Сергей, добрый день.
Как обезопасить себя при покупки данной квартиры?
Пока решение о приобретении не принимайте. Обезопасить себя Вы можете только одним способом — предложить собственнику оформить надлежащим образом наследственные права.
Собственников на момент приобретения было 2 человека и квартира покупалась в законном браке. В 2008 году один из собственников умирает. Второй собственник не открыл наследственное дело до сих пор. Прошло уже 15 лет.
При оформлении наследственных прав нотариусы руководствуются Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, в соответствии с п.52 которого
52. Информацию о фактическом принятии наследства нотариус устанавливает на основании документов, подтверждающих совершение наследником действий, свидетельствующих о принятии наследства, например:
документов, выданных органами регистрационного учета граждан о регистрации по месту жительства или месту пребывания, органами местного самоуправления или управляющей организацией и иных документов, подтверждающих совместное проживание наследника с наследодателем на момент открытия наследства, если такой наследник не сообщает в заявлении о несовершении им действий по фактическому принятию наследства;
судебного акта.
Таким образом, если переживший супруг был зарегистрирован по месту жительства в квартире на день смерти супруга, либо в каком ллибо ином жилье, но вместе с умершим, то наследство считается приняшим и документы о регистрации являются бесспорным доказательством принятия наследства. При оформлении наследства нотариус выяснит и круг лиц, может ли кто-то уже считаться фактически принявшим наследство.
Таким образом, оформление наследства возможно и сейчас, независимо от того, что прошло 15 лет со дня смерти одного из владельцев.
Кроме того, следует обладать и иной информацией для оценки вероятности чьих-либо правопритязаний, но такая проверка, как ее провести -это предмет индивидуального консультирования в чате
После оформления наследства в договоре купли-продажи могут быть оговорены заверения об обстоятельствах продавца о том, что он гарантирует отсутствие иных наследников, чьих-либо правопритязаний и т.д. (см. ст.431.2 ГК РФ).
Дело в том, что если вторую долю (долю умершего второго собственника) в наследство так никто и не принял, то она является выморочным имуществом.
Согласно ст. 1151 Гражданского кодекса РФ:
А выморочное имущество (в частности, жилые помещения и доли в праве собственности на них) в силу закона переходит в муниципальную собственность (либо в государственную собственность Москвы, СПб или Севастополя, как городов федерального значения, если жилое помещение находится на их территории).
Если же второй умерший собственник был супругом пережившего супруга (другого собственника), и на момент смерти они находились в законном официально зарегистрированном браке (т.е. брак к моменту смерти не был расторгнут), то получается, что несмотря на то, что не открывалось наследственное дело, переживший супруг фактически принял наследство.
В силу п. 2 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ:
И учитывая, что переживший собственник фактически вступил во владение долей умершего, то, будучи супругом умершего (а супруги относятся к наследникам первой очереди в силу закона), считается, что он принял в наследство эту вторую долю.