Как продать незавершённую квартиру по ДДУ после решения суда: переуступка или продажа?

Question

Мной была куплена квартира по ДДУ в 2014 году, после чего застройщик обанкротился и в данный момент квартиру достраивает государственный фонд. В 2017 году я подал в суд с целью признать за мной собственность. Я получил решение суда со следующей формулировкой: "Признать за ФИО право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры " В Росреест я далее не обращался. На данный момент стройка не завершена. Дом в эксплуатацию соотвественно не введен. 1) Я сейчас хочу продать квартиру. Я могу это сделать по договору переуступки ? или же такой договор не будет принят Росреестром в виду решения суда. Или нужен какой-то другой договор? 2) Если продавать квартиру по переуступке, то придется платить налог в независимости от того сколько эту долю я держу на руках. Можно ли ее продать по простому договору продажи квартиры-собственности в виду полученного решения суда ? И таким образом избежать налога, так как срок с момента решения суда прошло больше 5 лет.

Юрий Колковский · Answer

1) Я сейчас хочу продать квартиру. Я могу это сделать по договору переуступки? или же такой договор не будет принят Росреестром в виду решения суда. Или нужен какой-то другой договор? Здравствуйте. Вы можете зарегистрировать свое право общей долевой собственности, которое установлено судом по судебному решению. Но проблема состоит в том, что при регистрации именно как долевой собственности, чтобы осуществить продажу, придется соблюдать правила, предусмотренные ст.250 ГК РФ, которая требует соблюдения преимущественного права других сособственников общей долевой собственности. И вот в этом и загвоздка. Собственно говоря и судебное решение имеет изъяны, поскольку с одной стороны в нем говорится о доле в общей собственности (объекте незавершенного строительства), а с другой — об однокомнатной квартире. Обычно в таких решениях указывается несколько иначе: Суд признает за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указывая, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире. На мой взгляд при такой формулировке судебного решения провести сделку будет затруднительно пока дом не будет сдан и доля в праве на объект незавершенного строительства не будет преобразована в квартиру. На данный момент как квартира этот объект не оборотоспособна. А продать долю можно только с учетом преимущественного права приобретения. Возможно коллеги будут другого мнения, но я полагаю, что теоретически продажа возможна, а вот практически осуществить весьма затруднительно. Что касается налога, то как раз с этим проблем нет, если бы квартира была наконец достроена, поскольку если Вы оплатили полную стоимость строительства, то следует учесть, что минимальный срок владения имуществом по ДДУ отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Евгений Каргапольцев · Answer

Алексей, добрый день. Исходя из того, что «Признать за ФИО право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде однокомнатной квартиры „ владеете Вы в настоящее время не имущественным правом/правом требования к застройщику передать объект недвижимости, а долей в праве на объект недвижимости -незавершенную строительством однокомнатную квартиру. При этом, то, что квартира — это уже объект недвижимости, говорит п.1 ст.130 ГК РФ Предметом же договора уступки могут являться лишь имущественные права — п.1 ст.382 ГК РФ Таким образом, отчуждение принадлежащего Вам объекта -доли в праве осуществляется договором купли-продажи.(п.1 ст.549 ГК РФ). Поскольку предметом договора является доля в праве, то потребуется соблюдение преимущественного права покпки, имеющееся у сособственников (ст.250 ГК РФ). В силу п.17.1 ст.217, пунктов 2 и 4 ст.217.1 НК РФ срок владения, дающий право на освобождение от налогооблажения при продаже составляет 5 лет. И как разъяснено в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 13 июля 2018 г. № 03-04-05/48857 “О налогообложении НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества», ели право возникает на основании решения суда, то срок владения исчисляется не с даты регистрации права, а с даты вступления в силу решения.