8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Продажа недвижимости несовершеннолетней внучке

Правильно ли я понимаю, что при наличии живых родителей несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) ни бабушка с дедушкой, ни родной дядя не могут продать недвижимость указанному ребенку (внучке / племяннице), а только лишь подарить или передать в безвозмездное пользование?

Рассуждение:

ГК РФ. Статья 28. Дееспособность малолетних

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

(то есть родители - законные представители несовершеннолетнего, к ним применяется пункт 3 статьи 37)

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

...

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

(бабушка, дедушка и родной дядя являются близкими родственниками по крайней мере одного из законных представителей несовершеннолетнего)

04 апреля 2014, 07:39, Игорь Костин, г. Москва
Дмитрий Васильев
Дмитрий Васильев
Юрист, г. Москва
10 рейтинг

Добрый день, Игорь!

Да, именно так, поскольку договор купли-продажи является возмездным, продать имущество несовершеннолетнему до 14 лет никак не получится, только через законных представителей.

Удачи Вам!

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

04 апреля 2014, 07:48
0
0
0
0
Игорь Костин
Игорь Костин
Клиент, г. Москва

Вы не правильно поняли суть моего вопроса.

Переформулирую:

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

04 апреля 2014, 08:52

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

Тогда конечно, никаких ограничений нет, поскольку родители имеют полное право действовать от имени своих детей.

04 апреля 2014, 08:59
Консультация юриста бесплатно
Алиса Самигуллина
Алиса Самигуллина
Юрист, г. Казань

Добрый день, Игорь.

Существуют два понятия: правоспособность и дееспособность физического лица.

Правоспособность приобретается с рождения и прекращается смертью. она заключается в способности иметь права и нести обязанности.

Дееспособность означать способность СВОИМИ ДЕЙСТВИЯМИ приобретать права и осуществлять гражданские права.

Так вот иметь в собственности недвижимое имущество может любой гражданин с рождения, а распоряжение им может осуществлять от имени несовершеннолетнего его законным представителем.

Заключить договор купли-продажи Вы можете, но от имени внучки договор будет подписываться одним из ее родителей. Т.е. в договоре покупателем будет значиться ребенок, но дальше указано: от имени и в интересах которого действует отец (или мать) Ф.И.О.

04 апреля 2014, 07:52
0
0
0
0
Игорь Костин
Игорь Костин
Клиент, г. Москва

Вы не правильно поняли суть моего вопроса.

Переформулирую:

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

04 апреля 2014, 08:57

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

Может. ограничений законодательством не установлено. Несовершеннолетняя внучка/племянница может быть покупателем и впоследствии собственником недвижимости, но от ее имени в сделке участвует законный представитель.

04 апреля 2014, 09:10
Вячеслав Винокуров
Вячеслав Винокуров
Юрист, г. Москва

Здравствуйте Игорь!

Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются, во вторых, там установлен запрет на сделки между опекуном (попечителем) и подопечным, т.е. ребенком. А продать недвижимость ребенку может и бабушка и дядя. Только от его имени (ребенка) будут выступать родители при совершении сделки.

04 апреля 2014, 07:52
0
0
0
0

Котов Виктор, вы пишите:

Вонокуров Вячеслав: «Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются».

НЕ Правы-

Согласно ст. 28 ГК
РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом
применяются правила, предусмотренные пунктами 2
и 3 статьи 37
настоящего Кодекса.

Не совсем понятно, что имеете в виду Вы указывая, что я не прав. Что родители являются опекунами или попечителями? Это совсем не так.

В следующий раз пишите мою фамилию правильно.

04 апреля 2014, 08:58
Игорь Костин
Игорь Костин
Клиент, г. Москва

Вячеслав, прочитайте, пожалуйста, внимательно п. 1 ст. 28 ГК РФ.

04 апреля 2014, 08:59
Ольга Назаретская
Ольга Назаретская
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

Согласно Гражданского Кодекса РФ любой несовершеннолетний ребенок может продавать, покупать и обменивать недвижимое имущество. Но проведение таких операций с недвижимостью при участии несовершеннолетнего имеет ряд особенностей. При их несоблюдении, сделка будет сорвана или признана недействительной.

Дело в том, что согласно ГК РФ несовершеннолетние дети ( не достигшие 18 летнего возраста ), считаются не дееспособными до 14 лет и с 14 до 18 — не полностью дееспособными, поэтому сделки по купле, продаже и обмену недвижимости совершаются только законными представителями или при законных представителях, в зависимости от возраста ребенка.

Законными представителями могут быть родители, опекуны или усыновители. Иными словами, если возраст ребенка до 14 лет, он является недееспособным. В этом случае сделку купли-продажи в интересах несовершеннолетнего совершает законный представитель — мать, отец, опекун или усыновитель. Если возраст ребенка с 14 до 18 лет, сделка купли-продажи совершается при согласии законных представителей, так как ребенок является не полностью дееспособным.

В этом случае, несовершеннолетний ребенок при оформлении сделки по покупке, продаже или дарении недвижимости может поставить подпись в договоре купли-продажи с обязательной оговоркой того, что сделка совершается при письменном согласии законного представителя — мамы, папы, опекуна или усыновителя. Немаловажным фактором является то, что на момент совершения сделки несовершеннолетний должен иметь при себе паспорт или свидетельство о рождении.

Это значит, что вы можете продать квартиру несовершеннолетнему, но с согласия его родителей, который будут выступать в сделке от имени своего ребенка.

Если же вы являетесь опекуном ребенка, то вы вправе только подарить ему квартиру.


04 апреля 2014, 07:53
0
0
0
0

Игорь, в этом случае может. Я как раз выше вам писала, что если один из родителей представляет интересы ребенка в сделке и дает на нее согласие, то проблем не будет. Продавайте.

04 апреля 2014, 08:55
Игорь Костин
Игорь Костин
Клиент, г. Москва

Вы не правильно поняли суть моего вопроса.

Переформулирую:

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

04 апреля 2014, 09:00
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте! А в связи с чем возник вопрос? Да, это так. Вы правильно привели статью 28 ГК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

То есть продать может кто угодно, а выступить за покупателя могут родители несовершеннолетнего.
04 апреля 2014, 07:55
0
0
0
0
Виктор Котов
Виктор Котов
Юрист, г. Москва
7.1 рейтинг

Здравствуйте!

Не совсем так.

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе ежемесячно расходовать на содержание подопечного его денежные средства в пределах установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Опекун не вправебез предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Т.е. совершить безвозмездную одностороннюю сделку можно в отношении несовершеннолетнего. А вот для купли-продажи на значительную сумму требуется согласие органа опеки и попечительства. При наличии последнего совершить сделку купли-продажи можно, но совершать ее будут также родители и с обязательного согласия органа опеки, который должен установить, что данная сделка направлена на улучшение положения несовершеннолетнего и исключительно в его интересах.

04 апреля 2014, 07:57
0
0
0
0

Вонокуров Вячеслав: «Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются».

НЕ Правы-

Согласно ст. 28 ГК
РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом
применяются правила, предусмотренные пунктами 2
и 3 статьи 37
настоящего Кодекса.

04 апреля 2014, 08:08

По комментарию: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Именно с его имуществом например материнский капитал, но ведь родители покупают на свои деньги, а не на деньги ребенка." -

Если сделка купли-продажи, в котором покупателем является несовершеннолетний в лице своего законного представителя, то деньги являются собственностью ребенка. Иначе такая сделка является притворной, так как фактически родитель, которые передает по данной сделке деньги за приобретаемое имущество, осуществляет дарение ребенку. Поэтому в такой ситуации нужно сначала купить родителю квартиру у бабушки (др. родственника — ГК не запрещает сделки между родственниками как близкими, так и нет), а потом подарить квартиру ребенку, при этом согласия органа опеки на это не потребуется.

04 апреля 2014, 10:12
Дмитрий Петин
Дмитрий Петин
Юрист, г. Энгельс

Добрый день.

Квартиру вы можете передать либо по завещанию, либо по договору дарения.

Если будете дарить интересы ребенка будут представлить оба или один из родителей.

04 апреля 2014, 07:59
0
0
0
0

Да.

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать
недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры
ренты и другие договоры.

04 апреля 2014, 09:02
Натан Будовниц
Натан Будовниц
Юрист, г. Москва

Правильно ли я понимаю, что при наличии живых родителей несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) ни бабушка с дедушкой, ни родной дядя не могут продать недвижимость указанному ребенку (внучке / племяннице), а только лишь подарить или передать в безвозмездное пользование?

На сформулированный вопрос таким образом я могу ответить и да и нет. Причина следующая.

Передать в собственность несовершеннолетнего недвижимость возможно как по договору дарения, так и по договору купли-продажи. Законом ограничений не предусмотрено.

При этом как уже правильно вы понимаете, самостоятельно несовершеннолетний быть стороной такой сделки не может, поэтому от его имени и в его интересах договор должен заключать его законный представитель — любой из родителей.

04 апреля 2014, 08:02
0
0
0
0

Уточнение клиента

Переформулирую:

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?


Может.

04 апреля 2014, 08:55
Хотелось бы обратить внимание на контекст ст. 28 ГК РФ:К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

В вопросе спрашивается, может ли на имя ребенка приобретаться имущество по той или иной сделке. Т.е. в вопросе не идет речь об отчуждении имущества, принадлежащего ребенку.

На имя ребенка, по моему мнению может быть приобретена недвижимость, в том числе и по возмездной сделке. От имени ребенка должен выступать родитель. Продавцом может быть любой.

04 апреля 2014, 10:00
Александр Самарин
Александр Самарин
Юрист, г. Москва

Здравствуйте Игорь. Вы правильно понимаете смысл этих норм, т.к. договор купли-продажи двусторонняя сделка и требуется подпись внучки. А она еще не достигла возраста с которого возможно самостоятельное заключения подобных сделок.

А вот подарить ей недвижимость может любой человек.

04 апреля 2014, 08:40
0
0
0
0
Иван Карасев
Иван Карасев
Юрист, г. Нижний Новгород

Можете продать, т.к. родители внучки не являются опекунами или попечителями соответственно п.3 ст.37 ГК РФ к ним не применяется.

У Вас одна семья, а в п.3 ст.37 ГК РФ указывает именно на опекунов и попечителей которые в большем случае не являются близкими родственниками, соответственно законодатель защищает несовершеннолетних у которых нет родителей путем запрета совершения сделок от имени подопечных между опекунами и их родственниками.

04 апреля 2014, 09:11
0
1
0
1

В ВАШЕМ СЛУЧАЕ П.3 СТ.37 ГК РФ НА ВАС НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ.

Можете продать, т.к. родители внучки не являются опекунами или попечителями соответственно п.3 ст.37 ГК РФ к ним не применяется.
У Вас одна семья, а в п.3 ст.37 ГК РФ указывает именно на опекунов и попечителей которые в большем случае не являются близкими родственниками, соответственно законодатель защищает несовершеннолетних у которых нет родителей путем запрета совершения сделок от имени подопечных между опекунами и их родственниками.

04 апреля 2014, 09:26
Игорь Костин
Игорь Костин
Клиент, г. Москва

Иван, прочитайте, пожалуйста, внимательно п. 1 ст. 28 ГК РФ.

04 апреля 2014, 09:32
Богдан Семенюта
Богдан Семенюта
Юрист,

Ваш вопрос гораздо интереснее, чем можно подумать с первого прочтения.

Смотрим п.2 ст. 28 ГК РФ:

2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Сделка дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Т.е., в любом случае (возмездная или безвозмездная сделки по передаче недвижимости) сделка заключается от имени лица до 14 лет его законным представителем. Т.е. должно быть не просто согласие родителя (как для лиц в возрасте 14-18 лет), а именно заключение родителем сделки от имени ребенка.

Именно в контексте ухода от взаимодействия с родителями ребенка при передаче недвижимости поняли Ваш вопрос все юристы, и именно исходя из этого давали ответы.

Далее, о связи п. 1 ст. 28 и п.3 ст. 37 — абсолютно верно, связь есть, и запрет по п.3 ст 37 распространяется и на родителей (есть подтверждение в судебной практике — напр., Постановление президиума Московского городского суда от 15.05.2008).

Если буквально читать п. 3 ст 37, то, получается, сделка купли-продажи между ребенком (от его имени сделки заключает родитель) и близким родственником, по которой идет распоряжения имуществом ребенка (под имуществом у нас здесь будут деньги — тоже имущество по ст. 128 ГК РФ) путем приобретения недвижимости (да и не только недвижимости) будет незаконной.

Как указано Постатейном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с. (авор комментария — д.ю.н., проф. Михеева Лидия Юрьевна): «В случаях, когда все же появляется необходимость совершить сделку, запрещенную п. 3 ст. 37 ГК РФ, Закон об опеке предусматривает возможность временной замены законного представителя или попечителя. На основании ч. 1 ст. 8 Закона об опеке к полномочиям органа опеки и попечительства относится представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами, если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству или интересам подопечных. Поэтому законодательство в принципе не исключает возможность, например, продажи имущества подопечного супруге опекуна, однако от имени подопечного такую сделку должен совершить сам орган опеки и попечительства, который тем самым принимает на себя ответственность за принимаемое решение».

Следует отметить, что дядя близким родственником не является.

См. ст. 14 Семейного Кодекса РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);


Таким образом, Вы все правильно понимаете за исключением того, на сделки с дядей указанное ограничение не распространяется. Т.е. дядя может продать племяннику (племяннице) в возрасте до 14 лет недвижимость, и в этом случае сделку заключает от имени племянника (племянницы) родитель, такая сделка будет законна.

04 апреля 2014, 09:17
1
0
1
0
Игорь Костин
Игорь Костин
Клиент, г. Москва

Богдан, спасибо за первый ответ, реально относящийся к сути моего вопроса.

Все-таки, мне кажется, есть некоторое недопонимание по поводу "близких родственников".

Читаем буквально пункт 3 статьи 37:

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Здесь речь идет о "супругах и близких родственниках" опекуна или попечителя, а не подопечного, разве нет? Соответственно, о "супругах и близких родственниках" законных представителей (родителей), а не несовершеннолетнего, разве нет?

04 апреля 2014, 09:45

Не могу согласиться с Иваном Рожковым по причине прямого указания в законе: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом
применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего
Кодекса». Подтверждение из судебной практики я привел. Корреспондирует ей норма п.3. ст 60 СК РФ:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Можно спорить о то, насколько обоснована сама норма и какие проблемы она ставит на практике, но норма есть и ее никто пока не отменил.

По поводу Вашего уточнения, Игорь:А если подписывать договор от лица несовершеннолетнего будет второй
родитель (отец), для которого вышеперечисленные продавцы не являются
близкими родственниками (но являются таковыми для другого законного
представителя интересов ребенка — матери), в этом случае п. 3 ст. 37 ГК
РФ не действует? Про мать забываем?

На мой взгляд, Вы правы — это некий способ обойти запрет, т.к. он реально касается близких родственников законного представителя. Другой вопрос, если, что называется, дойдет до суда, не будет ли это рассмотрено как злонамеренный обход запрета. Не могу найти соответствующей судебной практики (проблемы в суде рассматриваются в контексте продажи недвижимости, а не ее приобретения), но если покупка совершена не в ущерб ребенка (например, цена не была завышена), то, на мой взгляд, оснований для признания ее недействительной не будет. Соответственно, уточнение по моему ответу — дядя, действительно, близкий родственник представителя — он брат.

04 апреля 2014, 10:08
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Гражданское право
Продажа недвижимости несовершеннолетним
Ребенку 17 лет 4 месяца устроен на официальную работу по трудовому договору, ребенок является собственником жилья, може ли он продать свою недвижимость без участия органов опеки?, или все таки надо брать разрешения от органов опеки на продажу недвижимости? родители не против продажи,так как самостоятельно зарабатывает и обеспечивает себя.
02 июля 2020, 02:35, вопрос №2812133, Екатерина Владимировна Есюкова, г. Железногорск
1 ответ
Усыновление, опека и попечительство
Продажа недвижимости несовершеннолетних без зачисления средств на их счет
Здравствуйте. Есть квартира, приобретена с использованием мат капитала. У несовершеннолетних детей (9лет и 15лет) по 1/4 доли, больше у детей в собственности недвижимости нет. Можем мы получить разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних, с дарением им доли в уже имеющейся в квартире без зачисления денежных средств от продажи квартиры где они являются собственниками?
10 января 2019, 06:43, вопрос №2219231, Валентина, г. Рязань
2 ответа
Раздел имущества
Продажа недвижимости несовершеннолетнего
Здравствуйте! Будьте добры, скажите, каковы особенности продажи недвижимости несовершеннолетнего без приобретения нового жилья, с целью переезда в другой регион на ПМЖ. Каким законом подтверждается такое право, возможны ли какие-либо препятствия совершения подобной сделки со стороны органов опеки. Каким образом могут быть далее использованы эти средства родителями ребенка. Спасибо. Ирина.
23 января 2016, 06:55, вопрос №1111730, Ирина, г. Омск
1 ответ
Договорное право
Договор купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему
как составить договор купли-продажи дома несовершеннолетнему ребенку, какие статьи должны быть там учтены? Какие документы необходимо предоставить?
29 октября 2015, 10:21, вопрос №1023286, Любовь, г. Сочи
1 ответ
Налоговое право
Должен ли платить налог с продажи недвижимости несовершеннолетний?
Должен ли платить налог с продажи недвижемости несовершеннолетний если не прошло трех лет с момента приобретения
26 октября 2015, 04:06, вопрос №1018843, Светлана, г. Тюмень
1 ответ
Дата обновления страницы 04.04.2014