Можно ли продать квартиру с маткапиталом и погасить ипотеку за новое жильё?

Здравствуйте, Нарине, г. Москва.

Подскажите пожалуйста, если купить 2-х комнатную (66 кв.м) квартиру на стадии котлавана в ипотеку, а потом продать уже имеющуюся 3-х комнатную квартиру (60 кв.м, которая куплена с вложением мат.капитала) и погасить ипотеку. Можно ли так? Детям 7 и 8 лет.

Вы можете приобрести квартиру, которая будет построена по договору долевого участия (ДДУ).

Имеющуюся квартиру с долями детей можете продать только с разрешения опеки в соответствии со ст.37 ГК РФ.

Продажа квартиры, сособственниками которой являются дети, возможна только с согласия органа опеки в порядке ст. 37 ГК РФ.

Орган опеки дает согласие на отчуждение квартиры с детскими долями только в случае одновременной покупки детям иного равноценного жилья в собственность (чтобы иное жилое помещение по своим характеристикам было не хуже продаваемого, а детские доли в нем — не менее отчуждаемых).

Т.к. по условиям ч. 2 ст. 57 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О гос.регистрации недвижимости» продажа недвижимости, сособственниками которого являются несовершеннолетние, осуществляется с обязательным нотариальным удостоверением, нотариус при удостоверении сделки требует предоставления документов, подтверждающих наделение детей собственностью в ином жилом помещении с вышеуказанными характеристиками, чтобы не произошло ухудшения материального и жилищного положения детей.

На практике нотариус проводит одновременно две сделки — первую по покупке иного жилья, вторую — по продаже имеющегося.

Орган опеки не даст согласия на продажу квартиры с детскими долями, если взамен детям будут выделяться доли в строящемся доме, обремененном ипотечным кредитом, т.к. это означает ухудшение материального положения детей.

Кроме того, банк-залогодержатель вряд ли одобрит выделение долей детям в квартире, являющейся предметом залога.