Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

568 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
568 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости физ. Лицом

Добрый день!

Более 3-х лет назад, ИП на УСН-доходы приобрел у ООО офисно-складское здание и сдавал его в аренду, уплачивая 6% с этих доходов и заявлял право на освобождение от налога на имущество. Теперь это здание ему нужно продать.

У меня такой вопрос: если до продажи здания физ.лицу сняться с регистрации в качестве ИП (по сути ИП без здания не нужно), то законно ли при последующей его (здания) продаже не уплачивать НДФЛ от этой сделки на основании п.17.1 ст.217 НК?

Для меня неоднозначно звучит формулировка второго абзаца:

"Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от ... продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;"

Слово "используемого" можно трактовать как "использующегося в настоящее время (в момент продажи)", а можно как "используемого в прошлом (например, используемого в 2012 году)".

Обратил внимание, что в пп.4 п.2 ст.220 сказано однозначно, что если доход получен от продажи имущества и (или) ТС, "которые ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ в предпринимательской деятельности", то право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ не предоставляется.

Может кто знает судебную практику по таким спорам, возможно суды проводили лингвистическую экспертизу. Какое мнение у юристов?

Заранее спасибо всем кто откликнется.

31 Января 2014, 23:05, вопрос №355216 Сергей, г. Ярославль
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Попробуйте посмотреть здесь:

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линию
для Москвы и Московской области:

8 499 705-84-25

Свободных юристов на линии: 9

Ответы юристов (3)

  • Юрист - Нестеров Леонид Николаевич

     Сергей, добрый день!

    Я знаю дело ровно по такой же ситуации, какую описали Вы. Дело рассматривал как раз Арбитражный суд Ярославской области (дело № А82-7934/2012 вот ссылка kad.arbitr.ru/Card/895162ec-228f-4dc5-bd0e-d0e74820c817). Суды указали, что в таком случае лицо долждно уплачивать налоги с продажи объекта, поскольку имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Все судебные инстанции сосласиь на позицию Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09.

    Дело А82-7934/2012 дошло до Высшего Арбитражного Суда, но определением от 27.12.2013 ВАС РФ отказал в передаче дела в Президиум (сделал выводы, что нижестоящие суды были правы). Соответственно, вариант со снятием ИП с учета и продажей помещения уже не пройдет.

    При этом нужно учитывать, что если Вы продаете как ИП, то облагаете налогом по ставке 6% (если не переступите рубеж максимально допустимого дохода для УСН). А если сниметесь с учета в качестве ИП, то облагать придется по ставке 13%, но при этом Вы сможете учесть расходы на приобретение имущества.

    01 Февраля 2014, 18:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте, Леонид!

    Спасибо за информацию. Постановление ВАС мне ранее попадалось, а вот дело в арбитражном суде кое-что проясняет. Тем не менее ситуации отличаются. Речь в споре идет о событии 2008 года, и всё крутится вокруг пп.1 п.1 ст.220. Сейчас этот пункт сформулирован однозначно и по нему вопрсов нет.

    Мне же интересен не имущественый вычет, а подведение дохода от продажи под доход не подлежащий налогообложению на основании п.17.1 ст. 217. Он был введен в такой формулировке только в 2009 году.

    Огорчают такие выводы суда:

    "Из буквы и духа подп.1 п.1 ст.220 НК РФ в системной связи с абз.5 п.1 ст.220 НК РФ следует, что его положения распространяются только на личное имущество физических лиц, используемое в личных целях, а не в целях осуществления предпринимательской деятельности.

    ...

    Цель и смысл данного налогового вычета состоит в том, чтобы минимизировать либо исключить имущественные потери физических лиц от продажи личного имущества, не используемого в предпринимательской деятельности и не приносившего дохода."

    Как Вы считаете, заключение Арбитражного суда относительно имущественного вычета может быть распространено на доходы не подлежащие налогообложению согласно п.17.1 ст.217?

    01 Февраля 2014, 23:52
  • Юрист - Нестеров Леонид Николаевич

    Да, я считаю, что выводы АС Ярославской области применимы и в отношении п. 17.1 ст. 217 НК РФ, поскольку ее положения аналогичны тем, что были закреплены в п. 1 ст. 220 НК РФ.

    До 2009 года в проданного отношении имущества, принадлежащего физическому лицу на праве собственности более трех, применялся имущественный вычет и доход НДФЛ не облагался.

    С 2009 года законодатель исключил из п. 1 ст. 220 НК РФ подобные положения. Однако при этом  аналогичные положения были введены в п.  17.1 ст. 217 НК РФ.

    Причем если сравним ограничительные условия для необложения НДФЛом дохода  (абз. 2 п. 17.1 ст.217 НК РФ и абз. 5 п. 1 ст. 220 НК РФ), то увидим, что в действующей редакции абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ сформулирован таким образом, что его легче воспринимать и толковать в том смысле, в котором истолковал абз. 5 п. 1 ст. 220 НК РФ и Президиум ВАС РФ, и Арбитражный суд Ярославской области.

    Таким образом, к сожалению, в случае доначисления налогов отстоять свою позицию в суде по данному основанию будет практически невозможно.

    Здесь опять же нужно учитывать о какой стоимости здания идет речь. Например, если здание будет продано по описанному Вами плану по цене, скажем, 2 млн. руб., то навряд ли инспекция придет к Вам с выездной налоговой проверкой. С выездными проверками они обычно приходят, когда суммы потенциально доначисленных налогов могут быть большими (в интервью одного из замначальников ФНС России я слышал сумму в районе 1 млн. руб. доначисленных налогов, пени, штрафов). А кроме как выездной налоговой проверки установить факт занижения налоговой базы и неуплаты налога налоговая инспекция просто не сможет. А вот если стоимость здания приличная, то вполне вероятно, что инспекция с проверкой может к Вам нагрянуть.

    02 Февраля 2014, 17:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо большое, я Вас понял.

    Остался только один вопрос относительно Ваших слов:

    "А если снимитесь с учета в качестве ИП, то облогать придется по ставке 13%, но при этом Вы сможете учесть расходы на приобретение имущества."

    Если я все правильно понимаю, Вы имеете ввиду пп.2 п.2 Ст.220?

    Однако, пп.4 в этом же пункте запрещает использовать имущественный вычет при продаже имущества, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220, если оно использовалось в предпринимательской деятельности.

    Вообще если буквально понимать смысл ст.217 и 220, то запрет на налоговые вычеты действует как для жилой недвижимости, так и не жилой. Получается, что если налогоплательщик, имеющий в собственности квартиру, хотябы непродолжительное время сдавал ее в аренду и уплачивал налог с дохода как ИП, то при ее продаже, пусть даже через 5 лет, по закону никаких вычетов он применить не может и должен уплатить налог со всех вырученных средств. В общем получается не совсем справедливо. А рассчитывать придется на то, что конкретный судья примет решение исходя из духа, а не буквы закона. Прав ли я?

    02 Февраля 2014, 18:43
  • Юрист - Нестеров Леонид Николаевич

    Сергей, про расходы не совсем правильно написал Вам, извиняюсь. На самом деле имел ввиду п. 1 ст. 221 НК РФ, но упустил, что он применяется только в отношении ИП на ОСНО. А в случае, если Вы с учета сниметесь, то сами учесть такие расходы не сможете. 

    Учесть такие расходы обязана будет инспекция, если посчитает, что Вы формально снялись с учета для получения налоговой выгоды, и если инспекция будет доначислять Вам налоги как ИП. Однако, судя по всему (Вы написали, что ИП без здания не нужно), это не Ваш случай.

    А про «дух» закона — Вы абсолютно верно чувствуете ситуацию, вернее ее «нездоровый» характер.

    Мы в судах апелляиционной и кассационной инстанций, а также в надзорной жалобе в ВАС РФ по делу № А82-7394/2012 пытались суду указать на недопустимость такого толкования закона, однако суды решили дело в пользу бюджета. Такие решения, вполне допускаю, обусловлены и тем, чтобы ИП (пусть даже и бывшие) уплачивали налог с продажи недвижимости даже в случае снятия их с учета в качестве ИП.

    На вопрос про жилое помещение: на самом деле, как я думаю, если речь будет идти о жилом помещении и о его разовой (не систематической) сдаче в наем, то судья, рассматривающий дело, увидит другой дух закона. При разовой сделке будет отсутствовать признак использования в предпринимательской деятельности, т.к. отсутствует систематичность. Да и к тому же имеется практика, права в Северо-Западном округе, когда не облагали налогом доход от продажи недвижимости, не используемой более двух лет в предпринимательской деятельности.

    Все равно каждый суд исходит из фактических обстоятельств дела и, думаю, в приведенном Вами примере суд не усмотрит оснований для обложения НДФЛом дохода от продажи квартиры.

    03 Февраля 2014, 08:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Леонид, спасибо большое за исчерпывающие ответы. Было приятно поговорить грамотным юристом. Желаю успехов в судах!

    С уважением, Сергей

    03 Февраля 2014, 20:23
stats