Можно ли взыскать доли с отца при продаже квартиры и действует ли его обязательство

Здравствуйте.

Моя семья продает приватизированную квартиру.

А квартира уже приватизированная?

Из обязательства следует, что ещё нет

Если не доверяете отцу, то лучше дать доверенность тому кому доверяете или юристу. Чтобы не нервничать.  

То что подпись отличается значения не имеет.  

Не совсем понятно что значит выделить доли при приватизации. Приватизируется квартира на всех в равных долях. 

В приватизации данной квартиры могут участвовать только прописанные в ней лица. Не важно от какой они супруги отца, но именно прописанные в этой квартире участвуют в приватизации. И все получают равные доли как участники приватизации. 

Здравствуйте, Иван!

Обязательство выделить доли при приватизации по своей природе ничтожно. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1, при приватизации квартира сразу передается в собственность всем имеющим право пользования ею (т.е. всем прописанным + детям, имеющим право пользования квартирой родителей, если от их законных представителей нет отказа).

Воля одного из участников приватизации не имеет значения: в любом случае договор заключается либо со всеми сразу, либо ни с кем. Доли выделяются на основании договора приватизации, а не последующих действий одного из участников.

Ниже продолжу.

Иван, добрый вечер.

Отвечу тезисно на ваши вопросы. 

Может ли отец присвоить доли законно?

Сами доли.

Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение общей долевой собственностью требует согласия всех сособственников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если квартира была приватизирована на нескольких лиц (включая мать и сына), то отец не может законно присвоить доли без их согласия. Доли принадлежат сособственникам в силу договора приватизации.

Вырученные деньги.

Учитывая, что доверенности даны на продажу, существует риск злоупотребления, например, указания заниженной цены в договоре купли-продажи или присвоения денежных средств. Если отец получает деньги за продажу квартиры на свой счет, это не означает их принадлежность ему. При споре мать и сын могут обратиться в суд, ссылаясь на статью 1102 ГК РФ (взыскание неосновательного обогащения).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Имеет ли обязательство юридическую силу?

Подобные обязательства по своей природе могут быть признаны ничтожными, так как они противоречат сути приватизации. В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация производится на всех зарегистрированных лиц, и доли выделяются на основании договора приватизации. Дополнительное обязательство не может изменить эту процедуру.

Если же обязательство связано с распределением вырученных денежных средств, то оно требует нотариального заверения для большей юридической силы (статья 163 ГК РФ).

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Указание на отличающуюся подпись может быть использовано в суде для оспаривания документа.

Какие риски связаны с доверенностями?

Доверенности, предоставляющие право продажи «на любых условиях», могут быть использованы для указания заниженной стоимости объекта, что приведет к уменьшению доли остальных участников. Согласно пункту 4.2 Письма ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей» (вместе с «Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей», утв. решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол N 07/16), полномочия в доверенности должны быть:

4.2. Полномочия, передаваемые представителю, должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Важно отметить, что доверенности можно отменить в любой момент. Согласно пункту 2 части 1 статьи 188 ГК РФ, действие доверенности прекращается с момента ее отмены.

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;

Риски налогового характера.

При продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, каждый собственник обязан уплатить НДФЛ (13%) с дохода от продажи, если он превышает 1 млн рублей. Налоговая база по доходам от продажи недвижимости, с которой необходимо уплатить налог, определяется в общем случае как разница между суммой дохода от продажи, полученной Вами согласно ДКП, и расходами, связанными с приобретением недвижимости, или суммой имущественного вычета.
При этом срок владения объектом недвижимости определяется в большинстве случаев с даты гос. регистрации права собственности. Эта дата указывается, в выписке из ЕГРН. Это может стать финансовой нагрузкой для всех участников.

Иван, на основании вышеизложенного, я рекомендовал бы Вам следующее:

Немедленно отмените выданные доверенности через нотариуса. Убедитесь, что нотариус передал сведения об отмене в реестр доверенностей. Письменно затребуйте у отца предоставить отчёт о продаже (копию договора купли-продажи и подтверждение перевода средств). Если обязательство касается распределения средств, лучше оформить соглашение в нотариальной форме. Убедитесь, что цена продажи квартиры указана в договоре в полном объеме. Для этого можно договориться о том, чтобы покупатель вносил оплату на отдельные счета сособственников. Если есть подозрение в злоупотреблениях или хищении денежных средств, мать и сын вправе обратиться в суд с иском о защите своих прав или подать заявление в правоохранительные органы. Здесь возможно усмотреть не только 160 УК РФ, но и также 159 УК РФ. 

Надеюсь мой ответ был Вам полезен!

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, можете обратиться ко мне в чат. Буду рад помочь!

Здравствуйте, Иван.

На данный момент приватизация жилых помещений оформляется договором, по которому квартира передается в равнодолевую собственность всех участников приватизации. Указанное следует из п.3 ст.244 ГК РФ и положений Закона  от 04.07.1991 N 1541-1  «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», и он не содержит указаний об образовании общей совместной  собственности. 

В результате приобретения в порядке приватизации у квартиры станет X собственникjd у каждого из которых будет по 1/X доли в праве общей долевой собственности (X — количество участников приватизации). И  продавать квартиру будет вот эти Х- продавцов, один из которых (отец) будет выступать в качестве представителя других и также от своего имени, при этом права и обязанности по договору возникнут у доверителей (см. п.1 ст.182 ГК РФ)

Сын и мать сделали доверенности на отца для продажи и приватизации.

 нужно видеть, что указано в доверенности, какими конкретно полномочиями наделен отец согласно данной доверенности.

Для продажи и приватизации

— это слишком общая формулировка для целей оценки рисков матери и сына, т.е. целей консультирования.  В контексте вопросов, она не должна содержать полномочий на определение цены долей по  усмотрению отца,  на получение денег за доли, причитающихся по договору купли-продажи матери и сыну. Кроме того, в судебной практике встречаются ситуации, когда из формулировок в доверенности суд усматривал фактическое дарение полученных денег. Поэтому, что в доверенности, является весьма важным.

1. Допустим, отец, занимающийся продажей квартиры, присвоит себе деньги от продажи (просто оставит всё на своем счету или еще как-то).

Может ли мать и сын в таком случае добиться от отца денег просто потому что доли принадлежали им?

 сын и мать могут обратиться в суд и требовать взыскание с отца неосновательное обогащение, исходя из ст.ст.246, 248, 1102 ГК РФ. Далее все будет зависеть от того, что будет у отца в наличии из имущества для целей обращения взыскания на него., будут ли деньги по факту, найдет ли их пристав.

Чтобы избежать  возможности присвоения денег, и в последующем -судебных тяжб для их возврата в доверенности должны содержаться условия продажи, в т.ч. цена, порядок расчетов сторон -на счета матери и сына -см. п.4.2 и п.4.3 Методических рекомендаций по оформлению доверенностей. В итоге отец не сможет заключить договор таким образом, что покупатель рассчитается как-то иначе.

2. Такое обязательство (см. ниже п.1) имеет юридическую силу?

 Оно не имеет практического смысла, поскольку

по первой части: при приватизации квартира и без такого обязательства будет оформляться в общедолевую собственность в силу закона;

денежные средства пропорционально долям продавцов принадлежат и без обязательства именно матери и сыну, а не отцу. Обязательство, допустим, такое будет, но что с ним делать, если отец его не исполнит. В этом вопрос.

На самом деле это вопрос практической реализации того, что предусмотрено законодательством, а не того, что отец подпишет еще и это обязательство.

Следует обратить внимание, что предусмотрено доверенностью, и что возможно на основании данной доверенности указать в договоре.

С уважением