Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

252 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
252 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Сдача в аренду спорных нежилых помещений

Возможна ли сдача в аренду спорных нежилых помещений. Спор о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания в многоквартирном доме (как указано в прикрепленном файле). Если нет, то указать почему с ссылкой на закон.

Кроме того, подлежат сейчас регистрации договоры аренды, заключенные более чем на один год. Если нет (ссылка на закон).

  • Scan определение арест.pdf
26 Марта 2014, 13:26, вопрос №407648 Ольга, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Сдача этих помещений в аренду на данном этапе возможна. Вам запрещено только регистрировать переход права на данное имущество. Соответственно, Вы вполне сможете заключить договор аренды сроком до 1 года, либо без указания срока, поскольку данные договоры не требуют гос. регистрации.

    Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     

     

    26 Марта 2014, 13:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Невротов Александр

    Уважаемая Ольга! В определении указан запрет на совершение регистрационных действий по переходу права другим лицам. Соответственно, что не запрещено, то разрешено и сдавать в аренду можно.

    По поводу аренды. п. 2 ст. 651 ГК РФ гласит:

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Поэтому, да, подлежит

    26 Марта 2014, 13:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте Ольга!

    Да вы можете сдавать данные помещения в аренду, главное чтобы аренда была либо бессрочная, либо срок аренды не превышал 1 год, так как такие договора не подлежат регистрации в Росреестре.

    В соответствием с Гражданским кодексом  РФ

    Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Главное прописать возможности досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя, чтобы не попасть под штрафные санкции.

    Удачи Вам!

    26 Марта 2014, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Есть одна лазейка. В связи с внесения поправок в ГК РФ, с 1марта 2013 года была отменена обязанность по регистрации договоров аренды, в том числе заключенных на срок год и более. Однако, в связи с тем, что в законопроект были внесены поправки, обязанность регистрировать данные договора была восстановлена с 4 марта 2013 года.

    Поэтому если их заключить  2 и 3 марта 2013 года, то они не будут подлежать регистрации. Хотя есть по этому вопросу разъяснения и масса нюансов.

    26 Марта 2014, 13:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    42%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ну да, есть четкие разъяснения, что в этот период применяется порядок, существовавший до внесения изменений. Как раз для подобных уловок. 

    26 Марта 2014, 14:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Ольга!

    В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ



    собственникам помещений в многоквартирном доме
    принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
    являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
    помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
    лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
    подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
    одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
    крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
    электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
    доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
    земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
    благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
    благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
    участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер
    земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
    соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
    градостроительной деятельности.
    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
    установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
    имуществом в многоквартирном доме.
    По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
    общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
    доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
    нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.





    То
    есть, все вышеуказанное имущ. находится в общей долевой собств. 

     собственников помещений в многоквартирном доме собственников и

    по их решению,

    принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

    Согласно ст.44 -ст. 46 ЖК РФ

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном
    доме является органом управления многоквартирным домом.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в
    многоквартирном доме относятся:

    3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

    .

    Решения общего собрания
    собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на
    голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов
    принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
    доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1
    части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений,
    которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа
    голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания
    собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в
    порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

    .

    То есть, если на ОС было принято решение о передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иным лицам, то собственники вправе заключать договора аренды.

    Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

    2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также ле­стничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного по­мещения.

    3. Право общей долевой собственности на общее имущество при­надлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависи­мости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

    4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

    5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

    При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

    То есть, если Вы явл.истцом, то соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

    6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

    В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

    9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собствен­ности на указанное имущество.

    Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, дос­туп к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зареги­стрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

    Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требова­ния распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

    То есть, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зареги­стрировано в реестре не за всеми, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущества.

    Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

    Таким образом, Вы вправе требовать признания общей собств. , а также --об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом на  такие требова­ния распространяется общий срок исковой давности.

    В силу ст. 609 ГК РФ

    Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    .То есть, если Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений>
    разъясняет

     

    Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    То есть, если договор аренды нежилых помещений, заключен на срок менее одного года, то он не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

    Смогу оказать услугу по составлению иска о договорах,
    а также проконсультировать по успешному решению вопроса в суде.
    C уважением Ф. Тамара


    28 Марта 2014, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats