Имеется дом в общедолевой собственности. Оформлен на 2 сестры сособств на 12/15 доли, 3/15 зависли в воздухе (никто не принял наследство). Участок под домом оформлен на 1 лицо. Хотим передать недвижимость родственнице (продать/подарить или др). Вопрос как провести отчуждение в пользу нашей родственницы.
Участок под домом оформлен на 1 лицо. Хотим передать недвижимость родственнице (продать/подарить или др). Вопрос как провести отчуждение в пользу нашей родственницы.
Добрый день!
А родственница готова получить в собственность Вашу долю?
Если родственница готова принять в дар/купить 3/15 доли в домовладении, то надо обратиться к нотариусу и заключить соответствующий договор, поскольку согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению
В соответствии с п. 1 ст. 1151 ГК РФ
В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
Т.е. если 3/15 доли на дом являются наследственным имуществом, которое не было принято наследниками после смерти собственника данной доли в порядке наследования в предусмотренные ст. 1154 ГК РФ сроки, то данное наследственное имущество становится выморочным по смыслу ст. 1151 ГК РФ.
На основании п. 2 ст. 1151 ГК РФ
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Таким образом, если указанную долю в жилом доме в размере 3/15 долей в праве общей долевой собственности в порядке наследования никто из наследников умершего собственника данной доли не принял, она переходит в собственность местного муниципалитета.
Собственники остальной доли жилого дома в размере 12/15 могут обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной доли в размере 3/15 на основании ст. 250 ГК РФ и п. 4 ст. 252 ГК РФ.
На основании п. 4 ст. 252 ГК РФ доля может быть принудительно выкуплена остальными сособственниками в случае, если:
— выкупаемая доля является незначительной;
— выкупаемая доля не может быть реально выделена;
— собственник незначительной доли не имеет существенного интереса в ее использовании.
Уже после выкупа данной доли в размере 3/15 у муниципалитета собственники дома смогут распорядиться им по своему усмотрению, в т.ч. продать или подарить родственнице или любому иному лицу на свое усмотрение.
До момента выкупа указанной доли в размере 3/15 у муниципалитета собственники оставшейся доли в доме в размере 12/15 могут распоряжаться только своей долей.
При этом если они планируют продажу своих долей, то обязаны соблюсти преимущественное право сособственника на выкуп доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ, т.е. обязаны предложить покупку своих долей муниципалитету.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Вывод:
Чтобы передать весь дом родственнице необходимо сначала выкупить выморочную долю в размере 3/15 у муниципалитета.
Распорядиться своей долей в праве собственности на дом собственник может по своему усмотрению с учетом следующих ограничений:
— если планируется продажа доли, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ необходимо соблюсти преимущественное право сособственников на выкуп доли, т.е. сначала необходимо предложить выкупить долю сособственникам, а когда они откажутся от выкупа или никак не отреагируют на предложение выкупа в течение 30 дней — можно будет продать иным лицам.
— если планируется дарение доли, то можно не соблюдать преимущественное право выкупа доли сособственниками, т.к. правило ст. 250 ГК РФ действует только для возмездных сделок (купли-продажи).
Кроме того, любая сделка по отчуждению доли требует в соответствии со ст. 41 ФЗ № 215 от 13.07.2015 г. «О гос.регистрации недвижимости» обязательного нотариального удостоверения.
Если это будет договор дарения, то можно совершать его без уведомления третьего сособственника. Если сёстры родные, то от налога на доходы при дарении сестра освобождается в силу ст. 217 Налогового Кодекса РФ.
По доле третьего собственника далее продолжу.
Но уточните, почему сестрам не выдали право на эту долю, если её никто не принял.
И как давно умер наследодатель.