Пряников заключил с Бесхмельницким договор купли-продажи дачного земельного участка, на котором располагались только что построенные двухэтажный коттедж, гараж и баня

12 июня 2022 г. Пряников заключил с Бесхмельницким договор купли-продажи дачного земельного участка, на котором располагались только что построенные двухэтажный коттедж, гараж и баня. Однако стороны решили не указывать эти постройки в договоре купли-продажи, так как права на них не были оформлены, а затягивать совершение сделки им не хотелось. На кадастровом плане земельного участка, приложенном к договору купли-продажи, и в самом договоре эти постройки обозначены не были. Цену построек стороны по умолчанию включили в цену земельного участка.

Через шесть месяцев после государственной регистрации перехода права собственности на купленный участок к Бесхмельницкому начались снегопады, крыша дома не выдержала давления скопившегося снега и проломилась в двух местах. Кроме того, вышла из строя система отопления, лопнули трубы системы канализации, у гаража частично обрушилась стена. Проведенная за счет Бесхмельницкого строительная экспертиза показала, что указанные повреждения явились следствием нарушения правил производства строительных работ при возведении дома и носили скрытый характер.

Основываясь на результатах экспертизы, Бесхмельницкий обратился к продавцу участка – Пряникову с требованием о возмещении ему убытков в размере затрат, которые необходимо произвести для восстановления дома. При этом Бесхмельницкий утверждал, что право собственности на постройки перешло к нему поскольку он является приобретателем земельного участка.

Пряников отказался возместить убытки, ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор купли-продажи касался только земельного участка, претензий к качеству которого у Бесхмельницкого нет. Постройки, расположенные на участке, возведены в отсутствие необходимых разрешений, включая разрешение на строительство, а потому являются самовольными. Они вообще не могли ни продаваться, ни покупаться. Следовательно, обязательственное правоотношение, возникшее из договора купли-продажи, не касалось этих построек.

Пряников напомнил Бесхмельницкому, что в акте приема-передачи земельного участка, подписанном сторонами, указано, что Бесхмельницкий не имеет никаких претензий к Пряникову, связанных с отсутствием разрешительной документации на строительство дома, гаража и бани, и произведет их узаконение (получит разрешение на строительство и зарегистрирует свое право собственности на них) самостоятельно.

Адвокат, к которому обратился Бесхмельницкий, сообщил ему, что эти указания в акте приема-передачи участка не имеют юридического значения, поскольку выдача разрешения на строительство дачного дома, бани и гаража вообще не предусмотрена градостроительным законодательством. Он посоветовал Бесхмельницкому обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным как притворной сделки, прикрывающей куплю-продажу возведенных на участке построек.

Бесхмельницкий решил, что такой способ защиты не соответствует его интересам, поскольку с момента заключения договора купли-продажи цена на этот земельный участок существенно выросла. Бесхмельницкий полагал, что его интересы будут защищены только в том случае, если продавец возместит ему убытки, вызванные недостатками построек, приобретенных вместе с участком.