Но таких участков в продаже мало, как вариант - взять в аренду/купить участок со старым домом и перевести эту

Добрый день! Вариант реальный если вы найдете карту градостроительного зонирования и в ней территориальную зону, в которой возможно размещение участка с нужным вам ВРИ (ст 30 ГрК РФ). Карта зонирования это приложение к ПЗЗ, ПЗЗ размещено на сайте администрации. Такое часто бывает часть домов попадают в производственные или другие зоны, где возможно размещение производств. Может быть в этой зоне будут просто свободные земли 

Здравствуйте Евгений! 

Взять в аренду/купить участок со старым домом и перевести эту землю в промышленную, интересует насколько это реальный вариант по финансовым, временным и трудо-затратам?

 Согласно, ч. 1 ч. 2 ст. 8 «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ, отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую. 

Таким образом, перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

— земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством Российской Федерации;
— земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;
— земель, находящихся в частной собственности:
— земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

-земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

  Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Категория земель указывается в:

— актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

— договорах, предметом которых являются земельные участки;

  — государственном кадастре недвижимости;
  — документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Более подробная информация содержится в ссылке ниже:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/

По вопросу перевода земельного участка из одной категории в другую вы можете  обращаться в органы местного самоуправления. После предварительного сбора необходимых документов, правообладателем земельной территории подается ходатайство об изменении категории земельного участка. Стоит отметить, что перевод земель сельхозназначения в земли поселений или промышленности допускается не всегда. В частности, получить разрешение не получится, если кадастровая стоимость участка будет на 50 или более процентов выше, чем средний показатель по району или округу.

Далее продолжу.