Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В общем, подскажите, какой нам документ составить, чтобы закрепить договоренность - бывшая супруга отдает
В период брака был куплен дом. В ипотеку.
Дом оформлен на меня, я единственный собственник
Через год на погашение части ипотеки применили материнский капитал (2 ребенка)
Сделали пристройку к дому (площадь дома увеличилась в 2 раза), оформить официально пристройку не успели
Еще через год составили брачный договор, что дом является совместной собственностью, а после развода - долевой поровну у меня и супруги
Еще через год развелись
Бывшая супруга хотела отсудить у меня долю в доме, компенсировав деньгами, подала иск как «раздел совместно нажитого имущества». Суд (в том числе апелляция) отказал, сослался на брачный договор и указал, что делить уже нечего, дом поделен брачным договором
Спустя время мы пришли к договоренностям:
- определи стоимость дома с пристройкой
- Определили доли каждого с учетом материнского капитала (двое детей) (47-47-3-3)
- Теперь уже Бывшая супруга отдает свою долю (47%) мне, я выплачиваю ей компенсацию.
Все хорошо, да не очень.
По идее, нам прямой путь к нотариусу. Вот только что подписывать? Соглашение о разделе имущества - не пойдет, имущество уже поделено последствиями брачного договора (после развода - долевая собственность), соглашение о продаже/уступки доли - не пойдет, по кадастру все 100% дома мои и выделить какие-либо доли сейчас невозможно, т.к. весит обременение в виде ипотеки. Так что по кадастру у бывшей супруги нет доли.
Погасить ипотеку - самый просто вариант, но не успеем - надо сделку в этом году провести (бывшей супруге нужны деньги). Чтобы вы понимали - я сам хочу побыстрей этот вопрос закрыть (2 года собачились по этому дому), так что ищу правильный вариант в нашей ситуации.
В общем, подскажите, какой нам документ составить, чтобы закрепить договоренность - бывшая супруга отдает свою долю в доме, отдает свою долю маткапитала, отдает долю в пристройке (не оформлена официально), а я ей это все компенсирую деньгами.
Была мысль, как вариант, что нужно составить отказ бывшей супруги от права требования доли в доме (ведь по сути, когда будет выплачена ипотека, я обязан выделить доли согласно материнскому капиталу и доли согласно брачному договору). Но я не знаю, насколько юридический этот документ имеет силу. В общем, помогите с решением.
Здравствуйте, Дмитрий!
В вашей ситуации всё осложняется тем, что на погашение ипотеки был использован материнский капитал.
В силу положений статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению...
Это императивное требование закона, которое нельзя обойти каким-то способом, включая и отказ кого-либо от своей доли.
Иначе говоря, после погашения ипотеки закон требует, чтобы обязательно были выделены доли обоим супругам и всем детям (включая совершеннолетних).
А уже потом каждый вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению (продавать, дарить и т.д.).
Поэтому никакой нотариальный отказ супруги от своей доли Вам в данной ситуации не поможет. Да и не вправе нотариус удостоверять такой отказ, поскольку он будет противоречить вышеуказанной норме закона.
Тут представляется, пожалуй, один выход.
Вам следует заключить с супругой предварительный договор купли-продажи её доли в праве собственности на дом.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре Вы можете предусмотреть, что после погашения ипотеки и выделения всем долей (заключения соглашения об определении долей) супруга обязуется продать Вам свою долю. При этом не будет нарушением закона и то, что по условиям предварительного договора Вы уже сейчас (в качестве задатка за её долю) оплачиваете ей стоимость её доли.
В случае, если по каким-то причинам супруга впоследствии откажется заключать с Вами основной договор купли-продажи доли, то Вы можете понудить её к этому в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 5 той же статьи 429 ГК РФ:
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Такой вариант представляется самым приемлемым и в практике встречается.
При этом удостоверять нотариально предварительный договор купли-продажи не требуется. Он заключается в простой письменной форме.
Здравствуйте, Дмитрий.
У вас Брачным договором предусмотрено, что после развода дом поступает в долевую собственность бывших супругов.
Но, так как вы использовали на погашение части ипотеки средства материнского капитала, то часть дома, которая оплачена за счёт средств мат.капитала находится в силу закона в общей долевой собственности всех членов семьи.
Выделить доли детям вы можете после погашении ипотеки.
Вам можно у нотариуса оформить смешанный договор об определении долей на дом, этим договором выделить доли детям и в этом же договоре бывшая супруга вам продает свою долю. По итогу заключения такого договора собственниками дома становятся дети и вы на праве общей долевой собственности. Так как супруга вам будет продавать долю, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Согласно ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
На практике нотариусы составляют такие смешанные договора, это законом не запрещено.
Что касается ипотеки, если вы готовы ее погасить, то можно сначало погасить ипотеку, в течении трёх дней, банк снимает обременение и вы оформляете договор у нотариуса, который сам подаёт его на регистрацию в Росреестр в электронной форме (срок регистрации 1 рабочий день). Либо вы можете обратиться в банк за получением согласие на переоформление долей в доме и зарегистрировать такой договор с сохранением ипотеки. А уже после погасить ипотеку.
Также, вы можете заключить такой договор у нотариуса, и отказаться от услуг регистрации его в Росреестре нотариусом, а можете сами его потом зарегистрировать в Росреестре, путем обращение через МФЦ, после погашения ипотеки .
При этом расчет между вами с супругой за ее долю может состояться прямо у нотариуса в день подписания договора.
Доброго времени суток!
Отвечу на Ваши вопросы по порядку.
1) Поскольку в погашении ипотеки на приобретении имущества задействованы средства материнского капитала, то как следует из статьи 10 федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» по соглашению должны быть выделены доли детям. Если они выделены, то дальнейшее регулирование вопроса рассматривается в рамках собственности совместной, Вашей и супруги.
2) Если Вы изменили брачным договором имущество, то будут применяться его нормы. При этом из последовательности изложения вопроса непонятно, брачный договор был заключен после выделения долей детям и оформления брачного договора? Если нет, то решение суда можно расценивать как не соответствующее требованием закона и нарушающим нормы материального права с возможностью пересмотра в апелляционном порядке. Правда, Ваш вопрос, полагаю это не решит.
3) Касается последней части вопроса отмечу, что в данном вопросе следует руководствоваться положениями пункта 1 статьи 43 Семейного Кодекса Российской Федерации, которая гласит:
Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.
С уважением,
Артем Гагикович!
На мой взгляд, такой вариант не подойдёт.
Во-первых, пока действует ипотека (пока она не погашена), любые сделки по отчуждению долей (само соглашение об определении долей, а также договор купли-продажи доли супругой) возможны только с согласия банка-залогодержателя. А банк такие согласия на даёт. Ему выгодно чтобы заемщик оставался, как и прежде, единственным (титульным) собственником. Иначе банку придется «делать» созаемщиками детей, а это невозможно.
Во-вторых:
То есть до заключения такого смешанного договора, как предлагается, погасить ипотеку не получится, а, следовательно, согласие банка-залогодержателя на сделку потребуется в любом случае.
Нотариус не сможет без согласия банка удостоверять какие-либо сделки с домом.
Поэтому, как прежде, настаиваю на предложенном мною варианте — заключать предварительный договор купли-продажи доли супруги в праве собственности на этот дом.
При этом не имеет значения то, что у неё сейчас формально нет этой доли в праве собственности на дом (титульным собственником является пока что ещё только один супруг). Законом не запрещено заключение договора купли-продажи будущей вещи.
Можно взять согласие в банке на определение долей и пойти к нотариусу за оформлением.
Банк такое согласие даёт!!! Конечно все индивидуально, но я думаю надо сходить в банк и уточнить. У меня на практике такое согласие Сбербанк, например, делал.
В любом случае решать клиенту. Я бы посоветовала сходить в банк и к нотариусу.