Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
376 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Использование материнского капитала для покупки недвижимости

Добрый день. Собираемся купить квартиру. Для оплаты части стоимости квартиры хотим воспользоваться материнским капиталом. В настоящее время мы все (я, муж и два ребенка) прописаны и проживаем на жилплощади моей матери общей площадью 21кв.метр.

Подскажите, пожалуйста, смогу ли я купленную квартиру сдать по договору аренды? И в дальнейшем продать, если получится купить что-то лучше? Не наложит ли каких-то ограничений применение материнского капитала на дальнейшие действия с этой квартирой?

20 Февраля 2014, 18:48, вопрос №376084 Анастасия, г. Сочи
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Анастасия.

    Главное условие, чтобы вы выделили доли в собственность всем членам семьи. Сдать квартиру по договору аренды возможно. Так как вы являетесь законными представителями своих детей, то в договоре аренды будете представлять их интересы. Продать квартиру можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

    20 Февраля 2014, 18:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    добрый вечер.

    законодательство обязывает выделить долю детям при направлении материнского капитала на приобретение жилья. среди прочих документов подается также:

    засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) сопределением размера долей по соглашению.

    поэтому при последующей продаже такого жилья Вам нужно будет согласовать продажу с органами опеки и попечительства, и в новой квартире также выделить детям доли в праве собственности.

    иных ограничений нет.

    20 Февраля 2014, 18:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Тороп Юлия

    Ограничений по использованию (а сдача в аренду — это использование) закон не содержит.

    Что касается продажи —  приобретаемое с использованием средств материнского  капитала жилье будет оформлено в общую долевую собственность супругов и всех детей. А при продаже помещения, сособственниками которого являются несовершеннолетние дети, необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение данного жилого помещения. Это согласие будет получено в том случае, если при продаже не ухудшатся жилищные условия детей.

    20 Февраля 2014, 19:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Здравствуйте Анастасия!

    В соответствии со ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве»:

    1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

    1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

    2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

    3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

    4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

    5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

    2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

    3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

    Исходя из п. 1 ст 21 Закона «Об опеке и попечительстве»:

    1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

    1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

    2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

    3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

    Таким образом, квартиру можно продать, если будет приобретено детям равноценное жилье. Для сдачи внаем квартиры, также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
    20 Февраля 2014, 19:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр

    Анастасия, здравствуйте.

    Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

    Сдача в аренду возможна. Продажа — с разрешения органа опеки и попечительства. Подробнее см.:

    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО

    от 28 июня 2011 г. N Д23-27382. 

    О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

    Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент) в рамках своей компетенции рассмотрел обращение по отдельным вопросам государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК), и сообщает.

    В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения.

    Вместе с тем по указанным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

    1. По вопросу о возможности осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками.

    Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

    Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

    Учитывая изложенное, по мнению Департамента, запрет, установленный пунктом 3 статьи 37 Кодекса, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

    При этом под указанный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются, когда в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность после приобретения права собственности на него одним из родителей.

    2. По вопросу о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием средств МСК.

    В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

    В силу пункта 2 статьи 37 Кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Согласно пункту 4 статьи 292 Кодекса отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

    Учитывая указанные положения действующего законодательства, а также то, что в силу Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон N 256-ФЗ) приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК само по себе не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, по мнению Департамента, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

    3. По вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.

    В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

    Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.

    Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

    Директор

    Департамента недвижимости

    А.И.ИВАКИН

    20 Февраля 2014, 19:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна

    здравствуйте,

    дополню:

    1) Обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: 

    "Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долямив последующем".

    Данное обязательство должно быть выполнено в течение 6 мес. после:

    • перечисления средств мат.капитала, либо 
    • сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов),
    • снятия обременения (в случае ипотеки)

    2) В стандартных сделках купли-продажи доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности. 

    Риск оспаривания в дальнейшем стандартной купли-продажи квартиры  не исключен (в т.ч.,  и как совершенной для  обналичивания материнского капитала):

    • если доли выделить с «отсрочкой», предоставив в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении в последующем (нежелание  совершать дополнительных действий по выделению долей,  при перепродаже сталкиваться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого).
    • при этом объект недвижимости покупается и сразу же продается.
    3) Применительно к аренде:
    •  если планируется использовать  материнский капитал на получение, либо погашение ипотечного кредита, с возможностью сдавать в наем приобретенную квартиру, — допустимо только  при отсутствии в договоре с банком  прямого запрета.Банк по закону вправе проверять состояние квартиры.
    • Арендная плата  «подпадает» под налогообложение.

    4) Квартиру, приобретенную за счет средств материнского капитала, можно продавать включив его (мп) в расходы. 

    Сумму, полученную от последующей продажи  квартиры, можно будет уменьшить  на сумму расходов, оплаченных с помощью материнского капитала  (для уменьшения «налоговой нагрузки»)(Письмо Минфина от 24.01.12 № 03-04-05/5-59).

    с уважением,

    Елена

    21 Февраля 2014, 01:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Не соглашусь с вышеуказанным.

    Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

    В соответствии с п. 1 ст. 54 СК РФ, ребенком признается лицо, не достигшее возраста восемнадцати лет (совершеннолетия).

    Следуя п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун (то есть, в данном случае, родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного,
    сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Учитывая, что в соответствии со ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ребенку в обязательном порядке достается доля в праве собственности на квартиру, без согласия органа опеки и попечительства нельзя сдавать квартиру в найм (аренду), не говоря уже о том, чтобы ее продать.

    21 Февраля 2014, 07:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats