Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

428 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
428 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Аренда подвальных помещений в ЦАО

Какие подводные камни существуют при аренде подвальных помещений в ЦАО г. Москвы. Я являюсь ИП, арендодатель - собственник физ. лицо. Подвальное помещение планирую арендовать под интернет-магазин (выдача заказов)

29 Января 2014, 19:48, вопрос №356062 Богдан, г. Москва

Богдан оставил отзыв о сайте — показать

1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый вечер, Богдан.

    Если такие помещения поставлены на кадастровый учет, физ.лицо имеет свидетельство о праве собственности на такие помещения, и они предназначены для осуществления там какой-либо деятельности, то они вполне могут сдаваться в аренду. Ничего особенного в этом нет.

    Особенности и риски могли бы быть, если бы такие помещения находились в подвале многоквартирного жилого дома, являлись бы общим имуществом жильцов. Аренда таких помещений признается сделкой недействительной.

    При заключении договора аренды обратите внимание на срок договора. Если он будет составлять более года — он подлежит гос.регистрации. Без таковой — договор не будет считаться заключенным.

    29 Января 2014, 19:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Богадан!

    Подводные камни выявляются на стадии ознакомления с проектом договора, поэтому было бы проще анализировать уже готовый договор, но есть определенные правила. Нужно предусмотреть в договоре его существенные условия.

    Существенным условием договора аренды является его цена и предмет договора. Помещение четко должно быть определено в договоре: адрес, номер (из кад или тех паспорта) и назначение помещения. В договоре важно указать, что цена является фиксированной и изменению не подлежит. Также нужно указать целевое назначение аренды, то есть для чего сдается помещение.

    Желаю удачи!

    29 Января 2014, 20:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Богдан.

    Если у собственника (физического лица) всё в порядке с документами, т.е. имеется свидетельство о государственной регистрации права, то на основании 

    ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности 
     1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 
     2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

    он вправе сдать его Вам в аренду. Главное — проверить договор аренды на предмет соблюдения законодательства.

    С уважением!

    29 Января 2014, 20:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каверинская Светлана
    Каверинская Светлана
    Юрист, г. Москва
    • 2058ответов
    • 943отзыва

    Здравствуйте Богдан, обратите внимание, если подвал в жилом доме, то он принадлежит всем жильцам на праве общей собственности. надо проверить документы не только на собственность помещения, но и на подвал дома. Возможно, что ту часть, о которой физическое лицо предлагает заключить договор невозможно арендовать или существуют ограничения по аренде. Ваше целевое назначение аренды — склад (хранение товаров и важно уточнить какого вида товар, вдруг, пожароопасная). Важно соблюсти все условия и хранения и требования к помещению. 

    29 Января 2014, 20:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Богдан. В принципе особо подводных камней здесь нет, а есть ньюансы, которые нужно будет соблюсти, а именно:

    Требования пожарной безопасности

    Основные правила прописаны в ППБ 01-93, я в кратце изложу какие требования необходимы:

    запрещается применять легковоспламеняющиеся материалы, окна должны быть обязательно стеклянными, обязательно должен быть план вашего помещения.Также должны быть обязательно огнетушители

    По поводу труб и водоснабжения, основные нормы конечно устанавливают некоторые критерии, но в целом, лампы не должны пропускать воздух, чтобы они не становились потом матовыми и ничего не было видно, трубы не должны иметь сильных изгибов, чтобы вода нормально проходила, во избежании затопления.

    Если это будет подвальное помещение жилого здания, То ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

    хранить деревянные и иные материалы, если только это помещение не изолировано от лестничной клетки.

    Это все указано в требованиях СНИП.

    Также обязательно для выхода должны быть лестничные подъемы и высота потолков по моему не ниже 2х метров.

    С уважением, Олег

    29 Января 2014, 20:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Богдан.

    Аренда подвальных помещений в ЦАО г. Москвы такая же, как и по всей России, и регулируются нормами ГК РФ об аренде.

    Нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие специальных норм  § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

    от 1 июня 2000 г. N 53

    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

    Председатель Высшего Арбитражного Суда РФВ.ЯКОВЛЕВ

    О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

    2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.



    29 Января 2014, 20:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Вот все нюансы:

    ГК РФ

    § 4. Аренда зданий и сооружений

    Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

    1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

    2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

    Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

    1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

    Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

    В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    Статья 654. Размер арендной платы

    1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

    2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

    3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

    Статья 655. Передача здания или сооружения

    1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

    2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

    29 Января 2014, 20:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    При аренде подвальных помещений вам придется учитывать, что там  имеются инженерные коммуникации, бойлерные и  иное оборудование, которое необходимо обслуживать и осуществлять доступ к ним. Данные коммуникации являются общедомовым имуществом. В случае непредвиденных обстоятельств аварий, повреждений Вы обязаны будете обеспечивать доступ к этим коммуникациям сотрудникам, производящим их обслуживание и возможный аварийный ремонт, что доставляет существенные неудобства, особенно, если помещение ставиться на «охрану». 

    29 Января 2014, 20:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Что касается самого договора аренды, то коллеги уже изложили свое мнение, я в принципе ничего против не имею, просто рассмотрел вопрос с точки зрения технической.

    По поводу договора:

    если более года, то требуется гос. регистрация договора. По поводу существенных условий договора, важно очень указать цену, чтобы она не менялась, также признаются существенными все те условия, которые для вас важны.

    Поэтому при подписании договора, если что то вам необходимо настаивайте на своих условиях.

    29 Января 2014, 20:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    добрый вечер,

    Подвальные помещения в доме. Что нужно знать арендатору, чтобы избежать принудительного выселения:(http://gkhprim.ru/news/interview/podvalnye_pomeshcheniya_v_dome-_/)

    Виды подвальных помещений

    Первое, что нужно выяснить до заключения договора, – к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить 3 основных вида подвальных помещений.

    Технический подвал. На практике непросто отличить обычный подвал от технического. У последнего есть несколько признаков: это помещение, не являющееся частью квартир, в котором находятся инженерные коммуникации (техническое оборудование), без самостоятельного функционального назначения, использующееся как подсобное, вспомогательное, для обслуживания более одного помещения в доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, далее – Правила содержания общего имущества).

    Иногда этих признаков для признания подвала техническим достаточно (определение ВАС РФ от 12.08.10 № ВАС-8259/10). Однако перечень не является закрытым, и судебная практика постоянно его дополняет. Например, факт наличия коммуникаций и оборудования в подвале не всегда дает основание автоматически считать его техническим. Важно, чтобы назначение этого помещения было исключительно техническим (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.02.02 по делу № А50-4320/01). Некоторые суды полагают, что нужно подтвердить необходимость постоянного открытого доступа к оборудованию, находящемуся в подвале, для его эксплуатации и контроля (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09).

    Конституционный суд выделил следующие признаки, которые отличают обычный подвал от технического, являющегося общим имуществом владельцев помещений в здании: подвал учитывается как самостоятельный объект, и собственники квартир это не обжаловали, нет доказательств использования подвала для общих нужд собственников помещений в данном здании, а право собственности на этот объект зарегистрировано в ЕГРП за конкретным собственником (определение Конституционного суда РФ от 19.05.09 № 489-О-О). Некоторые компании в качестве доказательства того, что подвал не технический, а имеющий самостоятельное назначение, приводят факт сдачи его в аренду (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.08 № А70-6156/2007). Однако это скорее исключение из правил: в большинстве случаев основным подтверждением назначения подвалов служит проектная техническая документация, а также заключения экспертов (определение ВАС РФ от 28.01.09 № ВАС-55/09).

    Убежище (защитное сооружение). Это особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия от опасностей, возникающих в результате аварий, катастроф, стихийных бедствий, а также от воздействия современных средств поражения (п. 2.3.10 ГОСТ Р22.0.02-94 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий» (утв. постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32)).

    Выяснить, является ли подвал убежищем (бомбоубежищем, противорадиационным укрытием), можно, запросив у арендодателя паспорт объекта недвижимости. Статус защитного сооружения подтверждается паспортом убежища, заверенного эксплуатирующей организацией и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (МЧС РФ). Информацией об убежищах владеют также отделения МЧС РФ, которые ведут журналы учета защитных сооружений гражданской обороны (п. 1.2., 2.1., 2.2. Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (утв. приказом МЧС РФ от 15.12.02 № 583) (далее – Правила эксплуатации)).

    Обычный подвал. Это обычное нежилое помещение, не подпадающее под описание технического подвала или убежища. Главный признак – полное отсутствие технического назначения либо возможность использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не только для обслуживания других помещений в доме (определения Высшего арбитражного суда от 06.05.11 № ВАС-5410/11, от 14.03.11 № ВАС-2458/11, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.10 по делу № А56-34522/2008). Из всех видов подвальных помещений оно самое безопасное и удобное (в правовом смысле) для арендатора. Достаточно провести стандартную процедуру проверки юридической чистоты сделки и объекта недвижимости, правомочий собственника (экспертиза оригиналов документов на недвижимое имущество и документов самого собственника, запрос выписки на объект из ЕГРП).

    Определение типа подвала при проведении правовой экспертизы поможет юристу компании понять, какие скрытые риски могут присутствовать в том или ином случае. Например, обнаружить повод для сомнений в правоспособности арендодателя и провести более глубокую проверку, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Или заблаговременно выявить, что помимо оформления стандартного комплекта документов, нужно будет озадачиться еще и получением согласия МЧС РФ на аренду.

    Ключевые точки при аренде технического подвала

    Правом сдавать имущество в аренду наделен его собственник, а также управомоченные законом или собственником лица (ст. 608 ГК РФ). Если подвал обычный, экспертиза документов производится по общим правилам, применяемым при проверке любого нежилого помещения. Если же подвал отвечает признакам технического подвала или убежища, требуется принять дополнительные меры предосторожности, чтобы избежать рискованных ситуаций.

    Ненадлежащий арендодатель при аренде технического подвала. Зачастую технические подвалы включены в реестр объектов муниципальной собственности. Муниципалитеты проводят конкурсы на право аренды таких помещений и заключают по их итогам договоры. Они полагают, что имущество принадлежит им, ссылаясь на то, что оно предоставлено им в собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности <…>». Однако суды не принимают этот аргумент, так как в связи с введением в 1991 году закона о приватизации появилось понятие общего имущества собственников, в состав которого фактически входит этот объект, и признают заключенные договоры аренды ничтожными (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.08 по делу А82-682/2007-35, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35, определение Высшего арбитражного суда от 13.10.10 по делу № А53-5593/2009). Поэтому до заключения договора аренды лучше заказать выписку из ЕГРП на этот дом (квартиры в нем) и выяснить, есть ли приватизированные квартиры. Если да, то на технический подвал будет распространяться режим общей долевой собственности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35).

    Если право собственности на технический подвал зарегистрировано на частного собственника, собственники жилья вправе обратиться в суд с иском о признании общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009). Именно поэтому при проверке правомочий арендодателя желательно проверять не только правоустанавливающие, но и технические документы с целью своевременного выявления признаков технического подвала.

    Получение согласия жильцов на аренду технического подвала. Технический подвал относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09). При аренде этого подвала в многоквартирном доме нужно получить согласие жильцов. Решение принимается на общем собрании собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Аренда без согласия общего собрания домовладельцев является ничтожной сделкой (ст. 167 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 06.03.07 по делу № А33-9860/06, Дальневосточного округа от 18.09.09 по делу № А59-3330/2008).

    Поскольку проводить собрания жильцов непросто, иногда практикуют такой способ: на общем собрании (раз в год) собственники принимают решение об одобрении аренды на определенных условиях безотносительно конкретного арендатора и сделки. Также собрание может определить лиц, уполномоченных на заключение договоров от имени собственников (п. 3.1. ст. 44 ЖК РФ). Компании-арендатору нужно ознакомиться с таким протоколом и оставить себе его копию. Этот вариант является определенной страховкой, однако лучше всего получить согласие общего собрания собственников в отношении определенной сделки.

