Как оформить сервитут и разграничить ответственность за коммуникации в коммерческом помещении

Question

Я собственник коммерческого помещения, юридически 3х помещений (офис, туалет, офис через который осуществляется вход в 2 других офиса других собственников). Коммуникации от туалета идут через офис другого собственника. 1) может ли он их отрезать 2) прорвало канализационную трубу от моего туалета, которая идёт по офису другого собственника (кто несёт ответственность). 3) могу ли я не разрешить другим собственникам пользоваться своим туалетом 4) могу ли я оформить сервитут так как они проходят к своим офисом по моему офису. Как рассчитывается стоимость сервитута? Так как сейчас другие собственники пользуются фактически светом в проходном офисе и туалетом.

Вячеслав Бураков · Answer

Здравствуйте. На основании ч.1 ст.274 ГК РФ право ограниченного пользования предоставляется в связи с пользованием земельным участком. В соответствии со ст.277 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Таким образом, сервитут можно установить, и в том случае, если это ограничение не связано с пользованием земельным участком. Вам необходимо подготовить и направить другому собственнику проект соглашения о сервитуте, где указать, каким именно образом Вы собираетесь пользоваться своим имуществом и ограничить пользование своим имуществом другого собственника. В данном проекте нужно установить цену и приложить проект. В случае, если другой собственник не согласиться, то Вы вправе обратиться в суд на основании ч.3 ст.274 ГК РФ и просить назначения экспертизы, которая назначит поворотные точки для пользования.

Станислав Загайнов · Answer

Здравствуйте, да, Вы вправе по сервитуту соглашение заключить с другими собственниками, исходя из того, что согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, а в соответствии со ст. 277 ГК РФ сервитут устанавливается и в зданиях вне связи с пользованием земельным участком. Весь порядок уже соглашением с другими собственниками устанавливается. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. (ст. 274 ГК РФ). В соглашении Вы также можете предусмотреть и бремя ответственности в случае – если прорвало канализационную трубу от моего туалета, которая идёт по офису другого собственника. Поэтому может быть и ответственность и другого лица – собственника помещения по которому труба проходит, если договоритесь – принцип свободы договора. В том числе можете предусмотреть в соглашении и порядок пользования и самим туалетом другими собственниками, такой пункт не запрещается тоже включить, тот же принцип возможности смешанного договора. В общем – как договоритесь. А по оплате сервитута – тоже по договорённости, особенно, если разрешите пользоваться туалетом оплата может быть, очевидно, меньше. Можете воспользоваться услугами независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», можете также по аналогии воспользоваться порядком определения платы за сервитут по ЗК РФ по оплате сервитута участка, который находится в государственной или муниципальной собственности (пп. 1 п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ, Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности", утв. Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 N 1461) — 0,01 процента кадастровой стоимости помещения собственника. А так – туалет в Вашей собственности и как собственник Вы вправе запретить пользование туалетом – ст. 209 ГК РФ – полномочия собственника. Труба также находится в Вашей собственности, поэтому и бремя её содержания лежит на Вас согласно ст. 210 ГК РФ, даже, если она по сервитуту проходит через другого собственника. Если договором с ним иное не установите.