8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
686 ₽
Вопрос решен

Хотим приобрести с торгов право аренды земельного участка в Новосибирске

Хотим приобрести с торгов право аренды земельного участка в Новосибирске. Арендодателем является администрация Новосибирска. Право аренды продается в рамках дела о банкротстве бывшего арендатора. Может ли арендодатель в случае если мы выиграем торги и приобретем право аренды земельного участка, взыскать с нас как с нового арендатора задолженность по арендной плате, не выплаченной предыдущим арендатором-банкротом?

Уточнение от клиента
Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды с нами, новым арендатором, в связи тем, что предыдущий арендатор-банкрот по факту многократно нарушал договор, не оплачивая арендную плату?
Уточнение от клиента
Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды, в связи с многократным нарушением договора прежним Арендатором — не оплата Арендной платы
, Александра, г. Москва
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
рейтинг 8.8
Эксперт

Добрый вечер,

Вопрос на самом деле достаточно сложный и неоднозначный. При реализации с торгов права аренды, фактически происходит перенайм по договору, т.е. весь комплекс прав и обязанностей по договору переходит на нового арендатора, в том числе и долги.

Однако, при банкротстве, такие последствия перенайма приводят к нарушению самого смысла процедуры (регулирование которой относится к специальном нормам законодательства и должно иметь приоритет):

-в таком случае арендодатель получает преимущественное удовлетворение своих требований;

-не происходит «очищения» имущества реализуемого с торгов.

Есть хорошее судебный акт (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2021 N Ф09-4721/21 по делу N А50-18870/2020) на эту тему (устоявший в ВС РФ, Определением Верховного Суда РФ от 28.10.2021 N 309-ЭС21-20339 отказано в передаче дела N А50-18870/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления ) там использованы следующие мотивировки (с которыми я согласен):

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации передача обязательства должником осуществляется на основании соглашения о переводе долга с новым должником.
В силу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», по смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.
По смыслу статей 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. В частности, согласно пункту 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2020 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника по общему правилу осуществляется путем проведения торгов в порядке, установленном пунктами 3 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного закона.
Законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний (определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368).
Аналогичная позиция изложена в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которому лицо, приобретшее прав арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрело эти прав вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме). В связи с этим с него подлежит взысканию арендная плата за период с момента приобретения им прав арендатора, а не за период, предшествовавших их реализации с торгов.

При этом необходимо понимать, что противоположная точка зрения также имеет место быть и риски получить иск от Арендодателя остается.

0
0
0
0
Александра
Александра
Клиент, г. Москва
Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды, в связи с многократным нарушением договора прежним Арендатором — не оплата Арендной платы

Ответ будет тот же, с точки зрения банкротства, имущество переходит к новому собственнику очищенным от долгов и иных обременений, т.е. не должна. Но исключать попытки сделать это со стороны Администрации я бы не стал, и гарантировать положительное решение (даже при наличии судебной практики в вашу пользу) я бы тоже не стал.

Фактически, это один из рисков которые необходимо принять при покупке банкротного имущества, и приготовить правовую позицию для защиты своих прав при необходимости.

0
0
0
0
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Александра, здравствуйте!

Может ли арендодатель в случае если мы выиграем торги и приобретем право аренды земельного участка, взыскать с нас как с нового арендатора задолженность по арендной плате, не выплаченной предыдущим арендатором-банкротом?

1. Теоретически и практически это возможно, поскольку, если  договором (ст. 420 ГК РФ) будет предусмотрено именно замена стороны уже существующего Договора, т.е. согласно ст. 615  ГК РФ передача права и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

т.е. это случай когда передаются не только права, но и обязанности. Таковым обязательством может быть оплата задолженности, в том числе и ранее возникшей. 

2.  В указанном случае для исключения рисков требуется анализ документов.

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович. 

0
0
0
0

1. Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды с нами, новым арендатором, в связи тем, что предыдущий арендатор-банкрот по факту многократно нарушал договор, не оплачивая арендную плату?
2. Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды, в связи с многократным нарушением договора прежним Арендатором — не оплата Арендной платы

Арендодатель- Администрация может попытаться расторгнуть договор и это исключить нельзя. В этом заключается риск перенаема в банкротстве .

0
0
0
0
Артур Гогян
Артур Гогян
Юрист, г. Ставрополь
рейтинг 7.2

Здравствуйте, Александра. 

Может ли арендодатель в случае если мы выиграем торги и приобретем право аренды земельного участка, взыскать с нас как с нового арендатора задолженность по арендной плате, не выплаченной предыдущим арендатором-банкротом?

Нет, взыскать с вас задолженность прошлого арендатора администрация не сможет.

Администрация, являясь кредитором должника (в данном случае речь идет о первоначальном арендаторе), предъявляет свои требования к должнику в деле о банкротстве. 

Предполагаю, что свои требования администрация уже предъявила к должнику.

В свою очередь, взыскание администрацией с вас задолженности по арендной плате, возникшей в связи с неисполнением должником своих обязательств, явилось бы преимущественным удовлетворением требований администрации, что противоречит всей сущности банкротства.

Судебная практика по данному вопросу также достаточно однозначна. 

Еще в далеком 2005 году Высший арбитражный суд РФ дал свои разъяснения по этому поводу (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>).

п.6… Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований (как раз таки не удовлетворил требования о взыскании арендной платы предшествовавшей реализации объекта).

Также достаточно примечательным является Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.07.2017 N Ф02-2602/2017 по делу N А19-13331/2016, оставленное без изменения Определением ВС РФ от 31.10.2017 г.
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/eddbe79b-8268-4c6c-ba0a-c6796f75ffd3/cfe5a290-4299-48c3-8509-99a5ed1567ee/A19-13331-2016_20170725_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True

...

При таких обстоятельствах суд округа соглашается с выводом суда первой инстанции об имеющейся у нового арендатора – ответчика по делу обязанности погасить задолженность по арендной плате по договору аренды лесного участка от 11.12.2007, возникшую только после передачи прав и обязанностей арендатора по соглашению от 10.04.2014.

0
0
0
0
Александра
Александра
Клиент, г. Москва
Подскажите пожалуйста, Сможет ли администрация расторгнуть договор аренды, в связи с многократным нарушением договора прежним Арендатором — не оплатой Арендной платы, после того, как мы, новый Арендатор, приобретем с торгов права аренды?

Нет, это также недопустимо. Администрация имеет теоретическую, очень минимальную возможность расторжения договора аренды до проведения торгов. 
После проведения торгов, нарушения обязательств прежним арендатором не будет играть какого-либо значения, так как стороной договора будете вы, а не банкрот. 

0
0
0
0
Похожие вопросы
800 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Возможен ли перевод земельного участка с ВРИ огородничество в ВРИ ведение личного подсобного хозяйства или ИЖС?
Возможен ли перевод земельного участка с ВРИ огородничество в ВРИ ведение личного подсобного хозяйства или ИЖС?
, вопрос №4087498, Геннадий, г. Зарайск
Земельное право
Необходимо составить договор купли-продажи дома с земельным участком
необходимо составить договор купли-продажи дома с земельным участком
, вопрос №4087113, екатерина, г. Москва
Земельное право
Как можно официально оформить земельный участок под гараж?
Здравствуйте! Купила гараж по членской книжке, составлен договор купли- продажи. Но оказалось, что собственник умер 5 лет назад. И наследников нет. Договор купли- продажи составлен председателем гаражного обшества, оплачены членские взносы за прошедшие 3 года. Как можно официально оформить земельный участок под гараж?
, вопрос №4086907, Айгуль, г. Кызыл
Земельное право
Можно ли выкупить земельный участок 20 % от кадастровой стоимости?
В постановлении от 13 апреля 2015 г. № 317-П ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА, И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ Утвержден порядок ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА, И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ в п.2 написано что Цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка. 4.2. до 31 декабря 2021 года для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеющих разрешенное использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), или для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2), или хранение автотранспорта (код 2.7.1), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка при условии соответствия объекта капитального строительства (здания, сооружения) виду разрешенного использования земельного участка Что означает п. 4.2 настоящего порядка? можно ли выкупить земельный участок 20 % от кадастровой стоимости?
, вопрос №4086398, Фирюс, г. Салехард
Право собственности
Здравствуйте, как правильно составить расписку о покупке жилого помещения и земельного участка с использованием мат.капитала
Здравствуйте, как правильно составить расписку о покупке жилого помещения и земельного участка с использованием мат.капитала. часть денежных средств наличка+ мат.капитал.
, вопрос №4084386, Сусанна, г. Москва
Дата обновления страницы 22.02.2024