    Особенности аренды подвала-убежища

    Если подвал является защитным сооружением, нужно иметь в виду, что он относится исключительно к федеральной собственности (п. 2 разд. 3 Приложения 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1). Даже если право собственности на убежище зарегистрировала на себя компания или физическое лицо, эти права могут быть признаны недействительными в судебном порядке, а имущество будет истребовано из чужого незаконного владения и возвращено собственнику (определение Высшего арбитражного суда от 21.12.10 № ВАС-17136/10, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.10 по делу № А10-1378/2010). Аренда этого объекта не запрещена, но допускается для осуществления лишь некоторых видов деятельности, перечисленных в пункте 12 Правил эксплуатации. Также арендатор должен соблюдать специальные правила: например, не подвергать объект перепланировке, не применять в отделке сгораемые синтетические материалы (раздел 3 Правил эксплуатации). Сдать убежище в аренду может собственник либо уполномоченное лицо (например, компания, которой этот объект передан на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) по согласованию с МЧС РФ. Договор аренды может быть признан недействительным, если полномочия арендодателя не подтверждены (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.10 по делу № А03-8697/2009), а также если не получено согласие собственника, когда арендодателем выступает компания, которая распоряжается недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.04.09 по делу № А73-8616/2008).

    с уважением,

    Елена


    29 Января 2014, 21:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    Кроме того, не мало важный факт, который вам следует учесть в договоре должно быть отражено, кто, в случае аварий и повреждения коммуникаций должен будет нести расходы по ремонту помещения. По верьте на слово это важный аспект и он должен быть оговорен в договоре. Жильцы дома имеют обыкновение бросать в канализацию тряпки и пр. предметы, которые образуют засоры, влекущие за собой заливы первых этажей и подвальных помещений. Кроме того, при наличии в помещении сан.узлов обратите внимание на то, что бы  данные помещения были оборудованы обратными клапанами, которые препятствуют заливы ваших помещений через сан.технику. На собственном опыте сталкивалась. Перспектива мало приятная.

    29 Января 2014, 21:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    на преддоговорной стадии в интересах арендатора:

    1) проверка законности сделки. Она в обязательном порядке должна включать в себя проверку законности прав собственности на данный объект недвижимости;
    2) проверка правомочий представителя. В случае если арендодатель действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности;
    3) проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц. Зачастую проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц, например объект может быть обременен или уже сдан в аренду;
    4) проверка права продавца на объект недвижимости. Для этого важно установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект;
    5) проверка действительности документов, необходимых для совершения сделки.

    Неожиданные сложности могут возникнуть для арендатора из-за того, что при заключении договора арендатор недостаточно внимательно ознакомился с приложениями к договору. Ведь составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом оформления документа, а статус приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, никак не ниже условий, изложенных в самом договоре. Это означает, что важные условия могут быть включены в приложения, которые зачастую читают невнимательно, что впоследствии может привести к разногласиям между арендодателем и арендатором.

    Распространенной ошибкой многих арендаторов является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения.

    Что должно присутствовать в тексте договора:

    — подробное описание объекта (адрес, площадь, место расположения на поэтажном плане, точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

    целевое использование объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и т.п.; реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего документа, например свидетельства о собственности и договора купли-продажи объекта; общая площадь, сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных метрах).Рекомендуется,  указывать в договоре площадь помещений со ссылкой  на поэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением на плане передаваемых помещений, т.о., описание объекта аренды должно содержаться в двух документах: в договоре и поэтажном плане. В самом договоре аренды будет указано «часть помещения» с указанием данных такого помещения и его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копии поэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения, которая передается в аренду)_.

    — срок договора аренды (в отсутствие оного, договор будет признан бессрочным, в связи с чем, руководствуясь со статьей 610 ГК РФ, любая из сторон договора может его расторгнуть, направив уведомление об отказе за три месяца до даты расторжения)

    — срок аренды (важно знать, что в случае, если подписание передаточного акта не совпадает с моментом вступления в силу договора аренды, срок действия договора аренды может не совпадать со сроком аренды помещения)

    — обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года

    - права третьих лиц на объект аренды

    - арендная плата (также могут учитываться коммунальные или другие расходы)

    - порядок возврата помещения арендодателю

    - ответственность сторон договора за неисполнение его условий

    На стадии приема-передачи помещений рекомендуется  организовать их обмер. Это поможет арендатору точно знать, за что и сколько он платит, и, возможно, снизить арендные платежи по договору.

    (иные «развернутые» практические рекомендации здесь:

    dom-i-zakon.ru/articles/inoe/000000022222222200000000000011111111222/)

    с уважением,

    Елена

    29 Января 2014, 21:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats