Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что просить, чтобы подстраховаться, например, кредитную историю, выписки со счета?
Какие документы оформить и приложить у нотариуса при покупке квартиры, чтобы снизить риски отмены сделки при:
1. Банкротстве продавца квартиры (ООО с уставным капиталом 10 тыс. руб, где он один из двух учедителей, за 2022 год на несколько млн в минусе, активов нет). И насколько здесь велики риски его банкротства как физ лица? Что просить, чтобы подстраховаться, например, кредитную историю, выписки со счета?
2. Не выделении доли детям в последующем (они продают в т.ч. доли детей в этой квартире, гасят полностью ипотеку в другой кв, и выделяют соразмерные доли детям там, на это есть разр опеки). Что просить, например, нат. обязательство выделить доли?
Здравствуйте, Залина!
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГК РФ и ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ, обычно учредители не отвечают по долгам ООО, но возможно их привлечение к субсидиарной ответственности в рамках процедуры банкротства.
Но для признания сделки недействительной нужно много условий.
Во-первых, дело должно дойти до его банкротства как физлица. То есть сначала банкротят ООО, потом устанавливают обстоятельства для привлечения учредителя к субсидиарной ответственности (а их может и не быть), потом пытаются взыскать с него деньги, а только когда это оказывается невозможным, признают банкротом его.
Во-вторых, сделка по продаже данной квартиры, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ, должна быть подозрительной, например, с неравноценным встречным представлением. Если Вы покупаете за нормальную рыночную цену, вряд ли найдутся основания признавать сделки недействительными.
Если переживаете, закажите отчет об оценке рыночной стоимости (если покупаете с ипотекой, ее в любом случае будут оценивать). Так в случае чего докажете, что сделка была проведена с равноценным встречным представлением.
Ниже продолжу.
Добрый день!
Лучше всего будет привлечь юриста к сопровождению сделки.
Проверить прежде всего, на мой взгляд, следует:
— выписку из ЕГРН об ОН на предмет обременений;
— выписку из ЕГРН о переходе права собственности на предмет того, у кого и когда покупалась недвижимость.Также запросить документы о приобретении данного ОН Продавцом (у кого покупали, производилась ли оплата);
— Проверить продавцов по открытым источникам:
— исполнительные производства: fssp.gov.ru/iss/ip/;
— банкротства: fedresurs.ru/
— паспорт продавца: сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000
— сделку оформлять без занижения стоимости объекта недвижимости во избежание её дальнейшего оспаривания, например, в рамках банкротства по ст. 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»;
— оплату по ДКП производить безналичным способом, например, через покрытый и безотзывной аккредитив (869 ГК РФ).
Если оплата будет происходить наличным способом, то необходимо получить расписку в получении денежных средств. В данном случае рекомендую денежные средства снять с банковского счета в день оплаты, чтобы в случае оспаривания, Вы могли доказать наличие у Вас денежных средств для оплаты по Договору. Либо произвести оплату через депозит нотариуса.
Если ОН приобретался в браке — то также потребуется согласие супруги на данную сделку. И в этом случае необходимо будет также проверить супругу на наличие задолженностей и дел о банкротстве.
+ важно грамотно составить сам договор, чтобы он защищал Ваши интересы.
Как я уже указал выше, лучше всего привлечь юриста для сопровождения такой сделки. Так будет надежнее.
1. Банкротстве продавца квартиры (ООО с уставным капиталом 10 тыс. руб, где он один из двух учедителей, за 2022 год на несколько млн в минусе, активов нет). И насколько здесь велики риски его банкротства как физ лица? Что просить, чтобы подстраховаться, например, кредитную историю, выписки со счета?
Привлечение к ответственности учредителя по долгам ООО не простая и длительная процедура. Даже если ООО станет банкротом, это не означает, что учредитель будет отвечать по долгам ООО.
Чтобы минимизировать риски, следует грамотно провести сделку (рекомендации даны выше).
2. Не выделении доли детям в последующем (они продают в т.ч. доли детей в этой квартире, гасят полностью ипотеку в другой кв, и выделяют соразмерные доли детям там, на это есть разр опеки). Что просить, например, нат. обязательство выделить доли?
Да, можно запросить, например, нотариальное обязательство.
Здравствуйте, Залина!
1. Банкротстве продавца квартиры (ООО с уставным капиталом 10 тыс. руб, где он один из двух учедителей, за 2022 год на несколько млн в минусе, активов нет).
В силу закона, Общество (ООО) не несет ответствености по обязательствам (по долгам) своих участников (учредителей). Это — положения статьи 3 Федерального Закона № 14 «Об ООО».
И насколько здесь велики риски его банкротства как физ лица?
Как следует из положений вышеуказанного Федерального Закона № 14 «Об ООО», участника ООО могут привлечь к субсидиарной ответственности (по долгам Общества), в 2х случаях:
* при банкротстве ООО
и
* при признании Общества — недействующим юридическим лицом, по решению налогового органа (ИФНС) и исключении такого ООО из реестра (ЕГРЮЛ).
Все вышеуказанные случаи, при «субсидиарке», должны включать вину участника ООО (по его вине должны наступить вышеуказанные вредные последствия).
Кроме указанного, Продавец может быть признан банкротом, как физическое лицо (гражданин — банкрот).
В банкротстве сейчас, как правило, АУ или КУ оспаривает, абсолютно, все сделки должника. Тут уж, ничего заранее предусмотреть невозможно. Разве что. можно порекомендовать указывать реальную цену в договоре купли — продажи и ни в коем случае, не соглашаться на указание в договоре меньшей цены (случается, что Продавец настаивает на таком варианте).
Далее — продолжу.
Продолжу.
Что просить, чтобы подстраховаться, например, кредитную историю, выписки со счета?
Это все не предусмотрено услоывиями заключаемого Сторонами договора купли — продажи квартиры. В него входит сам договор и акт — приема — передачи денег и недвижимости (законом не возбраняется совместить договор и акт — в одном документе).
ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Для нотариального удостоверения сделки по ДКП, кредитная история Продавца и Выписки со счетов Продавца — не применяются. Кроме того:
1) Кредитный отчет по субъекту кредитной истории (КИ) предоставляется нотариусу только в целях ( пункт 6 части 1 статьи 6 закона № 218 «О кредитных историях»),
6) нотариусу в связи с необходимостью осуществления проверки состава наследственного имущества при совершении нотариальных действий по выдаче свидетельства о праве на наследство — по его запросу титульную, основную и дополнительную (закрытую) части кредитной истории.
2) Содержание Выписки по счетам Продавца относено законом к банковской тайне. В силу закона (статья 26 Закона «О банках и банковской деятельности»), сведения, составляющие банковскую тайну, предоставляются банком — нотариусу только в случае...
Справки по счетам и вкладам в случае смерти их владельцев выдаются кредитной организацией лицам, указанным владельцем счета или вклада в сделанном кредитной организации завещательном распоряжении, нотариальным конторам по находящимся в их производстве наследственным делам о вкладах умерших вкладчиков, а в отношении счетов иностранных граждан — консульским учреждениям иностранных государств.
Так что, нотариус запросить указанные Вами. в вопросе, сведения — не вправе (при удостоверении ДКП), а Обязать Продавца приложить эти документы, при нотариальном удостоверении заключения ДКП — никто не вправе.
2. Не выделении доли детям в последующем (они продают в т.ч. доли детей в этой квартире, гасят полностью ипотеку в другой кв, и выделяют соразмерные доли детям там, на это есть разр опеки). Что просить, например, нат. обязательство выделить доли?
Установление на Продавца обязательства по «невыделению долей детям, в будущем» Вы не можете потребовать. Как я понял: далее, Ваш Продавец будет погашать ипотеку, в которой участвовали средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем закон и требует выделить доли в таком жилье — каждому из членов семьи, по Соглашению (включая и каждому из детей).
Если разрешение органа опеки и попечительства на продажу, предусмотренное ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ, получено, оно и так будет приложено к материалам сделки. Документы, которые родители предоставляют для получения такого разрешения, обычно не прикладываются. Это обязательство родители несут не перед покупателем, а перед детьми и органом опеки, который защищает их интересы.