Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1 Каковы наши риски, как покупателя, при покупке квартиры ниже кадастровой стоимости?
Мы - покупатель приватизированной комнаты. Квартира вся наша, кроме этой комнаты. Речь идёт о бывшей коммунальной квартире на два хозяина. Продавец оформил Договор с занижением стоимости квартиры, ниже кадастровой. Цель продавца - снижение налоговой нагрузки.
Вопрос. 1) Каковы наши риски, как покупателя, при покупке квартиры ниже кадастровой стоимости?
2) Нужно проверить оформление документов на сделку.
3) Описать прочие нюансы.
1) Каковы наши риски, как покупателя, при покупке квартиры ниже кадастровой стоимости?
Добрый день!
Если Вы указываете в договоре цену ниже той, которую реально оплачиваете, то имеется риск в случае признания сделки недействительной возврата только той стоимости, которая указана в договоре в силу ст. 167 Гражданского Кодекса РФ:
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке
далее продолжу.
1) Каковы наши риски, как покупателя, при покупке квартиры ниже кадастровой стоимости?
Здравствуйте.
Риски состоят в том, что если кто-либо оспорит данную сделку, признает ее недействительной, то при возврате сторон в первоначальное положение, Вы получите только ту сумму, которая будет указана в договоре (ст. 167 ГК РФ).
При этом учитывая, что у Вас есть расписка о получении дополнительной суммы и в расписке описано, что указанная сумма идет в дополнение к стоимости, указанной в договоре, суды исходят из того, что обычно включают данную сумму в сумму, подлежащую возврату. Однако следует учесть, что в расписке указана мебель, но она не является неотделимым улучшением обычно. Так что я бы рекомендовал слово мебель удалить.
Приниципальных претензий конкретно к договору нет. Вопрос только состоит в том, когда конкретно Вы передаете деньги по дополнительной расписке. было бы логично сделать это после регистрации перехода права собственности.
И конечно поддержу коллег относительно опасений насчет возможности признания недействительной сделки в случае банкротства продавца.
Здравствуйте!
1) Каковы наши риски, как покупателя, при покупке квартиры ниже кадастровой стоимости?
1. Если будут признавать сделку недействительной, то вряд ли признают добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК РФ).
2. Могут признать недействительной сделку (ст. 166,167 ГК РФ), в том числе при банкротстве.
3. Высока вероятность взыскания неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) Продавцом, поскольку в договоре указана одна цена, а в расписках сумма другая.
2) Нужно проверить оформление документов на сделку.
1. В п.3. уже описал, что имеется не соответствие цены и расписок. В этом случае лучше составлять доп. соглашение для определения цены.
Относительно самого договора, то сейчас посмотрю, поскольку требуется время.
По ДКП.
п.1. Указаны общие условия, что соответствует ст. 549 ГК РФ. В данном случае не забудьте указать конкретный кадастровый номер.
п.2. Тут описаны характеристики объекта.
п.3. Описаны основания возникновения права собственности. Здесь нужно проверить актуальность выписки, проверить на наличие обременений + посмотреть сам договор передачи от 15.12.2022 года .
п.4. Определена цена договора, но не описан порядок расчетов. Если он наличный, то обязательно нужно отразить срок оплаты и штрафные санкции в случае не оплаты.
п.5.Установлен срок регистрации перехода права собственности.
п.6.Залог не возникает согласно п.4 ст. 488 ГК РФ, но возникает вопрос о гарантиях исполнения по оплате. Если они ничем не обеспечены, то указывать такое не стоит.
п.7. Заверения о наличии брака. Необходимо тут установить является ли супруг участником приватизации.
п.8. Заверения в части регистрации. Нужен документ для подтверждения, а в случае не исполнения определенные санкции.
п.9 Гарантии. Здесь также должно быть, что в случае не исполнения таких гарантий определенные санкции.
п.10. Тут нужно отметить о внешнем осмотре, поскольку скрытые дефекты при визуальном осмотре выявить нельзя.
п.11. Общие моменты, установленные в законе.
п.12.Общие моменты, установленные в законе.
п.13… Общие моменты, установленные в законе.
п.14. Тут не отражены санкции за нарушение такого обязательства.
п.15. Общие заверения.
п.16… Тут не отражены санкции за нарушение такого обязательства.
п.17. Аналогично, что описано о том, что будет составляться расписка и акт. Как и ранее отмечал, что нужно указывать о сроке передачи средств и санкции за не оплату.
п.18-20 Общие моменты, указанные в законе.
Здравствуйте!
Продавец оформил Договор с занижением стоимости квартиры, ниже кадастровой.
Если цена окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая будет учитывать не цену из договора, а 70% кадастровой стоимости — именно таким будет считаться доход по этой сделке (ст.214.10 НК).
Другими словами, попытка продавца избежать налог все равно может обернуться налогом.
Что касается всей этой ситуации для вас, то помимо того, что указали коллеги, возможен такой нюанс: если вы вдруг решите продать квартиру до истечения предельного срока владения (3-5 лет) и захотите в целях уменьшения налога воспользоваться правом зачета расходов на покупку, зачесть вы сможете только сумму, указанную в договоре купли-продажи, а не реальную сумму, которую заплатите за комнату.
Также в случае банкротства продавца данная сделка может быть признана подозрительной, и как следствие, недействительной, поскольку объект продан ниже кадастровой стоимости, в течение 3х лет с момента совершения сделки.
То есть, если даже сейчас и нет процедуры банкротства в отношении продавца, но в течение 3х лет после продажи она будет открыта, то сделка может быть признана недействительной, а стороны возвращены в первоначальное положение.
Кроме того, вторая расписка на получение доплаты не гарантирует, что эта доплата не будет с Вас взыскана как неосновательное обогащение, поскольку цена договора указана иная, в соответствии со ст. 1102 Гражданского Кодекса РФ:
Поэтому лучше оформить не расписку на доплату, а договор купли-продажи мебели и техники, находящихся в комнате, на эту сумму, а к нему — расписку в получении оплаты по этому договору.
Кроме того, если Вы решите продать комнату раньше 5летнего срока владения, то в счет налогового вычета сможете указать только сумму, указанную в договоре.
далее продолжу.
В остальном, и договор, и расписки, и акт типовые и никаких замечаний не имеется.