Одностороннее расторжение договора с обслуживающей организацией

Уважаемая Татьяна.

Если УК создана в поселке частных домов — то Вы можете на основании приложенного решения, отказаться от договора и расторгнуть его в одностороннем порядке.

Но скорее всего, придётся через суд.

С уважением!

Добрый день, Татьяна!

Вы совершенно правы, что в ЖК идет речь именно об управлении многоквартирным домом.

Но дело в том, что управление к примеру коттеджным поселком ЖК в принципе не урегулировано. Однако это не означает, что к этим правоотношениями применяются нормы и договоре к примеру подряда. Отношения по своей сути аналогичны отношениям по управлению многоквартирным домом. В таком случае действует следующие положения:

Статья 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения (а они отсутствуют), к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Этим и руководствуется практика — суды, рассматривая споры об управлении подобных частных жилых домов (коттеджный поселок) и об оплате коммунальных платежей ими, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. 

Кроме того, есть также информационное письмо ВАС о том, что по аналогии нормы управления многоквартирным домом применяются по аналогии даже в случае управления нежилым помещением (офисным зданием в примеру).

Как итог — что касается вопрос об одностороннем расторжении договора, то боюсь, что не получится, остается только смена управляющей организации на общем собрании.

Формальный отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, конечно, дело хорошее, но лучше расторгнуть договор через суд, чтобы исключить иск о взыскании сумм со стороны УК вашей, когда она будет начислять суммы " просто так", потому что не согласилась с вашим односторонним расторжением.

Здравствуйте, Татьяна!

ГК РФ

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Т.о., Вы вправе расторгнуть договор либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, сославшись на указанное Вами решение суда.

добрый день!

в ЖК РФ не содержится норм, касающихся управления коттеджными поселками.  однако, как правильно указал коллега Васильев Дмитрий, нормы ЖК РФ об управлении общим имуществом многоквартирного дома могут быть применены и к управлению индивидуальной жилой застройкой в поселке.

поскольку, в данном случае управление общим имуществом заключается в ремонте сетей, дорог, вывоз мусора и т.д.

если договор на обслуживание заключался на общем собрании собственников ( а не с каждым домовладельцем индивидуально), то и  расторгается также решением общего собрания ( п8.2 ст 162 Жилищного Кодекса РФ)

Здравствуйте, Татьяна!

Отвечая на Ваш вопрос о возможности расторгнуть в одностороннем порядке договор с УК прошу обратить внимание на то, что можно расторгнуть только такой договор, который признается действительным и заключенным. Считаю, что в вашем случае договор с УК является ничтожным, а значит не заключенными по следующим основаниям:

Как Вы сами пишите есть конкретный собственник внутри поселковых дорог  и др. объектов инфраструктуры, которые обслуживает УК, поэтому УК фактически оказывает услуги этому собственнику. Вы просто являетесь пользователем этих объектов инфраструктуры. Нет такого закона, который бы обязывал бремя содержания собственности перекладывать на другое лицо. А вот у собственника есть право наложить сервитут на пользование этими объектами, за что он (собственник этих объектов, не УК) и может устанавливать плату за пользование и получать ее через посредника, заключив с УК соответствующий агентский договор .

Что бы быть уверенной в ничтожности договора, я бы Вам посоветовала обратиться в суд с иском о признании договора управления недействительным.

Здравствуйте Татьяна!

Управля́ющая организа́ция (в обиходе также управляющая компания, что неверно с точки зрения закона) — коммерческая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом.

В соответствии со с т.162 ЖК РФ 

по договору управления
многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой
стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления
товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или
органов управления иного специализированного потребительского кооператива,
лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего
Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса,
застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги
и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком
доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и
пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

То есть, по договору управления многокварт. домом УК выполняет
задание собственников жилья и следовательно данный договор относится к
разновидности договора возмездного оказания услуг.

Если речь о индивидуальных жилых домах, то  собственники также вправе заключить договора возмездного оказания услуг с организ.

Ваш договор с УК является договором возмездного оказания услуг и

Ваши правоотношения с Агентством регулируются гл.39 ГК и Законом о защите прав
потребителей.

Согласно ст.779 ГК РФ 

по договору возмездного оказания
услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить
определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик
обязуется оплатить эти услуги.

То есть, по договору управления частными домами ( тер.) УК
является исполнителем, а собственники — заказчиками.

Поэтому, в правоотношениях с УК Вы являетесь
заказчиком и вправе требовать надлежащего исполнения всех обязанностей
установленных договором и нормативными актами., в том числе относительно
протокола разногласий.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей

условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными
законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав
потребителей, признаются недействительными.

То есть, включение в договор условий, которые противоречит положениям Закона о защите прав потребителей считаются недействительными.

Согласно Вашего решения суда 

Признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Сервис 2» по включению в заключаемый с физическими лицами типовой договор на предоставление коммунальных и эксплутационных услуг условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, в отношении следующих пунктов:

— п.1.1. «Потребитель поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства с привлечением специализированных организаций обеспечить жилой дом/жилое помещение Потребителя на территории <адрес> следующими видами коммунальных и эксплуатационных услуг»;

— п.4.2 «Денежные средства поступающие от Потребителя в счёт оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг по настоящему Договору, засчитываются Исполнителем (вне зависимости от назначения платежа, указанного Исполнителем в платёжном документе) в следующем порядке: — в первую очередь – штрафы и пени; — во вторую очередь – задолженности за предыдущие периоды; — в третью очередь – текущие платежи за эксплуатационные услуги (за предшествующий месяц); — в четвертую очередь – текущие за коммунальные услуги (за предшествующий месяц)»;

— п.5.2 «За нарушение срока оплаты, установленного п.4.1. настоящего Договора Потребителем обязан выплатить Исполнителю пени в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной за коммунальные и эксплуатационные услуги суммы за каждый день просрочки, начиная с десятого календарного дня просрочки платежа. Предъявление пени к взысканию производится Исполнителем путём указания соответствующих сумм пени в выставляемых к оплате документах, в порядке, предусмотренном п.4.2 настоящего Договора.»;

— п.2.1.7 Приложения №3 к Договору «Правила предоставления эксплуатационных услуг» и приложение №4 «Расчёт стоимости эксплуатационных услуг» где внесено «техническое обслуживание и текущий ремонт внешних инженерных сетей и коммуникаций до точек их подключения к соответствующим сетям и устройствам Потребителя».

В
соответствии со ст.782 ГК РФ и ст. 32 Закона

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора
возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных
им расходов.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

То
есть, Вы вправе отказаться от услуг УК в любой момент, оплатив
фактически выполненную работу.

Поэтому, если Вы недовольны работой УК, то Вы вправе отказаться от договора независимо от его условий.

Таким образом, сейчас Вам следует направить УК письменное уведомление о расторжении договора (с просьбой вернуть уплаченную
сумму (часть)).

Смогу оказать услугу по составлению уведомления, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

Добрый день, Татьяна. Действительно, как Вы правильно заметили ваш случай не подпадает под действие норм ЖК РФ. От исполнения Вашего договора можно отказаться в одностолроннем порядке, в том числе и на основании вышеуказанного судебного решения и заключить договора с ресурсоснабжающими организациями напрямую.