Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

296 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
296 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Выселение арендаторов

Я купила квартиру являющейся ранее ведомственной, в ней прописаны и проживают ранее арендовавшие у предприятия люди и не освобождают её, в итоге я подала в суд ссылаясь на 35ст. ЖК РФ, но их адвокат ссылается на 67 ст. ГК, что делать?

15 Января 2014, 13:30, вопрос №343494 Гульзира, г. Вагай
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (38)

  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    Гульзира, здравствуйте!

    Если Вы собственник квартиры и купили ее, то ссылка адвоката противной стороны на ст.67 ЖК РФ несостоятельна, т.к. эта статья регулирует иной предмет

    Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

    1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
    1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
    2) сдавать жилое помещение в поднаем;
    3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
    4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
    5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.


    Поэтому продолжайте настаивать на своем.

    15 Января 2014, 13:34
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Колесниченко Никита Федорович

    С Целью укрепления своей позиции — Привлекайте в качестве третьего лица предприятие у которого купили квартиру.

    Пусть представитель предприятия выскажет свое мнение по сложившейся ситуации. 

    15 Января 2014, 13:34
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Какое лицо ранее являлось собственником квартиры? Это к тому, что правила соцнайма не вяжутся с информацией о том, что квартира принадлежала предприятию.

    15 Января 2014, 13:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Сельскохозяйственный производственный кооператив - был собственником и вселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника, который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался

    15 Января 2014, 13:43
  • Юрист - Виноградова Алена Владимировна

    Здравствуйте.

    Ссылка на ст. 67 ЖК в Вашем случае несостоятельна, т.к. Вы являетесь собственником квартиры и речи о социальном найме здесь и быть не может. Через суд Ваших «нанимателей» выселят.

    15 Января 2014, 13:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день. Нормы ЖК РФ и норм об аренде в данном случае не применимы

    В данном случае применима норма:

    Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
    Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

    Вам необходимо:

    1. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
    По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    То есть Вам необходимо будет известить нанимателей об отказе в продлении договора найма и в случае если они не выедут, то треовать их выселения в судебном порядке

    2. Требовать расторжения договора купли продажи жилого помещения, поскольку Вам не были известны сведения об обременениях данного помещения иными лицами. 

    Решать Вам

    15 Января 2014, 13:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

    Статья 558. ГК РФ Особенности продажи жилых помещений

    1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
              В договоре они указаны?

    15 Января 2014, 13:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Через суд Ваших «нанимателей» выселят.

    На каком основании интересно?

    15 Января 2014, 13:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Капошко Диана
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Не очень понятно на каком основании адвокат ссылается на Статью 67 ГК РФ — Права и обязанности участников хозяйственного товарищества или общества — есть место такому понятию в ваших отношения с арендателями? Если нет, то нет пока не вижу оснований переживать. Настаевйте на ст. 35 ЖК РФ. а так же можете указать Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

    1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи. В вашем случае договор с прежними жильцами расторгуть по средствам преобретения вами данного жилья!

    15 Января 2014, 13:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

    Всё правильно клиент недопечатал «5» ст.675 ГК РФ.

    15 Января 2014, 13:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если никаких договоров не было, то Вам будет трудновато их выселить, так как по сути договор заключен на 5 лет и продлевается при его истечении на 5 лет

    Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

    1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

    Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

    Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    15 Января 2014, 13:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Стригин Александр
    вселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника

    Если нет договора найма, то данный товарищ живет в жилом помещении на незаконных основаниях.

    В этом случае суд его выселит.

    15 Января 2014, 13:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался 

    Так получается никаких документов у них нет на руках?

    15 Января 2014, 13:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Стригин Александр

    По хорошему нужно смотреть материалы дела. Клиент не может выразить юридическим языком обстоятельства дела, а экстрасенсов на сайте нет.

    15 Января 2014, 13:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    Сельскохозяйственный производственный кооператив — был собственником и вселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника, который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался

    Значит договора найма нет и жилье занято без каких-либо оснований. Соответственно надо менять основание иска — истребовать имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск), при условии, если предмет иска у Вас сохранится тот же, например, предмет у Вас — требование «выселить...».  

    Статья 35 ЖК РФ — тут не подходит, поскольку именно соцнайм отсутствует, он возможен только если передается в найм муниципальное жилье. Адвокат ведет речь о простом найме жилья.  

    Таким образом, Вам нужно изменить основание иска — ссылаться на ст. 301 ГК РФ.

    Если не выходит (хотя полагаю, все же предмет у Вас именно — требование выселения) — ждать пока откажут и подавать виндикационный иск.

    15 Января 2014, 13:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    Сельскохозяйственный производственный кооператив — был собственником ивселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника, который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался

    Если это действительно так (договор отсутствует), учитывая положения ГК РФ:

    Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

    вы вправе обратиться с иском о выселении данного лица, и ссылка адвоката, соответственно, неуместна.

    15 Января 2014, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Скажите, а за квартиру он платил?

    15 Января 2014, 13:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

    И что это значит по Вашему?

    Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
    1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

    Указание об этом в законе нет

    15 Января 2014, 13:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

    Статья 674. ГК РФ Форма договора найма жилого помещения
    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

    Статья 162. ГК РФ Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
    1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
    2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

             Таким образом, жильцы могут доказать сделку найма жилого помещения. И выселить их можно только по истечении 5 лет.

             Так в договоре они указаны были или нет. Если нет, то договор считается незаключенным.

    15 Января 2014, 13:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    По поводу истребования из чужого незаконного владения, строго говоря, факт владения у покупателя подтверждается актом приема-передачи квартиры от кооператива (приложение к договору купли-продажи), причем акт подписан в период, когда лицо уже там проживало. 

    Так что юридически покупатель владеет квартирой.

    15 Января 2014, 13:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Вообще то в идеале материалы дела посмотреть бы. Это возможно?

    15 Января 2014, 13:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма должен быть заключен в письменной форме. В рассматриваемом случае, такой договор между предприятием и жильцами заключен не был. Даже если жилец платил — письменная форма была не соблюдена, договор не заключен, не породил правовых последствий. Поэтому правила о сохранении договора найма при смене собственника неприменимы.

    Поэтому надо менять основание иска на виндикацию.

    15 Января 2014, 14:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Капошко Диана
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Всё правильно клиент недопечатал «5» ст.675 ГК РФ. — в этом случае алгоритм действий другой -  если клиент становится новым наймдателем, он может спокойно расторгнуть договор аренды предупредив об этом за 2 месяца… и если они не освободят помещение требовать выселения в судебном порядке.

    15 Января 2014, 14:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате
    Так что юридически покупатель владеет квартирой. На то и существует правило истребования из чужого незаконного владения, чтоб собственник мог истребовать свое имущество. (Надо лишь новому собственнику доказать, что в квартире находятся посторонние лица — фото, видео-съемка, свидетельские показания, вызов полиции.) В данном случае этого делать не надо — жильцы подтверждают в суде, что они там живут.
    15 Января 2014, 14:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

    И что это значит по Вашему?

    В контексте вопроса это означает, что отсутствие договора (и как я понимаю других письменных доказательств, типа разрешение на вселение) очень серъезно затруднит позицию ответчика по доказыванию своего права на найм.Сама по себе оплата за жилье (если она была) не означает сложившихся отношений найма.Хотя, конечно, ознакомление с материалами дела никогда не помешает. 
    15 Января 2014, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Бадасюк Владимир
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день! Внимательно посматрите договор купли-продажи там должен быть пункт об освобождении жилого помещения прежними собственниками и иными лицами зарегистрированными в нём. Так как вы подали иск, то подайте ходатайство в качестве 3 лиц-продавцов. Так же можно добавить требование — это конечно если есть договор найма-расторгнуть данный договор в связи с пересеной собственника жилья и изменения назначения жилого помещения, поскольку как вы говорите-данное жильё было ведомственное и скорее всего было в служебном фонде, можно предположить что жильё поменяло статус и было передано в администрацию. Если в договоре есть пункт о времени в течении которого все лица проживающие и зарегистрированные в данном жилье -должны освободить его-то переживать нечего. Кроме того в суде дайте письменное пояснение стороны по делу в котором обратите особое внимание, что вы приобрели жильё путём договора купли-продажи, стали полноправным собственником и имеете право распоряжаться им на своё усмотрение, а кроме того данные наниматели и зарегистрированные граждани НЕ ЯВЛЯЮТСЯ членами вашей семьи и сто процентов в договоре есть пункты которые говорят о том, что данное жильё не обременено третьими лицами.

    15 Января 2014, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    На то и существует правило истребования из чужого незаконного владения, чтоб собственник мог истребовать свое имущество.

    1.Допустим, что договор найма все-таки существовал, в таком случае, у нанимателя есть титул владения и воспользоваться ст.301 ГК РФ не получится

    2.Если найма не существовало, и допустим, квартира находилась в незаконном владении данного лица. 

    Но в таком случае и сделка купли-продажи не могла состояться (так как она предполагает, в данном случае, физический переход на собственность посредством акта приема-передачи), раз она состоялась (а на тот момент лицо уже проживало в квартире) то, и покупатель, и продавец, признавали, что физический контроль над вещью у них есть (нет выбытия владения третьему лицу) и никакого незаконного владения нет.

    Поэтому во втором случае,по аналогии закона больше подходит (и тут и в нашем случае отсутствие законного основания для проживания в квартире).

     Статья 688 ГК РФ 

    Последствия расторжения договора найма жилого помещения
    В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

    15 Января 2014, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    Еще раз.

    Исходя из информации полученной в этом вопросе. Договор найма между прежним собственником и жильцом не заключен. 

    Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Для того, чтобы договор найма был заключен надо, чтобы была соблюдена письменная форма с указанием существенных условий. Для договора найма существенным является только одно условие — предмет, то есть точное описание, в соответствии с документами БТИ, объекта недвижимости. 

    При несоблюдении письменной формы существование договора могут подтвердить другие письменные доказательства наличия договора (ст. 162 ГК РФ). Опять же, это может быть только документ, подтверждающий передачу точно определенной квартиры в найм. Других вариантов нет. Единственное, что приходит на ум в качестве такого документа — это какой-либо акт, подписанный обеими сторонами с точным описанием квартиры или протокол юрлица-собственника о передаче в найм квартиры — совместно с акцептом жильца, то есть фактическими действиями по принятию в найм квартиры и оплаты за нее, суд может оценить такие документы в качестве доказательств существования договора найма.

    Без таких письменных документов представителю жильца зацепиться не за что. 

    Если никаких подобных документов нет — договор незаключен. Далее, виндикация. 

    Если есть такие документы (что возможно, но сомнительно) и суд оценит их в качестве доказательств, подтверждающих существование договора найма, тогда такой договор надо расторгать (только не предупреждением нанимателя за два месяца, как уверяет одна из коллег). Расторжение договора найма наймодателем (Вами) возможно будет только в рамках оснований, предусмотренных законом, а именно:

    «2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.» — ст. 687 ГК РФ.

    Но об этом рано говорить.

    15 Января 2014, 14:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    и продавец, признавали, что физический контроль над вещью у них есть

    Как так подписан акт (а его, как правило подписывают до передачи документов в Росреестр) — за кадром, таковы условия задачи. 

    Не всегда покупатель признает, что фактический контроль у него при подписании акта. Когда с существующим в квартире нанимателем продают — фактическое владение не у нового собственника, а у нанимателя. Истица может говорить, что подписывала акт, знала, что есть наниматель, но выяснила позже, что он там живет незаконно, решила выселить. 

    15 Января 2014, 15:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    Проблема в том, что если имело место незаконное владение третьим лицом, виндикационный иск должен был подавать прошлый собственник, так как если имуществом незаконно владело третье лицо, то и передать это имущество по договору купли-продажи продавец не мог.

    У покупателя имущество не выбывало из владения (да и у продавца получается, раз он смог передать имущество покупателю по акту, а в чем тогда другом, как не в физическом контроле, смысл владения?).

    15 Января 2014, 15:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    Как так подписан акт (а его, как правило подписывают до передачи документов в Росреестр) — за кадром, таковы условия задачи. 

    Это я писал первым пунктом, если есть титул, возможен акт приема-передачи без фактического владения.

    Но если она так скажет, то получится имущество не выбывало из владения покупателя? 

    15 Января 2014, 15:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    На самом деле, спор больше теоретический, так как иск о выселении, в принципе, виндикационный.

    15 Января 2014, 15:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Основанием для вселения в спорную квартиру является разрешение бывшего собственника. Таким образом нет и впомине «незаконного» владения чужим имуществом со стороны проживающих в спорном жилье граждан. Тем более в запросе клиента чётко написано — прописаны. Без согласия собственника жиля — ныне проживающих граждан не могли прописать в спорном жилье. Это может являться фактом, свидетельствующим о наличии договора найма, может даже и не оформленном в установленном порядке. Данный факт свидетельствует о наличии со стороны бывшего собственника спорной квартиры волеизъявления на предоставление жилья (заключение договора найма жилья) проживающим в нём лицам. Что мешает адвокату противоположной стороны (а он защиту строит как раз вокруг ст. 675 ГК РФ) заявить в суде иск о признании договора найма заключенным?  Я бы выбрал стратегию, предложенную Олегом Белоус. Уточнил, когда они вселились и подсчитал, когда у них истекает срок договора найма. А затем предупредил их о его расторжении.

        Никакого виндикационного иска здесь не будет.

    15 Января 2014, 16:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Подборка судебных решений за 2012 год

    Апелляционное определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012

    В соответствии с  положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое
    помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.  При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая положения указанной нормы,
    суд указал, что, приобретая жилой дом с зарегистрированным в нем лицом (Ш.А.), Ш. приняла на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения. Как новый собственник она не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия. Таким образом, требования Ш.А. о вселении в жилое помещение удовлетворены.

    ООО «Журнал „Налоги и финансовое право“.
    15 Января 2014, 16:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья

    На самом деле, в случае отсутствия найма, может возникнуть другая проблема. Как следует из условий вопроса, лицо проживает в квартире более 10 лет. Согласно,  п.2 ст.196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

    Возникает вопрос, срок давности устанавливается по иску собственника вообще, или конкретного лица (в первом случае срок исковой давности пропущен, во-втором, нет). 

    Арбитражный суд при этом придерживается мнения, что фактический владелец недвижимости вправе выдвигать против требования нового собственника все те возражения, которые он имел против притязаний прежнего собственника на это имущество, в том числе и относящиеся к исковой давности (Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-1689/11 по делу N А04-3015/2010).

    По судам общей юрисдикции практики к сожалению (у меня) нет.

    Таким образом, вполне возможно, что для истца (покупателя) выгоднее существование договора найма.

    15 Января 2014, 16:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Даже если жилец платил — письменная форма была не соблюдена, договор не заключен, не породил правовых последствий.

    Еще как породил. Не соблюдение письменной формы договора НЕ ВЛЕЧЕТ ЕГО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ в данном случае

    15 Января 2014, 16:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    скажите а в ДКП проживающие указаны??

    15 Января 2014, 17:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    Еще как породил. Не соблюдение письменной формы договора НЕ ВЛЕЧЕТ ЕГО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ в данном случае

    Не то. Не порождает последствий и не заключенный договор. В данном случае, я веду речь не о недействительном, а о не заключенном. (Только заключенный договор можно признавать недействительным. Не может быть недействительным то, чего нет.)

    16 Января 2014, 02:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист
    Общаться в чате

    Что мешает адвокату противоположной стороны (а он защиту строит как раз вокруг ст. 675 ГК РФ) заявить в суде иск о признании договора найма заключенным?

    1. Ему не иск подавать надо, а в отзыве об этом говорить.

    2. Подавать такой иск при выселении, это все равно, что подавать встречный иск о признании договора займа незаключенным или недействительным, когда с заемщика взыскивают деньги — не удовлетворяют.

    Основанием для вселения в спорную квартиру является разрешение бывшего собственника.

    Возможно, когда-то оно и было. В настоящее время договор отсутствует — об этом утверждается в вопросе. Отсутствие действий со стороны прежнего собственника по продлению договора — не есть согласие. Молчание — не является согласием — п. 2 ст. 438 ГК РФ. 

    Это может являться фактом, свидетельствующим о наличии договора найма, может даже и не оформленном в установленном порядке. 

    Это не может являться фактом наличия договора найма. Договор найма срочный — максимальный срок у него пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). 

    16 Января 2014, 02:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats