Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

164 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
164 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Право на реконструкцию жилого дома

Наш дом расположен в сан эпид. зоне ж д. Не можем добиться разрешения на реконструкцию дома. Дом в ужасном состоянии.Неужели совсем ничего нельзя сделать? Все в собственности и земля и дом.

07 Марта 2014, 12:24, вопрос №389439 Светлана, г. Усть-Кут
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Задать вопрос юристам сайта.

Сегодня 07.12.2016 мы ответили на 945 вопросов. Среднее время ответа — 14 минут.

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Партнер Борисов Алексей

    В границах санитарно защитной зоны нельзя строить жилье. Дом построен с нарушением СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1200-03. Выдача разрешения на реконструкцию также будет нарушать положения указанного СанПиНа. Думаю, что разрешение на реконструкцию Вам не дадут. В суде тоже скорее всего не удастся оспорить отказ в выдаче разрешения на реконструкцию. 

    07 Марта 2014, 17:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Дом мы получили в наследство от родителей мужа. И каким образом он оказался в данной зоне загадка т.к. стоит более 50 лет. Еще одна загадка. Как нам смогли продать землю в собственность в данной зоне.

    08 Марта 2014, 09:48
  • Юрист - Партнер Борисов Алексей

    К сожалению это распространенная проблема. Далеко не все существующие фактически зоны с особыми условиями использования территорий внесены в государственный кадастр недвижимости. Другими словами зона фактически есть (ее границы определяются СанПином), но сведений об этой зоне нет в кадастре. По документам все в порядке (хотя фактически ограничение есть). И у органов власти не возникает вопросов при государственной регистрации перехода права собственность на такие земельные участки и при выдаче разрешений на строительство. Но сведения в кадастре регулярно актуализируются, дополняются и в него вносятся сведения, в том числе о зонах с особыми условиями использования территорий. С момента внесения в кадастр сведений о зонах с особыми условиями использования территорий делаются также записи об ограничениях в использовании земельных участков, расположенных в границах таких зон. С этого момента у собственников земельных участков и возникают проблемы.

    08 Марта 2014, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Т.е нет вообще никакой возможности получить разрешение на реконструкцию? Не важно собственники мы или нет? Получается на своей земле и в своем доме мы не имеем законного права на какие либо изменения и перестроения? Но это же абсурд полный. В архитектурном сказали стройтесь, а потом прямым ходом в суд. Просить разрешение на признание наших действий законными т.к мы люди маленькие и знать мол не знали не о каком разрешении на реконструкцию. Проще говоря включить "дурочка" и может нам повезет. Условия действительно очень плачевные и возможности купить новое жилье нет. Так и это теперь не продашь. Ужас просто.

    08 Марта 2014, 15:02
  • Юрист - Партнер Борисов Алексей

    На недвижимость могут быть наложены определенные ограничения в силу закона без согласия собственника. Это особенности правового режима недвижимости. В границах санитарно-защитной зоны в принципе нельзя строить жилье. Разрешение на реконструкцию Вам вероятнее всего не дадут. Ситуация непростая, но, к сожалению на практике возникающая. 

    08 Марта 2014, 15:15
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Все понятно. Спасибо за понимание и консультацию.

    09 Марта 2014, 03:41

    Уточнение клиента

    Алексей простите за назойливость, но у нас возник еще один вопрос. Крышу на доме мы можем поменять (перекрыть, изменить форму) ведь не на одном из планов или схеме, чертеже она четко не прочерчена. Допустим если мы сделаем ее более покатой. И еще планировку комнат в доме мы имеем право менять?

    09 Марта 2014, 04:50
  • Юрист - Партнер Борисов Алексей

    Здравствуйте, Светлана!

    Здесь нужно очень четко понимать, что разрешение нужно получать на реконструкцию, но не на капитальный ремонт. Определения и реконструкции и капитального ремонта есть в Градостроительном кодексе Российской Федерации (привожу ниже). Нужно очень внимательно почитать эти нормы и соотнести их с характером изменений, который Вы планируете произвести. Полагаю, что если Вы перекроете крышу (замена элемента строительной конструкции), то это будет капитальный ремонт, если сделаете крышу более покатой (измените форму), то это будет уже реконструкция.

    реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

    капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

    Что касается перепланировки, то ее тоже нужно согласовывать с органами местного самоуправления. Этот вопрос регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

    Статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

    1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

    2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

    1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

    2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

    6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

    1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

    4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

    5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

    6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

    Однако полагаю, что в случае обращения в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке также возможен отказ по аналогичным основаниям, что и в случае выдачи разрешения на строительство (реконструкцию).

    Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (пункт 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    С уважением,

    Алексей Борисов

    09 Марта 2014, 10:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо Вам большое.

    09 Марта 2014, 12:22

    Уточнение клиента

    День добрый, Алексей! Сегодня снова была в архитектурном отделе нашего города забирая документы об отказе на реконструкцию нашего дома узнаю. что нам отказали не из за того, что мы находимся в санэпид зане. А из за нахождения нашего участка в административно-деловой зоне города. У меня вопрос есть смысл оспаривать решение главы города или нет?

    13 Марта 2014, 09:25
  • Юрист - Партнер Борисов Алексей

    Здравствуйте, Светлана!

    Дело в том, что одно другому не мешает. Ваш дом может одновременно находится и в границах общественно-деловой зоны и в границах зоны с особыми условиями использования территорий (например, полоса отвода железных дорог или охранная зона). Эти зоны устанавливаются разными документами и как бы «наслаиваются» друг на друга.

    Проблема в том, что и одна и другая зона не допускает строительство жилья в ее границах.

    «Общественно – деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, образовательных учреждений, административных, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан» (часть 1 статьи 17 Правил землепользования и застройки Усть-Кутского городского поселения).

    Жилую застройку необходимо отделять от железных дорог санитарно-защитной зоной шириной 100 м, считая от оси крайнего железнодорожного пути. При размещении железных дорог в выемке или при осуществлении специальных шумозащитных мероприятий, обеспечивающих требования СНиП II-12-77, ширина санитарно-защитной зоны может быть уменьшена, но не более чем на 50 м (пункт 6.8 СНиП 2.07.01-89*).

    С уважением,

    Алексей Борисов

    13 Марта 2014, 12:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats