Как поступить с минимальными затратами?

Добрый день.Хотела бы получить ответ.У меня официальный развод.От брака дети 20 и 14 лет.Бывший муж унаследовал квартиру,вступил в собственность.Ведет асоциальный образ жизни.Я боюсь ,что квартиру он потеряет за долги или кто то вотрется в доверие.Боюсь что он останется на улице.Как правильно поступить и выгоднее.Он готов оформить дарственную на детей либо же на меня, бывшую супругу.Старший сын имеет проблемы по здоровью,поэтому хотелось бы обезопасить и оформить дарственную на себя.Но знаю,что за дарение ,я должна оплатить налог государству.Средств таких нет.Как поступить с минимальными затратами?