Готовлюсь к покупке земельного участка

Здравствуйте, Василий! Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства,
а также земли, предназначенные для этих целей. Что Вы понимаете под ограничениями? Дом на такой земле Вы можете смело строить, если Вы про это.

Что касается договора купли-продажи участка и стройматериалов, составлены они сыровато, права и обязанности сторон раскрыты не в полном объеме.

Настоятельно рекомендую для составления сделки воспользоваться услугами юридической фирмы на месте приобретения, с составлением всех документов и полным сопровождением.  

Здравствуйте.

Я отвечу коротко

Готовлюсь к покупке земельного участка для строительства дома.

Василий

1. Дом Вы можете построить, но это будет именно дачный домик со всеми сопутствующими ограничениями. 

2.

8. Договор подлежит
государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента
государственной регистрации.

Этот пункт некорректен. Государственной регистрации подлежит объект недвижимости, а не договор.

3. Не совсем понятно, к чему заключать ни к чему не обязывающий «договор о намерениях». Если это аналог предварительного договора купли-продажи, его так и надо назвать, включив в него условия об ответственности за уклонение от заключение договора купли-продажи. А так — этот документ не имеет смысла.

 Здравствуйте Василий! КАТЕГОРИЯ ЗЕМЕЛЬ «СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ»… земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное
использование: для дачного строительства ( выдержка из договора), это значит что строить Вы можете, но только дачу и использовать землю под сельскохозяйственные нужды, пахать, сеять, выращивать. Конечно дачи бывают разные, но все таки числиться документально Ваше строение будет как дача. Насчет покупки стройматериалов, в договоре не указано каких именно, а приложение к договору Вы не прикрепили, исходя из того, что есть это могут быть и не нужные Вам стройматериалы. Вы уверены, что хотите строиться именно из тех стройматериалов которые предлагает Вам Продавец? и что цена на них не завышена?

Общая характеристика земель  категории сельхозназначения  – они находятся за чертой поселений и предназначены для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ). Однако по виду использования земли сельхозназначения могут сильно разниться, ограничивая возможности владельца по их застройке. Так, например, земельный участок, относящийся к категории земель сельхозназначения, может быть предназначен для огородничества  для садоводства, дачного строительства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства: в этом случае у владельца земельного участка есть право застройки, но с определенными ограничениями. Эта процедура используется, например, в том случае, если необходимо максимально расширить право владельца земельного участка на застройку территории. Подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту населённого пункта. Но обычно бывает достаточно, не меняя категории земли сельхозназначения, переменить целевое назначение участка – например, определив его для ведения дачного хозяйства. В настоящее время практика строительства на землях сельхозназначения – выкупленных у разорившихся колхозов полях – домов для постоянного проживания носит массовый характер. Вместе с тем законом предусмотрена возможность переводы участка земли сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов.

dacha.wcb.ru/index.php?showtopic=36306

Здравствуйте, Василий

В соответствии с ч. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ

1.Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На земле с/х назначения с разрешенным использованием под дачное строительство можно возводить собственный дом, а также различные хозяйственные постройки. Однако, нужно учитывать, что участок может быть предоставлен:

— для дачного строительства с правом возведения жилого дома без возможности регистрации;

— для дачного строительства с правом возведения жилого дома с возможностью регистрации.

Если в графе «вид разрешенного использования» значится «дачный», можно строить дом с возможностью прописаться в нем. Если в соответствующей графе записано, что это «садовый участок», то вы можете возвести дом, но без права прописки. 

В соответствии с ч. 2 ст.  81 ЖК РФ

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

В соответствии с абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»

дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

Что касается представленных Вами договоров, то они, действительно, не лишены недостатков, как от существенных, например п. 8 договора купли-продажи говорит о регистрации договора (с 1 марта 2013 г. регистрация договоров купли-проджаи отменена, существует лишь регистрация перехода права собственности, так и формальных ( договор о намерениях в абз. 2 п. 1.17 содержит сумму цифрами и подписью различную: цифрами указано 616, прописью «семьсот шестнадцать». Договор о намерениях существенную юридическую нагрузку не несет, его роль больше психологическая и организационная. 

В целом же, при некоторой корректировке (указанной выше) приложенных Вами договоров, сделка может быть совершена. В любом случае, право на участок у Вас возникнет с момента государственной регистрации права собственности на него, по этому материалы, стоимость которых превышает стоимость участка в шесть раз целесообразнее покупать после государственной регистрации права собственности. Для этих целей  можно заключить предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

С Уважением

Уважаемый Василий!

1. Какие ограничения накладывает с/х назначение?

Если вы имеете в виду ограничения при совершении сделок, то особый порядок совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и соответствующие ограничения  предусматривает ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако в соответствии со ст. 1 указанного закона:

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 27 Земельного кодекса РФ: 

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Исходя из этих положений закона, вы можете заключить в обычном порядке договор купли-продажи земельного участка, право собственности на который регистрируется в Росреестре.

Если же вы имеете в виду, можно ли на таком участке построить жилой дом, соглашусь с коллегами выше, если земля сельхозназначения находится в черте поселения, в том числе, на территории  ДНП, на таком участке строительство разрешено.

Заключение договора о намерениях (предварительного договора) в вашей ситуации совершенно ни к чему. Такие договоры заключаются, когда нет возможности сразу же оформить основной договор по каким-либо причинам (например, право собственности на имущество на имя продавца планируется оформить позже), у вас же имеется такая возможность. А при одновременном заключении договора о намерениях и основных договоров купли-продажи, как видимо вы планируете сделать (такой вывод следует исходя из того факта, что дата у всех договоров одна) договор о намерениях автоматически теряет свою силу.

Что действительно смущает, так это следующее:  договор купли-продажи стройматериалов заключается 28.04.2014 г., в момент заключения договора согласно п. 3.1, 3.2 договора вы передаете деньги, но собственником при этом согласно п. 1.3 не становитесь, право собственности перейдет только после фактической приемки материалов. Рекомендую передавать деньги (по крайней мере, основную их часть) исключительно при подписании акта приема-передачи.

Я прекрасно понимаю, что в этой «стройной» схеме все логично: логично принять фактически материалы, которые пока находятся на чужом земельном участке,  после регистрации права собственности на землю за вами, логично, что риск гибели имущества лежит на продавце до фактической приемки товара. 

Однако договор купли-продажи на стройматериалы и договор купли-продажи земельного участка совершенно никак не связаны, и в связи с этим  может возникнуть ситуация, когда деньги за землю и стройматериалы переданы в момент подписания договоров, право собственности на землю зарегистрируют (если конечно проблем с регистрацией не возникнет), а за это время продавец теоретически может вывезти материалы с участка. И что получается: на руках у вас остается договор, который безусловно в силу п. 5.1 конечно же имеет силу и действует до полного исполнения обязательств со стороны продавца,  материалы вашей собственностью не являются (поскольку не переданы и не подписан акт приема-передачи), соответственно иск об истребовании имущества (материалов) из чужого незаконного владения  согласно ст. 301 и ст. 305  Гражданского кодекса РФ вы не можете предъявить, вы вправе взыскать только деньги, которые даже при наличии решения суда получить с физического лица крайне сложно. 

Что касается сделки купли-продажи земельного участка, то рекомендую придерживаться следующего порядка: для начала в Росреестре  необходимо получить сведения об отсутствии обременений, затем подать документы на регистрацию права собственности, деньги необходимо передавать в день подачи документов на регистрацию. Особых претензий к договору нет.

rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/jY9BDoIwEEXP4gk6BYplWSG2U5SWYBXZEBbGYARcGM8vsBeZWb55k_9JRcbtm097b97t0DdPUpIqrFOVKh0VfpDJCACZpwU3oWfQH_k1rIEyQVUAyPEkABOe7N1Z-sC9NTZjxxhTScE4tgO0uRFaAwWga2yU2qrJlvlh5HFSUCu2ABb-2Jep6-LFzJe6TXwp_cSX8s3_f4wAkqmhu5FX51wJLT4CsfkCM0eTMg!!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNTVNQ0lLRzEwOFBGODBJOTU3NE1ITjE0RDY!/

здесь можете посмотреть об обременениях 

Здравствуйте!

Договор купли-продажи стройматериалов.

Согласно п. 1.2. договора купли-продажи строй-материалов продавец гарантирует принадлежность ему стройматериалов. 

Гарантий мало, чтобы подтвердить право собственности на материалы. Для этого нужно потребовать от продавца подтверждающие документы: будь то какие-то договоры купли-продажи, чеки. Есть риск утраты этих материалов, если выяснится, что они принадлежат другому лицу.

Пунктом 2.4. того же договора установлено, что приемка материалов производится при вручении. Это можно убрать, потому как аналогичный смысл заложен в п. 2.2. Главное — помнить, что акт приемки-передачи надо подписывать после полного пересчета и проверки качества материалов, а не «при вручении», как неопределенно высказано в п. 2.4.

В пункте 3.2. сказано, что деньги в счет оплаты по договору полностью уже переданы по «договору о намерениях» (который, по-идее, должен быть предварительным договором).

По общему правилу, нельзя передать деньги по договору купли-продажи через какой-либо предварительный договор до заключения этого договора купли-продажи, хотя в судебной практике есть разные подходы к этому вопросу. Потому как предварительный договор — это договор, содержащий только обязанности по заключению в будущем основного договора (купли-продажи) и более ничего. Есть, конечно, варианты с условием о задатке, включаемом в предварительный договор, или авансе, но правомерность таких условий всегда на гране оспоримости. 

Деньги переданные до заключения основного договора купли-продажи, то есть рассматриваемого договора продажи строй-материалов, пока составляют неосновательное обогащение продавца (ст. 1102 ГК РФ), потому как переданы без основания — договора, по которому Вам встречно передается товар.  

Лучше в этом условии указать, что оплата передается в момент подписания акта-приемки передачи строй-материалов.

Пункт 5.3. про расторжение исключительно по обоюдному согласию или по основаниям, предусмотренным законом, нормален для покупателя. Продавец не сможет расторгнуть договор без согласия покупателя, а покупатель сможет, но только если будут проблемы с качеством материала и некоторым другим основаниям.

Договор о намерениях по покупке земельного участка. 

Из п. 1.1. необходимо убрать оплату за стройматериалы, оплата за стройматериалы не относится к намерениям сторон заключить договор купли-продажи земельного участка, как ранее указано.

Обязательства покупателя в п. 2.2. — это условия купли-продажи земельного участка. Они здесь не нужны. В предварительном договоре (пусть он у Вас называется так как называется) должны быть существенные условия договора купли-продажи земельного участка (п. 3 ст. 429 ГК РФ): 1) предмет — точно описанные характеристики земельного участка, прошедшего кадастровый учет, с планом участка; 2) цена. Если со вторым все хорошо, то с первым есть проблема — нет плана.

Пункт 3.1. обязывает Вас передать всю стоимость и за стройматериалы и за участок до заключения самих договоров. 

Как я уже пояснял, не стоит передавать деньги за товар до заключения договора о передаче Вам товара, потому что, во-первых, это юридически спорно (неосновательное обогащение у продавца), во-вторых, не стоит принципиально делать полную предоплату за то, что будет передано Вам в сколько-нибудь отдаленном будущем, потому что есть риск потери этих денег, в том плане, что их можно будет взыскивать через суд, если сделки не состоятся, но в итоге, через годы так ничего и не получить или получить очень мало из-за того, что продавец потратит эти деньги, а другого имущества у него не будет. 

И самое главное, в предварительном договоре нет срока заключения основного договора купли-продажи земли.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ:

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поэтому «основной» договор купли-продажи земли, продавец вправе будет заключить в течении года, а деньги за участок и остальное полностью ему переданы.

Таким образом, если смысл предварительного договора («о намерениях») только в том, чтобы «застолбить» продавца, чтобы тот не продал участок кому-либо еще, следует либо полностью отказаться от включения в него условий о полной предоплате, либо вписать некоторый аванс. 

Посмотрел на дату и также не понял смысла в предварительном договоре (том самом «о намерениях»).

Следовало бы получить справку из Росреетра о правах на участок (не факт, что он не состоит под арестом или не заложен и прочее), стоимость которой 200 рублей, эффект — неоценим (п. 6 договора). А также попросить продавца предъявить оригинал свидетельства о праве на земельный участок.

В договоре стоит указать на обязательства нести расходы по регистрации прав пополам между продавцом и покупателем. Без его явки в Росреестр, кстати, переход права не зарегистрируют, поэтому деньги за земельный участок следует передавать исключительно после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности на землю и, таким образом, простимулировать явку продавца для регистрационных процедур. Кроме того, чтобы продавец не сомневался в платежеспособности покупателя, до регистрации, следовало бы воспользоваться услугой банковской ячейки, куда кладется вся необходимая сумма, получить которую продавец сможет лишь, предъявив вместе с Вами, новое свидетельство о регистрации права на землю.

Остальное сказали.

В соответствии со ст. 77- 81ЗК РФ

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли,
находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд
сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

2. В составе земель сельскохозяйственного назначения
выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для
обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных,
антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной продукции.

. Земли сельскохозяйственного назначения могут
использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания
защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных
с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры
(рыбоводства):

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления
их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство,
животноводство, огородничество;

(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

хозяйственными товариществами и обществами,
производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными
предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими
кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и
учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных
организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и
общеобразовательных организаций;

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных
образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и
другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в
использовании и подлежат особой охране.

1. В целях перераспределения земель для
сельскохозяйственного производства, осуществления крестьянскими (фермерскими)
хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и
расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства,
огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель
сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

1. Для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством
его деятельности гражданам, изъявившим соответствующее желание, земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в
соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском
(фермерском) хозяйстве.

(в
ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

2. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их
объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

3. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное
хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим
Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

4. Условия предоставления гражданам земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота
устанавливаются настоящим Кодексом, Федеральным законом «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также
законами субъектов Российской Федерации.

То есть, если зем. уч. относится к категории сел.хоз назначения, то он может быть использован для всех вышеуказанных целей, в том числе гражданами для ведения дачного хоз. 

Согласно ст. 10 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

{Земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах
(конкурсах, аукционах).

Правило настоящего пункта не распространяется на случаи,
предусмотренные пунктом 4
настоящей статьи.

2. Передача в аренду находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса
Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при
условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии
предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой
информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие
решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в
течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие
земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

3. Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов)
по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а
также права на заключение договоров аренды таких земельных участков
осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской
Федерации.

4. Переданный в аренду гражданину или
юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в
собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по
цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех
лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования
этого земельного участка.

(в
ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Решение о предоставлении земельного участка в собственность
или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в
течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной
форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных
участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут
подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в
сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного
назначения), по государственному мониторингу таких земель.

То есть, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляются гражданам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)., за исключением зем. уч. переданного в аренду гражданину по истечении трех лет с момента заключения договора аренды . Если Вам предлагают купить зем. уч. без торгов и дог. аренды, то сделка может быть признана недействительной.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и
местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается
Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 закона  

При продаже земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование
имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за
которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

(в
ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

2. Продавец земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера,
местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть
осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким
сделкам не может быть более чем девяносто дней.

(в
ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Извещение вручается под расписку или направляется заказным
письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в
соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование
откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении
приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня
поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок
третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

(в
ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

При продаже земельного участка по цене ниже ранее
заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец
обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с
нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

То есть, при последующей  продаже Вашего земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, 

По сути Ваш договор намерения является Предварительным договором

 В силу ст. 429 ГК РФ

По предварительному договору стороны обязуются заключить
в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного
договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен,
основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный
договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не

То есть, В предварительном договоре указываются все условия, в том числе срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Поэтому Вам следует дополнить Ваш договор намерения.

Таким образом, Вам следует учитывать все указанные требования закона и риски.
Смогу оказать услугу по составлению дог. и заявления, 
C уважением Ф. Тамара