Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Хотим приобрести с торгов право аренды земельного участка в Новосибирске
Хотим приобрести с торгов право аренды земельного участка в Новосибирске. Арендодателем является администрация Новосибирска. Право аренды продается в рамках дела о банкротстве бывшего арендатора. Может ли арендодатель в случае если мы выиграем торги и приобретем право аренды земельного участка, взыскать с нас как с нового арендатора задолженность по арендной плате, не выплаченной предыдущим арендатором-банкротом?
Добрый вечер,
Вопрос на самом деле достаточно сложный и неоднозначный. При реализации с торгов права аренды, фактически происходит перенайм по договору, т.е. весь комплекс прав и обязанностей по договору переходит на нового арендатора, в том числе и долги.
Однако, при банкротстве, такие последствия перенайма приводят к нарушению самого смысла процедуры (регулирование которой относится к специальном нормам законодательства и должно иметь приоритет):
-в таком случае арендодатель получает преимущественное удовлетворение своих требований;
-не происходит «очищения» имущества реализуемого с торгов.
Есть хорошее судебный акт (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2021 N Ф09-4721/21 по делу N А50-18870/2020) на эту тему (устоявший в ВС РФ, Определением Верховного Суда РФ от 28.10.2021 N 309-ЭС21-20339 отказано в передаче дела N А50-18870/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления ) там использованы следующие мотивировки (с которыми я согласен):
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации передача обязательства должником осуществляется на основании соглашения о переводе долга с новым должником.
В силу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.
По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).В соответствии с пунктом 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. В частности, согласно пункту 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2020 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника по общему правилу осуществляется путем проведения торгов в порядке, установленном пунктами 3 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного закона.
Законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний (определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368).
Аналогичная позиция изложена в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому лицо, приобретшее прав арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрело эти прав вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме). В связи с этим с него подлежит взысканию арендная плата за период с момента приобретения им прав арендатора, а не за период, предшествовавших их реализации с торгов.
При этом необходимо понимать, что противоположная точка зрения также имеет место быть и риски получить иск от Арендодателя остается.
Александра, здравствуйте!
Может ли арендодатель в случае если мы выиграем торги и приобретем право аренды земельного участка, взыскать с нас как с нового арендатора задолженность по арендной плате, не выплаченной предыдущим арендатором-банкротом?
1. Теоретически и практически это возможно, поскольку, если договором (ст. 420 ГК РФ) будет предусмотрено именно замена стороны уже существующего Договора, т.е. согласно ст. 615 ГК РФ передача права и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).
т.е. это случай когда передаются не только права, но и обязанности. Таковым обязательством может быть оплата задолженности, в том числе и ранее возникшей.
2. В указанном случае для исключения рисков требуется анализ документов.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
1. Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды с нами, новым арендатором, в связи тем, что предыдущий арендатор-банкрот по факту многократно нарушал договор, не оплачивая арендную плату?
2. Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды, в связи с многократным нарушением договора прежним Арендатором — не оплата Арендной платы
Арендодатель- Администрация может попытаться расторгнуть договор и это исключить нельзя. В этом заключается риск перенаема в банкротстве .
Здравствуйте, Александра.
Может ли арендодатель в случае если мы выиграем торги и приобретем право аренды земельного участка, взыскать с нас как с нового арендатора задолженность по арендной плате, не выплаченной предыдущим арендатором-банкротом?
Нет, взыскать с вас задолженность прошлого арендатора администрация не сможет.
Администрация, являясь кредитором должника (в данном случае речь идет о первоначальном арендаторе), предъявляет свои требования к должнику в деле о банкротстве.
Предполагаю, что свои требования администрация уже предъявила к должнику.
В свою очередь, взыскание администрацией с вас задолженности по арендной плате, возникшей в связи с неисполнением должником своих обязательств, явилось бы преимущественным удовлетворением требований администрации, что противоречит всей сущности банкротства.
Судебная практика по данному вопросу также достаточно однозначна.
Еще в далеком 2005 году Высший арбитражный суд РФ дал свои разъяснения по этому поводу (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>).
п.6… Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований (как раз таки не удовлетворил требования о взыскании арендной платы предшествовавшей реализации объекта).
Также достаточно примечательным является Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.07.2017 N Ф02-2602/2017 по делу N А19-13331/2016, оставленное без изменения Определением ВС РФ от 31.10.2017 г.
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/eddbe79b-8268-4c6c-ba0a-c6796f75ffd3/cfe5a290-4299-48c3-8509-99a5ed1567ee/A19-13331-2016_20170725_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True
...
При таких обстоятельствах суд округа соглашается с выводом суда первой инстанции об имеющейся у нового арендатора – ответчика по делу обязанности погасить задолженность по арендной плате по договору аренды лесного участка от 11.12.2007, возникшую только после передачи прав и обязанностей арендатора по соглашению от 10.04.2014.
Ответ будет тот же, с точки зрения банкротства, имущество переходит к новому собственнику очищенным от долгов и иных обременений, т.е. не должна. Но исключать попытки сделать это со стороны Администрации я бы не стал, и гарантировать положительное решение (даже при наличии судебной практики в вашу пользу) я бы тоже не стал.
Фактически, это один из рисков которые необходимо принять при покупке банкротного имущества, и приготовить правовую позицию для защиты своих прав при необходимости.