Как продать дом, купленный в ипотеку с использованием материнского капитала?

Здравствуйте. Вариант первый — это погасить кредит по ипотеке.

Вариант второй, но для этого нужно согласие банка, что не реально, и найти покупателя, который согласится приобрести заложенное имущество и встать вместо Вас залогодателем, т.е. приобрести вместо Вас все права и обязанности по ипотеке. И ещё на каких то условиях. Например, вернуть вам величину вложений мат капитала, и всё уплаченное Вам (что мало вероятно). Или большую часть, чтобы устраивало обе стороны. Но это детали проблемы. Главные 2 проблемы:

1. Согласие залогодержателя, банка.

2. Найти Покупателя, который согласится на приобретение недвижимости с обременением, и на взаимовыгодных для обеих сторон условиях. 

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу 
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Добрый день, Алсу. 

Быстро продать дом не получится, так как были использованы средства материнского капитала для погашения целевого займа.

Согласно пп «в» п. 15(1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 N 862, лицо, получившее сертификат обязан оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения.

Исходя из изложенного продажа дома, приобретенного с использованием средств материнского капитала, без выделения долей детям запрещена действующим законодательством. ПФР может заявить о мошенничестве, оспорить сделку. 

Таким образом, Вам необходимо либо погасить задолженность по ипотеке в полном объеме и выделить доли детям либо обратиться в банк и получить у него согласие на выделение долей детям в доме с учётом непогашенной ипотеки.

В случае выделения долей детям потребуется получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на продажу дома. При выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение дома с долей несовершеннолетнего ребенка должны быть обязательно выполнены условия, при которых имущество несовершеннолетнего ребенка не уменьшится. 

Это либо одновременное приобретение в собственность ребенка равноценного жилого помещения (доли жилого помещения), либо перечисление денежных средств от продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке. Несоблюдение данных условий может повлечь недействительность сделки.

В итоге можно попробовать следующий вариант, если покупатель согласится на него. Заключить предварительный договор купли-продажи дома с условием задатка. Задатком погасить остаток по ипотеке, выделить доли детям, получить разрешение опеки на продажу дома и заключить основной договор купли-продажи.