть, и шансы на положительное решение суда выше. Но затраты действительно ощутимые.
Изменение вида разрешенного использования через МФЦ. Тут Вы проверяете Правила землепользования и застройки вашего муниципального образования. Если в них для вашей территориальной зоны предусмотрен ВРИ «для ведения садоводства», вы можете подать заявление в МФЦ на изменение или добавление этого вида использования к вашему участку. Согласно ст. 39 Градостроительного кодекса РФ и ст. 7 Земельного кодекса РФ, изменение ВРИ в пределах одной категории земель возможно без перевода категории, если желаемый ВРИ предусмотрен ПЗЗ.
Это действительно самый простой и безболезненный способ, если он применим в вашем случае.
Обратитесь в администрацию вашего муниципального образования и запросите выписку из Правил землепользования и застройки для вашей территориальной зоны. Спросите, предусмотрен ли там ВРИ «для ведения садоводства».
Если ПЗЗ нет в открытом доступе, можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) через МФЦ или Госуслуги — срок выдачи до 20 дней.
Если «садоводство» есть в ПЗЗ как основной или условно разрешённый вид использования, вы можете подать заявление на изменение ВРИ. Для условно разрешённого вида могут потребоваться публичные слушания, но это тоже делается через администрацию и обычно несложно в застроенном посёлке.
Здравствуйте!
То есть у Вас категория земель — земли сельскохозяйственного назначения?
Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую предусмотрен ст.3 Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/
При этом особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию предусмотрены ст.7 данного закона и он возможен только в исключительных случаях
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/
Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую приведены в ст.4 указанного закона
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/
Можно не менять категорию земли, а изменить территориальную зону. Существуют зоны СХ1, СХ 2 и СХ 3. Каждая из этих территориальных зон содержит возможные ВРИ.
И можно поменять территориальную зону.
Для этого нужно обращаться в администрацию.
Кроме того, согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Для этого нужно видеть ПЗЗ.
Нужно уточнить какая у Вас территориальная зона.Например, зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 — подлежащие особой охране сельскохозяйственные земли. Тогда как зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где допускается возводить жилые строения.
Можно будет попробовать изменить территориальную зону.
Можно продавать как есть, если найдется покупатель. Но в дальнейшем проблемы, связанные с изменением территориальной зоны или ВРИ лягут на нового собственника.
А в ГПЗУ есть сведения о ПЗЗ?
ГПЗу основаны на конкретных ПЗЗ.
А в ГПЗУ есть сведения о ПЗЗ?