Добрый вечер.
Возможно ли взыскать расходы на покупку земельного участка? Возможно ли взыскать недополученный доход, заявленный в презентации?
Боюсь Вас огорчить, но нет.
В данном случае, с учетом требований ст. 1005 ГК РФ, Вам следует отталкиваться от условий агентского договора, ввиду того, что обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны юридические и иные действия.
Перечень данных действий оговорен в п. 1.1 и 1.1.1. — 1.1.5 Вашего договора.
В их числе называются действия направленные на поиск объекта недвижимости совершению с ним определенных действий, связанных с подготовкой к формированию самостоятельных земельных участков и поиску покупателей.
При этом из общих условий договора не следует, что агент принял на себя обязательство продать земельные участки.
Земельный участок был приобретен и если он отвечает характеристикам, указанным в п. 1.2 Договора — то данное условие агент выполнил.
Каких-то иных обязательств, предполагающих Ваше обогащение из агентского договора не усматривается.
И в этой связи, даже несмотря на то, что часть действий, оговоренных в п. 1.1.1. — 1.1.5 Вашего договора агентом не исполнено — тут не усматривается причинной связи между бездействием агента и неполученным доходом от предполагаемой продажи земельных участков.
Поскольку речь идет об упущенной выгоде, то ее взыскание подчиняется общим требованием взыскания убытков, закрепленных в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
12. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
5. По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Таким образом, Вы должны доказать:
— наличие бездействия агента
— наличие причиненных Вам убытков в виде упущенной выгоды
— наличие причинно-следственной связи между убытками и бездействием агента.
Поскольку в агентском договоре нет ни слова о том, что агент берет на себя обязательства по продаже участка — то вероятность взыскания упущенной выгоды тут ничтожна мала (если не равна нулю).
Также, основываясь на складывающейся судебной практике, следует, что по такого рода требованиям также доказыванию подлежат предпринятые Вами меры сделанные с целью ее получения.
Так в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2023 N 308-ЭС22-17045 по делу N А63-6499/2021
отмечалось, что
возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица. Убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен в обычных условиях оборота, либо при совершении предпринятых мер и приготовлений, но возможность его получения была утрачена вследствие неправомерных действий ответчика.
При этом истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
Только при указанной совокупности доказательств можно вести речь о каких-то перспективах взыскания указанной категории убытков.
у вас действительно стоит много действий- но даже межевание не проведено?
Потому что поиск покупателей дело долгое и часто от продавца не зависит, а вот межевание можно провести без проблем.
Поэтому в 1.1.1-1.1.3 проблемы не вижу.
Может быть проблема с п. 1.1.4 и 1.1.5 — нет покупателей — а значит и перечислять нечего.
п. 2.1.3- как раз про запрос информации о покупателях — это надо сделать.
Но самое главное другое- п. 2.2.1. — награда агента- 5%- но за что? за организацию купли продажи- она вам это сделала.
Ничего тут не сказано о награде именно за межевание, поиск и продажу дальше. При подписании договора я так понимаю вы ей эти деньги и заплатили.
И тут есть противоречие с 4.1 — награда агента уже 20%, но именно от прибыли, в случае продаж.
И по 4.2 — оно выплачивается уже после исполнения всего поручения.
То есть пока свои 5% она отработала и больше вы ей ничего не должны, но и она выходит именно по деньгам- ничего тоже не должна.
смотря сколько вы ей платили
свои 5%- она отработала
если платили что то сверху- надо смотреть за что, пока что это может быть неосновательным обогащением по ст 1102 гк
расходы на покупку как вы можете взыскать? она участок вам купила- он ваш — этот момент исполнен
недополученный доход — забудьте.
Во первых — нет сроков реализации всего этого в договоре. Есть п. 7.1- до исполнения обязательств- хоть 10 лет они могут как то исполняться, еле еле… а могут и нет — ведь нет предельной даты.
Во вторых — проблема в том, что тогда скорее надо в рамках ст 15 гк доказывать убытки именно, но это вряд ли вы тут докажите. Упущенную выгоду тоже можно требовать- только доказать это очень сложно, особенно в деньгах.
Третье — почему не поступить проще и не закончить этот проект уже без нее? Расторгнуть договор — а имущество уже ваше.