Здравствуйте. Сын прописан с отцом и наделён 1/2 доли в комнате.Если я откажу в продаже комнаты могут обязать по суду в согласии?и кто обязан наделять при продаже доли несовершеннолетнего,отец или мать ?
Чтобы продать недвижимое имущество с долей несоврешеннолетнего, необходимо получить предварительное письменное согласие от органа опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ.
Орган опеки дает согласие на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего в случае, если в результате такой сделки имущественное и жилищное положение несовершеннолетних собственников улучшится или, хотя бы не ухудшится.
Для этого в орган опеки надо будет предоставить на выбор выписки из ЕГРН о праве собственности детей на иные жилые помещения, по своим характеристикам не хуже отчуждаемых, или предварительный договор о покупке иного жилья, покупателями которого будут, в т.ч., дети, с оформлением на них долей в праве собственности на такое жилое помещение, и чтобы данное жилое помещение и доли детей в нем были не менее отчуждаемых с последующим предоставлением выписок из ЕГРН.
Здравствуйте Анастасия. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру (долю в квартире) при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
На продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
При этом возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Если вы не даете согласие на продажу квартиры, то обязать вас дать такое согласие никто не может.
Т.к. к продаже планируется комната, которая принадлежит отцу и ребенку по праву собственности по 1/2 в праве, именно отец как сособственник данной доли должен будет обратиться с заявлением в орган опеки о получении согласия на продажу комнаты, а мать просто должна будет подать заявление о своем согласии (несогласии) на такую продажу.
При этом родители (один из них) должны предоставить в орган опеки подтверждение того, что жилищное и материальное положение ребенка не будет ухудшено.
Логично предположить, что т.к. продается комната с долями отца и ребенка, именно отец должен предоставить ребенку альтернативное жилое помещение в собственность, не хуже отчуждаемого.
Если предоставлять иное жилое помещение будет мать ребенка, но при этом у нее планируется покупка квартиры в ипотеку, орган опеки с большой вероятностью может отказать в одобрении сделки по продаже комнаты, т.к. при покупке квартиры в ипотеку ребенок навряд ли сразу станет сособственником квартиры, т.к. квартира будет в залоге у банка, выдавшего кредит.
В этой ситуации мать ребенка сможет только предоставить в опеку нотариальное обязательство о том, что после полной оплаты ипотечного кредита и снятия обременения в виде залога с квартиры выделит в ней долю ребенку.
Советую обратиться в Ваш территориальный отдел опеки и проконсультироваться относительно данного вопроса — на каких условиях они готовы дать согласие на сделку.
Если же сама мать не заинтересована в продаже комнаты с долей ребенка, она может предоставить в орган опеки свое заявление о том, что она не согласна с продажей комнаты с долей ребенка. В этом случае именно отец как сособственник комнаты и инициатор ее продажи должен будет предоставить ребенку иное жилое помещение в собственность и предоставить в орган опеки подтверждение этого.
Родители по отношении к детям несут равные обязанности, в т.ч. обязанность по материальному содержанию ребенка.
Но в случае продажи недвижимости с долями детей органу опеки для дачи согласия на сделку необходимо заранее (до сделки по отчуждению) предоставить доказательства того, что жилищное и материальное положение ребенка не ухудшится.
Учитывая, что Вами планируется покупка иного жилого помещения, в орган опеки надо будет предоставить предварительный договор о его покупке, чтобы в данном договоре на стороне покупателя был указан в т.ч. Ваш ребенок, и чтобы в результате данной сделки по покупке иного жилого помещения доля ребенка в нем была не менее той, которую он имеет в отчуждаемой квартире.
В согласии орган опеки указывает адрес покупаемой квартиры и предоставляет согласие под условием того, что в течение 30 дней после покупки данной квартиры в орган опеки будет предоставлена выписка из ЕГРН о праве собственности ребенка на долю в ней. В противном случае орган опеки будет вправе оспорить сделку по продаже квартиры с детской долей.