Хочу продать дом купленный за мат капитал, доли не выделяли детям, т к построили новый дом

Добрый день.

Продажа дома, приобретённого на материнский капитал, возможна, но с рядом условий:

Получение разрешения органов опеки. Они проверяют, чтобы права несовершеннолетних детей при сделке были соблюдены. 
Подготовка нового жилья. Оно должно быть равнозначно или больше продаваемого по площади. Доли детей нужно назначить до продажи. Иногда можно выделить им меньшие доли, но только в тех случаях, когда стоимость нового жилья сильно превышает стоимость предыдущего. 
Подготовка документов. Понадобятся заявка на одобрение будущей продажи, паспорта заявителей, свидетельства о заключении брака и рождении ребёнка, выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копии лицевых счетов на старое и новое жилое помещение и другие документы. Полный перечень лучше уточнить в конкретном органе опеки и попечительства, так как требования могут отличаться в зависимости от региона. 
Если все собственники дома достигли совершеннолетия, разрешение опеки не потребуется, но понадобится письменное согласие жильцов. 

При несоблюдении условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу дома, сделка может быть признана недействительной. 

Продажа дома, купленного с использованием средств мат.капитала, возможна только в случае предварительного выделения супругу (второму родителю детей — при наличии брачных отношений между родителями) и детям долей в данном доме.

Обязанность по наделению членов семьи долями в недвижимости, купленной с использованием средств мат.капитала, прописана в ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г., согласно которой

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Доли могут быть выделены в минимальных размерах — в размере мат.капитала, разделенного на членов семьи в пропорции к стоимости дома на дату покупки.

Далее для продажи дома надо будет в порядке ст. 37 ГК РФ получить предварительное согласие от органов опеки на продажу дома с детскими долями.

Орган опеки дает согласие в случае, если в результате такой сделки материальное и жилищное положение детей не ухудшится.

Одновременно с заявлением на дачу согласия родители должны предоставить в орган опеки один из следующих документов:

— выписку о наделении детей правом собственности в ином жилом помещении, чтобы доля детей в нем была не менее отчуждаемой, а само жилье по своим характеристикам — не хуже продаваемого;

— предварительный договор о покупке иного жилого помещения (чтобы на стороне покупателей выступали, в т.ч., дети, с наделением их правом общедолевой собственности (чтобы доля детей в нем была не менее отчуждаемой, а само жилье по своим характеристикам — не хуже продаваемого).

Возможно также обсудить с органом опеки вариант открытия номинальных счетов на имя детей с зачислением средств от продажи детских долей на данные счета.