Продажа недвижимости несовершеннолетней внучке

Добрый день, Игорь!

Да, именно так, поскольку договор купли-продажи является возмездным, продать имущество несовершеннолетнему до 14 лет никак не получится, только через законных представителей.

Удачи Вам!

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Добрый день, Игорь. 

Существуют два понятия: правоспособность и дееспособность физического лица.

Правоспособность приобретается с рождения и прекращается смертью. она заключается в способности иметь права и нести обязанности. 

Дееспособность означать способность СВОИМИ ДЕЙСТВИЯМИ приобретать права и осуществлять гражданские права. 

Так вот иметь в собственности недвижимое имущество может любой гражданин с рождения, а распоряжение им может осуществлять от имени несовершеннолетнего его законным представителем.

Заключить договор купли-продажи Вы можете, но от имени внучки договор будет подписываться одним из ее родителей. Т.е. в договоре покупателем будет значиться ребенок, но дальше указано: от имени и в интересах которого действует отец (или мать) Ф.И.О.

Здравствуйте Игорь!

Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются, во вторых, там установлен запрет на сделки между опекуном (попечителем) и подопечным, т.е. ребенком. А продать недвижимость ребенку может и бабушка и дядя. Только от его имени (ребенка) будут выступать родители при совершении сделки.

Здравствуйте!

Согласно Гражданского Кодекса РФ любой несовершеннолетний ребенок может продавать, покупать и обменивать недвижимое имущество. Но проведение таких операций с недвижимостью при участии несовершеннолетнего имеет ряд особенностей. При их несоблюдении, сделка будет сорвана или признана недействительной.

Дело в том, что согласно ГК РФ несовершеннолетние дети ( не достигшие 18 летнего возраста ), считаются не дееспособными до 14 лет и с 14 до 18 — не полностью дееспособными, поэтому сделки по купле, продаже и обмену недвижимости совершаются только законными представителями или при законных представителях, в зависимости от возраста ребенка.

Законными представителями могут быть родители, опекуны или усыновители. Иными словами, если возраст ребенка до 14 лет, он является недееспособным. В этом случае сделку купли-продажи в интересах несовершеннолетнего совершает законный представитель — мать, отец, опекун или усыновитель. Если возраст ребенка с 14 до 18 лет, сделка купли-продажи совершается при согласии законных представителей, так как ребенок является не полностью дееспособным.

В этом случае, несовершеннолетний ребенок при оформлении сделки по покупке, продаже или дарении недвижимости может поставить подпись в договоре купли-продажи с обязательной оговоркой того, что сделка совершается при письменном согласии законного представителя — мамы, папы, опекуна или усыновителя. Немаловажным фактором является то, что на момент совершения сделки несовершеннолетний должен иметь при себе паспорт или свидетельство о рождении.

Это значит, что вы можете продать квартиру несовершеннолетнему, но с согласия его родителей, который будут выступать в сделке от имени своего ребенка.

Если же вы являетесь опекуном ребенка, то вы вправе только подарить ему квартиру. 

Здравствуйте! А в связи с чем возник вопрос? Да, это так. Вы правильно привели статью 28 ГК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Здравствуйте!

Не совсем так.

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе ежемесячно расходовать на содержание подопечного его денежные средства в пределах установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Опекун не вправебез предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Добрый день.

Квартиру вы можете передать либо по завещанию, либо по договору дарения. 

Если будете дарить интересы ребенка будут представлить оба или один из родителей.

Правильно ли я понимаю, что при наличии живых родителей несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) ни бабушка с дедушкой, ни родной дядя не могут продать недвижимость указанному ребенку (внучке / племяннице), а только лишь подарить или передать в безвозмездное пользование?

На сформулированный вопрос таким образом я могу ответить и да и нет. Причина следующая.

Передать в собственность несовершеннолетнего недвижимость возможно как по договору дарения, так и по договору купли-продажи. Законом ограничений не предусмотрено.

При этом как уже правильно вы понимаете, самостоятельно несовершеннолетний быть стороной такой сделки не может, поэтому от его имени и в его интересах договор должен заключать его законный представитель — любой из родителей. 

Здравствуйте Игорь. Вы правильно понимаете смысл этих норм, т.к. договор купли-продажи двусторонняя сделка и требуется подпись внучки. А она еще не достигла возраста с которого возможно самостоятельное заключения подобных сделок.

А вот подарить ей недвижимость может любой человек. 

         Можете продать, т.к. родители внучки не являются опекунами или попечителями соответственно п.3 ст.37 ГК РФ к ним не применяется.

          У Вас одна семья, а  в п.3 ст.37 ГК РФ указывает именно на опекунов и попечителей которые в большем случае не являются близкими родственниками, соответственно законодатель защищает несовершеннолетних у которых нет родителей путем запрета совершения сделок от имени подопечных между опекунами и их родственниками.

Ваш вопрос гораздо интереснее, чем можно подумать с первого прочтения.

Смотрим п.2 ст. 28 ГК РФ:

2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Т.е., в любом случае (возмездная или безвозмездная сделки по передаче недвижимости) сделка заключается от имени лица до 14 лет его законным представителем.  Т.е. должно быть не просто согласие родителя (как для лиц в возрасте 14-18 лет), а именно заключение родителем сделки от имени ребенка.

Именно в контексте ухода от взаимодействия с родителями ребенка при передаче недвижимости поняли Ваш вопрос все юристы, и именно исходя из этого давали ответы.

Далее, о связи п. 1 ст. 28 и п.3 ст. 37 — абсолютно верно, связь есть, и запрет по п.3 ст 37 распространяется и на родителей (есть подтверждение в судебной практике — напр., Постановление президиума Московского городского суда от 15.05.2008).

Если буквально читать п. 3 ст 37, то, получается, сделка купли-продажи между  ребенком (от его имени сделки заключает родитель) и близким родственником, по которой идет распоряжения имуществом ребенка (под имуществом у нас здесь будут деньги — тоже имущество по ст. 128 ГК РФ) путем приобретения недвижимости (да и не только недвижимости) будет незаконной.

Как указано Постатейном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с. (авор комментария — д.ю.н., проф. Михеева Лидия Юрьевна): «В случаях, когда все же появляется необходимость совершить сделку, запрещенную п. 3 ст. 37 ГК РФ, Закон об опеке предусматривает возможность временной замены законного представителя или попечителя. На основании ч. 1 ст. 8 Закона об опеке к полномочиям органа опеки и попечительства относится представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами, если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству или интересам подопечных. Поэтому законодательство в принципе не исключает возможность, например, продажи имущества подопечного супруге опекуна, однако от имени подопечного такую сделку должен совершить сам орган опеки и попечительства, который тем самым принимает на себя ответственность за принимаемое решение».

Следует отметить, что дядя близким родственником не является.

См. ст. 14 Семейного Кодекса РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);