Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

380 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
380 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Налоговый вычет при мене квартиры

Владею участком менее трех лет, произведен обмен на равнозначный участок с той же площадью в той же деревне. Есть ли налог? Если да, то какова сумма?

Московская область.

Кадастровая стоимость моего участка 2.500.000руб., а тот на который я обменял 2.400.000руб.

24 Января 2014, 13:03, вопрос №351623 Сергей, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Сергей.

    Поскольку Вы не указали степень родства с тем человеком, с которым был произведен обмен (в случае близких родственников налог не платиться), и исхожу из того, что обмен был произведен с посторонним человеком.

    По договору мены, и при договоре купли-продажи возникает обязанность по уплате НДФЛ с полученного дохода (так как доход от продажи земельного участка, в соответствии с налоговым законодательством относится к доходам).

    Сделку по обмену земельного участка можно рассматривать как одновременную продажу одного участка и приобретение другого. При этом Вы можете воспользоваться налоговым вычетом при продаже участка. То есть из суммы покупки вычитаете сумму продажи 2400 тыс. руб. -2500 тыс.руб = 0. То есть, в данном случае, налог платить не придется.

    С Уважением.

    24 Января 2014, 13:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Сергей, это зависит, как в договоре мены Вы обозначили участки. Если как пишете равнозначными, и доплат ни кого не возникла, то нет и облагаемой налогом базы.

    Если Вы указали исходя из стоимости кадастровой, то доход образуется в размере сто тысяч рублей.

    Так как к договорам мены применяются правила купли-продажи, то даже если участок менее трех лет был в собственности ( налогом не облагается 1 млн.) налогооблагаемая база, то же не возникает.

    24 Января 2014, 13:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис
    Добавлю
    Письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры по договору мены, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

      Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

      К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.
      Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

      Согласно статье 568 Гражданского кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

      В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

      Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. Если квартира по договору мены передается с доплатой, сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры без учета суммы доплаты.

      При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.

      Следовательно, для налогоплательщиков, осуществляющих продажу (обмен) имущества, размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения его в собственности.
      Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
      Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

      Заместитель директора департамента
      С.В. Разгулин


     Поскольку у Вас экономической выгоды при мене Вашего участка нет, то, соответственно, доход Вы не получили, следовательно налогооблагаемой базы нет. Налог Вам платить не нужно.
    С Уважением.
    24 Января 2014, 13:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый день, Сергей.

    Я исхожу из того, что стороны договора мены являются физическими лицами и земельные участки не использовались в предпринимательской деятельности.

    В этом случае договор мены в целях налогообложения будет разбит на две сделки купли-продажи:

    1.Первая, вы продаете свой участок за 2 500 000 рублей, это будет ваш налогооблагаемый доход.Если земельный участок был в вашей собственности три года, и более, налог вы платить не должны.

    Если земельный участок, менее трех лет в собственности вы можете уменьшить налог двумя способами:

    -применить имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей (в этом случае налог составит 13% от разницы (2 500 000-1 000 000);

    -уменьшить 2 500 000 на сумму произведенных расходов на покупку данного участка (т.е. на сумму, которую вы потратили когда то при его приобретении), налог составит 13% от разницы (2 500 000-цена покупки участка).

    2.Вторая, вы покупаете участок стоимостью 2 400 000 рублей. Воспользоваться нижеуказанным имущественным вычетом вы сможете только если приобретаемый участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, или на нем расположен приобретаемый жилой дом (или доля в нем) и ранее вы не использовали данный имущественный вычет (например при покупке квартиры).

    Если вышеуказанные условия соблюдены вы вправе использовать 

    имущественный налоговый  вычет в размере 2 000 000 рублей. Однако сможете это сделать (если на участке отсутствует жилой дом)  только после получения свидетельства на построенный жилой дом.

    Данные отношения регулируются нормами ст.220 НК РФ. 

    24 Января 2014, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр

    Сергей, у Вас очень просто: нет дохода — нет налога.

    24 Января 2014, 14:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    18%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте  Сергей!

    Налогообложение сделок по обмену  объектов недвижимости имеет свои особенности.

     Согласно ст. 567 Гражданского Кодекса

    к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Оплата за реализуемый объект недвижимости производится в натуральной форме. Стоимость обмениваемых  объектов указывается сторонами в договоре мены.

    Согласно ст. 208 и ст. 210 НК РФ  

    к доходам от источников в Российской Федерации относятся: доходы от реализации:

    недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;1. 

    При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды,


    То есть,  при обмене зем. уч. Вы получаете доход в натуральной форме

    По данному вопросу МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ разъяснило в
    ПИСЬМе
    от 26 декабря 2008 г. N 03-04-05-01/479

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи квартиры по договору мены, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
    Согласно ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
    В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.
    К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены.
    Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
    Согласно ст. 568 Гражданского кодекса, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
    В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
    Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. Если квартира по договору мены передается с доплатой, сумма дохода определяется исходя из стоимости квартиры без учета суммы доплаты.
    При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.
    Следовательно, для налогоплательщиков, осуществляющих продажу (обмен) имущества, размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения его в собственности.
    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
    Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик также имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.


    То есть,  если обмениваемые  зем. уч. находились в собственности более трех лет обязанности по уплате налога не возникает.

    Письмо Минфина о № 03-04-05/7-832 03.07.2012 о порядке расчета налога разъясняет следующее.

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 Кодекса.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

    Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

    Сумма дохода, полученного при реализации договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены.

    Если при обмене квартиры была получена доплата, то доход складывается из стоимости полученной в результате обмена квартиры, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.

    Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

    Абзацем третьим подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

    Как следует из обращения, квартира, подлежащая обмену, находилась в общей долевой собственности трех собственников с равными долями менее трех лет. При этом квартира была обменена как единый объект собственности.

    Таким образом, каждый из налогоплательщиков имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, пропорционального его доле в праве собственности на данную квартиру, то есть по 1/3 от 1 000 000 рублей.

    Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

    Кроме того, налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовались.

    Заместитель директора ДепартаментаС.В. Разгулин

    То есть, если  объект находился в собств.  менее  3-х лет, то Вы вправе получить налог. вычет.

    Налоговые вычеты см. по ссылке

    infoplus01.ru/nalog-pri-obmene-kvartir/

     Таким образом, Вам следует исходить из срока владения зем. уч.

    Смогу  проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

    С уважением Ф, Тамара


    24 Января 2014, 21:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Коршунов Андрей
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Уважаемый Сергей.

    Налог на доходы платиться с полученного дохода.

    Так как договор мены рассматривается для целей налогообложения как две встречных купли-продажи, то платится налог на доход полученный от продажи вашего участка. Можно воспользоваться вычетами. 

    Либо

    1. цена покупки (но вашего участка, а не того на который меняете) — цена его продажи

    2. цена продажи — 1000 000 рублей.

    ставка налога — 13%

    29 Января 2014, 20:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats