Какие документы запросить при покупке квартиры для снижения рисков банкротства продавца и защиты долей детей?

Здравствуйте, Залина!

В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГК РФ и ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ, обычно учредители не отвечают по долгам ООО, но возможно их привлечение к субсидиарной ответственности в рамках процедуры банкротства.

Но для признания сделки недействительной нужно много условий.

Во-первых, дело должно дойти до его банкротства как физлица. То есть сначала банкротят ООО, потом устанавливают обстоятельства для привлечения учредителя к субсидиарной ответственности (а их может и не быть), потом пытаются взыскать с него деньги,  а только когда это оказывается невозможным, признают банкротом его.

Во-вторых, сделка по продаже данной квартиры, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ, должна быть подозрительной, например, с неравноценным встречным представлением. Если Вы покупаете за нормальную рыночную цену, вряд ли найдутся основания признавать сделки недействительными.

Если переживаете, закажите отчет об оценке рыночной стоимости (если покупаете с ипотекой, ее в любом случае будут оценивать). Так в случае чего докажете, что сделка была проведена с равноценным встречным представлением.

Ниже продолжу.

Добрый день!

Лучше всего будет привлечь юриста к сопровождению сделки.

Проверить прежде всего, на мой взгляд, следует:
— выписку из ЕГРН об ОН на предмет обременений;
— выписку из ЕГРН о переходе права собственности на предмет того, у кого и когда покупалась недвижимость.Также запросить документы о приобретении данного ОН Продавцом (у кого покупали, производилась ли оплата);
— Проверить продавцов по открытым источникам:
— исполнительные производства: fssp.gov.ru/iss/ip/;
— банкротства: fedresurs.ru/

— паспорт продавца: сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000

— сделку оформлять без занижения стоимости объекта недвижимости во избежание её дальнейшего оспаривания, например, в рамках банкротства по ст. 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»;
— оплату по ДКП производить безналичным способом, например, через покрытый и безотзывной аккредитив (869 ГК РФ).

Если оплата будет происходить наличным способом, то необходимо получить расписку в получении денежных средств. В данном случае рекомендую денежные средства снять с банковского счета в день оплаты, чтобы в случае оспаривания, Вы могли доказать наличие у Вас денежных средств для оплаты по Договору. Либо произвести оплату через депозит нотариуса.
Если ОН приобретался в браке — то также потребуется согласие супруги на данную сделку. И в этом случае необходимо будет также проверить супругу на наличие задолженностей и дел о банкротстве.
+ важно грамотно составить сам договор, чтобы он защищал Ваши интересы.
Как я уже указал выше, лучше всего привлечь юриста для сопровождения такой сделки. Так будет надежнее.

Здравствуйте, Залина!

1. Банкротстве продавца квартиры (ООО с уставным капиталом 10 тыс. руб, где он один из двух учедителей, за 2022 год на несколько млн в минусе, активов нет).

 В силу закона, Общество (ООО) не несет ответствености по обязательствам (по долгам) своих участников (учредителей). Это — положения статьи 3 Федерального Закона № 14 «Об ООО».

И насколько здесь велики риски его банкротства как физ лица?

Как следует из положений вышеуказанного Федерального Закона № 14 «Об ООО»,  участника ООО могут привлечь к субсидиарной ответственности (по долгам Общества), в 2х случаях:

* при банкротстве ООО

и

* при признании Общества — недействующим юридическим лицом, по решению налогового органа (ИФНС) и исключении такого ООО из реестра (ЕГРЮЛ).

Все вышеуказанные случаи, при «субсидиарке», должны включать вину участника ООО (по его вине должны наступить вышеуказанные вредные последствия).

Кроме указанного, Продавец может быть признан банкротом, как физическое лицо (гражданин — банкрот).

В банкротстве сейчас, как правило, АУ или КУ оспаривает, абсолютно, все сделки должника. Тут  уж, ничего заранее предусмотреть невозможно. Разве что. можно порекомендовать указывать реальную цену в договоре купли — продажи и ни в коем случае, не соглашаться на указание в договоре меньшей цены (случается, что Продавец настаивает на таком варианте).

Далее — продолжу.