8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Какие риски могут быть при покупке доли в квартире?

Доброго времени суток! У меня к вам такой вопрос - чем опасна покупка доли в квартире и какие должны быть необходимые документы со стороны продавца при оформлении в рег. палате договора купли-продажи? Как уберечь себя от мошенничества, свести риски к минимому и не обрести проблемную недвижимость?

, Руслан Адамович, г. Москва
Ирина Рачкова
Ирина Рачкова
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте!

Необходимо понимать, что из себя представляет купленная доля в квартире с правовой точки зрения. 

Например, некоторые думают, что человек, который покупает долю в квартире на основаниях собственника, имеет право пользоваться всеми помещениями, которые имеются в квартире. 

Но следует учитывать тот факт, что размер доли в квартире находится в прямой зависимости от количества собственников. 

Есть весьма существенное правило касающееся процесса купли-продажи доли в квартире, которое именуется правилом преимущественной покупки. 

О его соблюдении непременно следует помнить прежде всего продавцу доли в квартире. 

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.
Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме. При этом момент извещения становится началом отсчёта 30-дневного срока, в течение которого другие собственники либо должны приобрести эту долю, либо отказаться от покупки. 

По истечении этого срока продавец может беспрепятственно продавать своё имущество любому третьему лицу, если никакие необходимые договорённости с сособственниками не были достигнуты.

Если же такая продажа состоялась без уведомления сособственников, то сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Очень часто продажа доли в квартире связана с какой-то конфликтной ситуацией между собственниками. То есть происходит попытка решения вопроса связанная с наследством, разводом, разделом имущества. И продавец своей доли желает не только продать свою часть собственности, но при этом ещё и «свести счёты» с другими собственниками, а то и вовсе «доставить себе радость, сделав другим гадость».
По умыслу продавца может быть предусмотрена и покупка доли, а затем выкупа остальных долей, и в таком случае квартира, купленная частями будет иметь цену гораздо ниже, чем если бы она покупалась целиком. Но выкуп этих оставшихся долей весьма проблематичен, если собственники не готовы к продаже.
Статья 250-я ГК РФ указывает на то, что продавец должен получить письменный отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, в противном случае сделку затем могут оспорить в суде. Но контакты других собственников иногда получить не так-то просто: люди могут находится за рубежом, либо в местах лишения свободы, а могут намеренно уклоняться от получения уведомления о том, что должна произойти продажа доли.
В век достаточной распространённости средств мобильной связи, конечно, можно просто позвонить сособственникам и при их отказе от покупки доли попросить их заверить свой отказ у любого нотариуса. Если такой нотариально заверенный документ будет продавцом получен, то ему можно будет не ждать, когда закончится 30-дневный срок, а можно приступать непосредственно к продаже своей доли.
Однако такое идеальное положение дел довольно редко встречается при продаже доли в квартире. Чаще всего продавец доли оказывается перед необходимостью составления письма-извещения о предстоящей продаже доли в квартире. Такое письмо должно содержать в себе указание цены и прочих условий, при которых будет происходить продажа доли, и отправлено оно должно быть по почте, желательно заказным письмом с уведомлением о получении адресатом данного письма.
Если место жительства сособственников установить не удаётся, то для исполнения правила преимущества покупки продавец должен предоставить доказательства о том, что уведомление о продаже было направлено по последнему известному месту проживания сособственников. Доказать же отсутствие сведений о фактическом месте пребывания можно с помощью справок из адресного стола, местной администрации и так далее. Если же участник долевой собственности находится в местах лишения свободы, то вопрос о вручении извещения можно решить через руководство учреждения исполнения наказания.

Тем, кто собирается покупать долю, следует отчётливо понимать для каких именно целей эта доля приобретается. 

Если доля нужна покупателю только ради прописки без намерения проживания на этой жилплощади, то обычно проблем не возникает. Но вот если в квартире, да ещё скажем, в однокомнатной, предстоит проживать, то стоит узнать как можно больше сведений о будущих соседях по квартире.

Для того, чтобы определить какая же конкретно жилплощадь в квартире будет соответствовать каждой из долей, сособственникам придётся заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, которое для надёжности заверяется нотариусом. При этом важно помнить, что места общего пользования, коими являются кухня, коридоры, ванная, не подлежат делению, они остаются совместными.
Когда же во время реального проживания между соседями начинают возникать споры, то тогда есть смысл обратиться в суд на предмет выделения доли в натуре. Суд обычно принимает во внимание такие факторы как пол жильцов, родственные связи, наличие у них малолетних детей, а также социально опасных заболеваний и прочее. То есть размер доли каждого содольщика может варьироваться в зависимости от наличия или отсутствия тех или иных обстоятельств.
Оформленный в юридическом плане так называемый реальный выдел доли в квартире весьма проблематичен. Хотя некоторые пытаются его осуществить, делая дополнительные санузлы и разделяя комнаты, если их несколько. Но в принципе, произвести такой выдел доли, который можно с успехом сделать в загородном доме, где и вход и кухню и санузел можно действительно сделать совершенно изолированные, в квартире не представляется возможным.
Действительно, доля в квартире стоит гораздо дешевле, нежели комната в коммуналке, но надо реально представлять, что данная собственность может быть таковой лишь по документам, а на деле придётся сталкиваться со скандалами и прочими признаками «войны за квадратные метры».
Кстати, дешевизна доли не всегда ясно видится продавцами, которые зная о рыночной стоимости всей квартиры, нередко полагают, что их доля будет рассчитываться по принципу: делим сумму на число собственников. На самом деле, доля конечно же будет всегда стоить дешевле.

0
1
0
1
Похожие вопросы
1600 ₽
Вопрос решен
Защита прав потребителей
Вопрос: Какие риски со стороны закона я, как потребитель их услуг, буду нести?
Добрый день. Интересуюсь тематикой майнинг-ферм. Нашел портал https://intelionmine.ru, у которого можно приобрести и разместить (у них же, арендуя помещение) майнинг-ферму. Вопрос: Какие риски со стороны закона я, как потребитель их услуг, буду нести? И что у них с гарантиями (их документ о страховке не впечатлил, если я не ошибся он вообще просрочен).
, вопрос №4061449, Эльдар, г. Москва
Семейное право
После выделения долей в квартире каким документом лучше передать свою долю жене или ребенку?
Здравствуйте! После выделения долей в квартире каким документом лучше передать свою долю жене или ребенку? Завещание,дарение? Чтобы в случае моей смерти дети от первого брака не могли претендовать на эту квартиру, так как им я квартиру оставил и плачу алименты.
, вопрос №4061099, Юрий, г. Москва
800 ₽
Недвижимость
Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме?
Мы продаем квартиру по ДКП. Покупатель будет производить оплату посредством ипотеки. Проблема в том, что у покупателя на руках не вся сумма для первоначального взноса (ждет недостающую часть с продажи другого имущества). По факту ему недостает около 500 тыс руб. Нам предлагают оформить отдельно от ДКП договор займа для покупателя на эту сумму, а в ДКП для дополнительной подстраховки прописать условие передачи ключей только после полного возврата займа. При этом в условиях оплаты будет прописано якобы покупатель эти 500 тыс нам платит наличными заранее (чтобы у банка не было вопросов). Дело в том, что нам тоже важно как можно скорее выйти на сделку, иначе мы упустим другую квартиру, которую уже мы хотим далее купить. Теперь вопрос, какие риски для нас, как продавца есть в этой схеме? Понимаю, что покупатель может не соблюсти договор займа и не отдать займ, но в этом случае мы ведь можем с него взыскать долг через суд? А также имеем ли мы право не впускать покупателя в квартиру до момента полной оплаты займа (т.к. это условие в договоре передачи ключей будет зафиксировано). При этом регистрация сделки пройдет и собственник сменится, аккредитив мы откроем и получим деньги.
, вопрос №4061068, Станислав, г. Москва
Нотариат
И могут ли продать ипотечную квартиру?
Здравствуйте. Умер сын,на него оформлена квартира, приобретенная до брака. наследниками является жена и отец с матерью. И так же у его жены есть квартира приобретенная в ипотеку во время брака,но сын не является ни заемщиком, ни поручителем. отец с матерью тоже являются наследниками. Должны ли они платить ипотеку по этой квартире? И могут ли продать ипотечную квартиру?
, вопрос №4060805, Анна, г. Москва
1000 ₽
Вопрос решен
Наследство
Сумма долга по исполнительному листу после суда с учетом долей наследников, перекрывает стоимость 2/3 доли квартиры жены и дочери
Подскажите пожалуйста , как через суд может быть решен наследственный вопрос.  Есть три наследника однокомнатной квартиры первой очереди: мать умершего, жена и несовершеннолетняя дочь. Квартира была куплена до брака и в ней прописана и проживает только пенсионерка мать умершего. Жена и дочь прописаны проживают в другом жилом доме, но не являются собственниками. У каждого из наследников по 1/3 доли. Есть расписка  умершего  на имя матери, признанная судом, о займе на покупку квартиры. Сумма долга  по  исполнительному листу после суда с учетом долей наследников,  перекрывает стоимость 2/3 доли квартиры жены и дочери. Но обозначенную судом сумму, жена не соглашается выплачивать, ссылаясь на отсутствие денег в составе наследуемого имущества, требует у матери квартиру целиком. В случае обращения матери к судебным приставам жена грозит объявить себя и дочь банкротами.   Мирно стороны не могут договорится.
, вопрос №4057473, Наталья Ивановна, г. Москва
Дата обновления страницы 01.12.2014