Исчисление налога

Также одно из
последний писем МинФИна по схожему вопросу:

В соответствии со ст. 346.15
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики,
применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта
налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые
в соответствии со ст. 249
Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250
Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не
учитываются доходы, указанные в ст. 251
Кодекса.

Согласно ст. 249
Кодекса выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений,
связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или
имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

При этом ст. 251
Кодекса не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости
коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.),
поступающего арендодателю от арендатора.

Таким образом,
суммы указанных возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в
доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с
применением упрощенной системы налогообложения.

Вместе с тем
обращаем внимание, что на основании пп. 9 п. 1 ст. 251
Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая
денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному
в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору
или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат,
произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента,
принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в
состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с
условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное,
агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В соответствии с п. 1 ст. 1005
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому
договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по
поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего
имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке,
совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала,
приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван
в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению
сделки.

Статьей 1011
ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет
принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются
правила, предусмотренные гл. 51
«Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК
РФ или существу агентского договора.

Таким образом,
предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими
лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

При соблюдении
вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего
упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения
учитывается только агентское вознаграждение.{Вопрос:… ООО, применяющее УСН (объект — «доходы»), сдает в аренду помещение.
Включается ли в доход, учитываемый в целях налога, уплачиваемого при применении
УСН, сумма коммунальных платежей, возмещаемых арендаторами ООО? (Письмо Минфина
России от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097)

Договор с энергоснабжающей организацией на арендодателе. Арендатор платит ссылаясь на этот договор и от этих денег никто не отказывается их принимают. Если прогонять деньги через арендодателя или включать в доход оплату арендатора энргоснабжающей организации, то с арендатора нужно брать еще дополнительно 6% на покрытие налога, получается как бы перепродавая ту же электроэнергию.

К сожалению, выбранная система налогообложения не позволяет зачесть данные суммы в расходы и вычесть их в дальнейшем. Но соблюдать порядок учета сумм, поступивших в качестве возмещения платы за ком. услуги, в том числе путем данного перевода в качестве плательщика, все равно придется, иначе ИФНС в ходе проверки сама может признать данные суммы доходом. То, что придется платить 6 % — это установленные требования НК, увеличивать или нет в связи с этим арендную плату в целях получения желаемого дохода — решать Вам. Или же надо расторгать договор на электроэнергию, прописывать данные обязательства в договоре аренды и заключать договор самим арендатором.  

Договор с энергоснабжающей организацией на арендодателе. Арендатор платит ссылаясь на этот договор и от этих денег никто не отказывается их принимают. Если прогонять деньги через арендодателя или включать в доход оплату арендатора энргоснабжающей организации, то с арендатора нужно брать еще дополнительно 6% на покрытие налога, получается как бы перепродавая ту же электроэнергию.

Арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:

1) напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;

2) через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);

3) компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;

4) в составе арендной платы.

Если арендатор платит напрямую, то для Вас этот этот вариант самый простой и удобный. Доходом его оплата не будет являться ни при каких обстоятельствах.

Правда есть одно «НО». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходим договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом и документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией). Сложность в том, что арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором со стороны коммунальных служб невелика.

Другим вариантом, если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией, остается оформление отношений при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). В соответствии со ст. 1005 ГК РФ

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. 

В этой связи арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. (Постановление арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1)

Вышеуказанные ситуации освобождают Вас от уплаты налога с сумм, производимых на коммунальные платежи.

Следующий вариантом может быть ситуация, которая уже связана с Вашим доходом, следовательно и обязанностью уплачивать налог с указанных сумм. Ситуация, когда арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. В данном случае компенсация расходов на оплату электроэнергии, потребленной арендатором, является доходом арендодателя со всеми вытекающими последствиями.

Последний вариант, когда все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе расходов или расходов. Доходом будут все поступающие платежи от арендатора, в том числе и за коммунальную плату. 

Таким образом, для того, что бы оплата арендатора коммунальных платежей не являлась Вашим доходом, остается два варианта:

1) либо арендатор напрямую, заключает договор с поставщиком коммунальных услуг, 

2) либо Вы выступаете в качестве посредника между поставщиками коммунальных услуг и арендатором по агентскому договору.

С Уважением.