Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

368 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
368 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте !

Договор аренды нежилого помещения закончился 30.12.2013 года.

Я направил заблаговременно уведомление о заключение нового договора на 2014 год. Ответа не последовало, по настоящее время продолжаю пользоваться помещением.

16.01.2014 года поступило письмо от арендодателя о погашении задолженности по арендной плате в размере 2 300000 руб.

18.01.2014 года я направил исковое заявление в суд о взыскании неосновательного обогащения арендодателя на сумму 2 600000 руб.

19.01.2014 года арендодатель уведомил, что если не погасим задолженность в течении 3-х дней, прекратит доступ в арендуемые помещения. Что делать? Правомерные ли действия арендодателя?

21 Января 2014, 06:09, вопрос №348116 Павел, г. Тюмень

Павел оставил отзыв о сайте — показать

500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Печеницын Александр Александрович

    1. Покажите договор (можно тут скан выложить).

    2. «18.01.2014 года я направил исковое заявление в суд о взыскании неосновательного обогащения арендодателя на сумму 2 600000 руб.»

    Не совсем понятно, о каком обогащении арендодателя идет речь? В иске Вам 100% отказали...

    Не видя текста договора, нельзя ответить на Ваш вопрос.

    А так, если договором предусмотрен тот порядок, который Вы соблюли, то Вы и правы, если же нет, то нет.

    21 Января 2014, 06:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Павел, добрый день!

    Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ,

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Статья 610. Срок договора аренды
    1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    То есть договор аренды заключается на определенный срок.

    В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ,

    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

    Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

    В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

    Иначе говоря, по окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество.

    Можно ли увидеть Ваш договор?

    21 Января 2014, 06:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Павел.

    Выложите договор аренды, чтобы можно было Вам ответить правильно.

    Статья 610. Срок договора аренды
    1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.


    Ваши действия, в плане уведомления о пролонгации договора, абсолютно верные. Непонятен один момент — что за неосновательное обогащение?!

    С уважением!

    21 Января 2014, 06:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Павел, предусмотрена ли вообще договором аренды возможность его пролонгации?

    21 Января 2014, 06:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор заключен менее чем на один год и пролонгация не предусмотрена

    21 Января 2014, 06:52
  • Юрист - Печеницын Александр Александрович

    Если не предусмотрена, то можно давить на то, что арендодатель не возражал, отказа в продлении Вы все равно не получали. Грубо говоря, стороны продолжили сотрудничать и не выразили желание расторгнуть договор, договор считается продленным на неопределенный срок, на тех же условиях.

    Тем не менее повторюсь, нужно обязательно видеть договор.

    21 Января 2014, 06:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Автоматическая пролонгация это значит, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор, условия которого такие же, как и условия окончившегося договора. Возможна и пролонгация договора на неопределенный срок. Она может быть установлена не только соглашением сторон, но и НПА. Т.е., если Вы продолжаете пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

    Дополнительно… В силу ст. 623 ГК РФ:

    1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
    2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
    3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
    4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

    С уважением!

    21 Января 2014, 07:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    «Если не предусмотрена, то можно давить на то, что арендодатель не возражал, отказа в продлении Вы все равно не получали. Грубо говоря, стороны продолжили сотрудничать и не выразили желание расторгнуть договор, договор считается продленным на неопределенный срок, на тех же условиях».

    Коллеги, а почему, собственно говоря, арендодатель должен направлять отказ. Пролонгация не предусмотрена договором, как утверждает клиент. Арендодатель руководствуется договором аренды, срок которого истёк. Арендодатель просто не продлевает срок аренды, это его право. И каким нормативным правовым актом предусмотрена автоматическая пролонгация, если это не предусмотрено договором аренды? Не уверен, что договор будет считаться продленным на неопределенный срок, на тех же условиях.

    21 Января 2014, 07:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В договоре сказано, что арендатор письменно сообщает арендодателю о своем намерении заключить договор на новый срок либо о предстоящем освобождении помещения. Я уведомил о желании заключить договор на новый срок. Ответа не последовало, по настоящее время (20дн.) продолжаю пользоваться помещением. Так все таки договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок или нет ?

    21 Января 2014, 09:02
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Павел, исходя из имеющейся в Вашем вопросе информации, можно прийти к следующему выводу.

    Несмотря на то, что Вы направили арендодателю предложение о заключении нового договора, само по себе то обстоятельство, что он не ответил на него ни согласием, ни отказом, не может свидетельствовать о заключении нового договора аренды или о пролонгации прежнего.

    В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ 

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Арендодатель не воспользовался его правом заключить с Вами новый договор и не более того. Срок же прежнего договора истёк. 

    Все иные вопросы (о погашении задолженности Вами по арендной плате, о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения) должны решаться вне зависимости от того, продолжается или нет действие договора аренды.

    21 Января 2014, 08:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В договоре также сказано, что арендодатель при просрочке арендных платежей более 2-х раз подряд вправе отказаться от договора и прекратить доступ в помещение, а также произвести удержание имущества. Значит, пока я буду с ним судится 2-3 месяца, он завтра ограничит доступ в помещение, а через две недели продаст имущество и удовлетворит свои требования ?

    21 Января 2014, 09:18
  • Юрист - Кустарева Анастасия

    Договор истек, продлен не был, помещение нужно было освободить. Письмо арендодателя о погашении задолженности понятно, не понятно при чем тут неосновательное обогащение? Уведомление арендодателя о запрещении входа в помещение вполне законно.

    21 Января 2014, 09:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Павел, "арендатор письменно сообщает арендодателю о своем намерении заключить договор на новый срок либо о предстоящем освобождении помещения". Но это не свидетельствует о том, что уведомление арендодателя о Вашем намерении заключить новый договор на новый срок. И продолжение пользования Вами помещением также не свидетельствует о том, что арендодатель согласился на заключение нового договора.

    Вот если бы в договоре аренды было указано, что, например,, "в случае если по истечении срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель не потребовал выселения (освобождения помещения арендатором), то договор продолжает действовать и считается заключенным не неопределенный срок", тогда договор бы считался продленным.

    21 Января 2014, 09:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    "Арендодатель при просрочке арендных платежей более 2-х раз подряд вправе отказаться от договора и прекратить доступ в помещение, а также произвести удержание имущества". 

    Данное положение дает арендодателю право в одностороннем порядке (без обращения в суд) расторгнуть договор досрочно, то есть до 30.12.2013 г. 

    "Значит, пока я буду с ним судится 2-3 месяца, он завтра ограничит доступ в помещение, а через две недели продаст имущество и удовлетворит свои требования ?"

    Право на удержание Вашего имущества у арендодателя есть.

    Согласно ст. 359, 360 Гражданского кодекса РФ, 

    Статья 359. Основания удержания

    1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. 

    Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. 

    2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. 

    3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

    Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества
    Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

    Однако, как указано в ст. 349 Гражданского кодекса РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

    То есть если в договоре аренды не указано, что арендодатель вправе удержать сумму задолженности по арендной плате из удерживаемого имущества арендатора во внесудебном порядке, то он вправе сделать это только путем обращения в суд.

    21 Января 2014, 09:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    То есть самостоятельно продать Ваше имущество, которое он удерживает, и удовлетворить из этой стоимости свои требования арендодатель не вправе. Ему следует для этого обратиться в суд.

    21 Января 2014, 09:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats