Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

296 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
296 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Ипотека

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Покупатель моей квартиры берет ипотеку в сбербанке и хочет фиктивно завысить стоимость квартиры для получения большей суммы от банка. Расскажите пожалуйста о моих рисках и как правильно поэтапно организовать сделку? На сколько я понимаю, сначала я получаю на руки от покупателя некоторую сумму, а потом сам банк перечисляет мне на счет остаток? В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

01 Апреля 2014, 09:51, вопрос №413201 Эдик, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Эдик.

    В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

    В договоре Вы это не пропишите. Разница окажется в руках покупателя тогда, когда Вы ему её отдадите... 

    Но, смотрите… Сумма в договоре у Вас должна быть такая, на какую даёт банк остаток + то, что он платит наличными… Т.е. сумма должна быть завышенная… И, честно говоря, никто не мешает Вам вообще не отдавать покупателю ничего... 

    С уважением!

    01 Апреля 2014, 09:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петин Дмитрий

    Добрый день.

    Яна права.

    А разве стоимость квартиры определяется не на основании отчета независимого оценщика? Уточните у вашего покупателя.

    01 Апреля 2014, 09:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Эдик!

    В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

    01 Апреля 2014, 10:00
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Главный риск, который Вы как продавец будете нести заключается в том, что если предположить, что по каким-то причинам сделка будет признана недействительной с обязанием сторон вернуть все в исходное положение, то вы должны будете вернуть деньги в том размере, которые указаны в договоре. 

    Поэтому Вам следует оценить, насколько такой риск вас устраивает. В остальном же, подобная сделка никак не будет отличаться от обычной ипотечной сделки. 

    Вы можете получить от покупателя аванс, сумма которого будет входить в стоимость квартиры. Под «присмотром» банка заключаете договор. Банки часто требуют обязательно его удостоверять у своего нотариуса, поэтому договоритесь сразу, что все расходы несет покупатель (тем более, что на практике, обычно так и происходит). Ипотечные деньги на практике выплачиваются также, как и деньги покупателя. В день сделки, на счет покупателя поступает необходимая сумма, которую он может снять. Вы эту сумму вместе закладываете в ячейку и заключаете договор об условиях доступа. После регистрации вам открывается доступ и вы получаете деньги по договору. 

    01 Апреля 2014, 10:00
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?

    01 Апреля 2014, 10:42
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Подобная схема не получится в принципе — банк не будет выдавать ипотечный кредит без проведения оценки его стоимости, поскольку стоимость помещения принципиально важна для банка, так как будет являться предметом залога.

    Удачи Вам!

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.

    01 Апреля 2014, 10:00
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кочергина Жанна

    Банк напрямую перечислит деньги Вам в той сумме кредита, которую решит выдать. Поэтому Ваш Покупатель не сможет восопользоваться суммой денег, составляющих разницу. Получить эти деньги от сможет только от Вас.

    01 Апреля 2014, 10:00
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    добрый день!

    у банков разные требования по ипотеке, зачастую банк от покупателя принимает средства себе, а потом продавцу перечисляет всю сумму сразу ( в вашем случае завышенную). только вы сами потом отдаете  излишек покупателю это, так сказать на вашей совести. 

    единственно, с завышенной суммы продажи квартиры, указанной в договоре, вам придется платить налог .

    01 Апреля 2014, 10:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте, Эдик!

    Завышая стоимость квартиры, покупатель больше рискует в том плане, что если в Договоре расчёт производиться через банк (по расчётным счетам), а покупатель переведёт меньшую сумму в чем договоре, Вы имеете как продавец потребовать всё сумму по Договору. Если же оплата происходит наличными, то опять же если сумма указанная в расписке о получение денег меньше чем та которая указана в Договоре вы можете потребовать доплаты.

    Плюсом ля покупателя может быть, в том случае если вдруг банк решит обратить взыскание на квартиру (если покупатель не справиться с ипотекой), то на торги как правило выставляется квартира по той цене, которая указана в договоре, чем она выше, тем выгоднее покупателю.

    Удачи Вам!

    01 Апреля 2014, 10:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Эдик, здравствуйте!

    Это явно мошенническая схема. 

    Согласно ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового. 4. Деяния, предусмотренные частями первой или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, — наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового. Примечание. Крупным размером в настоящей статье, а также в статьях 159.3, 159.4, 159.5, 159.6 настоящей главы признается стоимость имущества, превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей, а особо крупным — шесть миллионов рублей.

    Оно вам надо быть соучастником преступления?

    Желаю удачи!

    01 Апреля 2014, 10:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте

    В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке, то есть покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги, в том числе и те, которые не получал. По этому, формально существует подобного рода риск. Его вероятность, конечно, мала, но теоретически, такая возможность есть.

    как правильно поэтапно организовать сделку?

    Судя по всему, Ваш покупатель уже был в банке и прошел консультацию, а возможно, уже начал оформлять документы. 

    Если Ваш покупатель еще не делал предварительный расчет у кредитного менеджера, то ему необходимо это сделать. Дело в том, что Банк должен его оценить в качестве заемщика. 

    После того, как банк одобрить его, как потенциального заёмщика, Вы можете вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

    То, что покупатель хочет купить квартиру по завышенной цене, уже не характеризует его с положительной стороны. Существует возможность, что банк ему откажет (клиент не платежеспособен).

    Покупателю не стоит отдавать ни какие оригиналы документов для предъявления их в банке. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

    Далее решается вопрос о задатке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

    Далее, в Банк Вам необходимо принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку.  Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. 

    Далее проводится оценка квартиры. Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. 

    Далее, банк рассматривает заявку по ипотечному кредитованию. Банк запрашивает копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру.

    Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке.  Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Вам же, ни под каким предлогом не нужно отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получите все деньги.

    После чего все документы подписаны, они регистрируются в уполномоченных государственных органах. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. 

    С Уважением.


    01 Апреля 2014, 10:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?

    Взять такую расписку Вы можете, это Вас обезопасит в определенной степени. Но вопрос в другом, жертвой мошенников Вы стать действительно можете. Сроки исковой давности по признанию сделки недействительной бывают до трех лет. Но это формально, на практике сроки могут продлеваться. Я рекомендую не заключать сделку на таких условиях.

    01 Апреля 2014, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Могу ли я стать жертвой мошенничества?

    Здесь будет без вариантов ст.159.1 УК РФ… Вы пойдёте как соучастник…

    Поэтому подумайте ещё раз и найдите другого покупателя...

    01 Апреля 2014, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уточнение клиента

    У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре. При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги. Остальные деньги он получит уже потом от банка. и еще вопрос, в какие сроки (до какого момента) сделка может оказаться не действительной. Могу ли я стать жертвой мошенничества?


    Размер Аванса всегда определяется сторонами. Вы вправе пойти покупателю на уступки и в качестве аванса принять любую сумму. Более того, аванс даже не является обязательным платежом. Поэтому займ здесь ни к чему. Хотя если составить расписку о займе (не привязывая к сделке) у вас возникнут дополнительные способы защиты. 

    Сделка может быть признана недействительной только после её совершения (ранее такой сделки попросту еще нет). Договор считается заключенным с момента подписания, а переход права собственности осуществляется после регистрации.

    Вот после этих событий, теоретически сделку можно оспаривать. 

    Предпосылок для того, чтобы вы стали жертвой мошенничества лично  я пока не вижу. Но если вас смущает эта ситуация, вы не обязаны соглашаться на условия покупателя. Тем более, что вы рискуете непонятно ради чего. Но решение за Вами. 

    01 Апреля 2014, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats