Я купила квартиру являющейся ранее ведомственной, в ней прописаны и проживают ранее арендовавшие у предприятия люди и не освобождают её, в итоге я подала в суд ссылаясь на 35ст. ЖК РФ, но их адвокат ссылается на 67 ст. ГК, что делать?
Гульзира, здравствуйте!
Если Вы собственник квартиры и купили ее, то ссылка адвоката противной стороны на ст.67 ЖК РФ несостоятельна, т.к. эта статья регулирует иной предмет
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Поэтому продолжайте настаивать на своем.
С Целью укрепления своей позиции — Привлекайте в качестве третьего лица предприятие у которого купили квартиру.
Пусть представитель предприятия выскажет свое мнение по сложившейся ситуации.
Здравствуйте!
Какое лицо ранее являлось собственником квартиры? Это к тому, что правила соцнайма не вяжутся с информацией о том, что квартира принадлежала предприятию.
Сельскохозяйственный производственный кооператив - был собственником и вселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника, который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался
Сельскохозяйственный производственный кооператив — был собственником и вселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника, который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался
Значит договора найма нет и жилье занято без каких-либо оснований. Соответственно надо менять основание иска — истребовать имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск), при условии, если предмет иска у Вас сохранится тот же, например, предмет у Вас — требование «выселить...».
Статья 35 ЖК РФ — тут не подходит, поскольку именно соцнайм отсутствует, он возможен только если передается в найм муниципальное жилье. Адвокат ведет речь о простом найме жилья.
Таким образом, Вам нужно изменить основание иска — ссылаться на ст. 301 ГК РФ.
Если не выходит (хотя полагаю, все же предмет у Вас именно — требование выселения) — ждать пока откажут и подавать виндикационный иск.
Здравствуйте.
Ссылка на ст. 67 ЖК в Вашем случае несостоятельна, т.к. Вы являетесь собственником квартиры и речи о социальном найме здесь и быть не может. Через суд Ваших «нанимателей» выселят.
Добрый день. Нормы ЖК РФ и норм об аренде в данном случае не применимы
В данном случае применима норма:
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Вам необходимо:
1. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
То есть Вам необходимо будет известить нанимателей об отказе в продлении договора найма и в случае если они не выедут, то треовать их выселения в судебном порядке
2. Требовать расторжения договора купли продажи жилого помещения, поскольку Вам не были известны сведения об обременениях данного помещения иными лицами.
Решать Вам
Если никаких договоров не было, то Вам будет трудновато их выселить, так как по сути договор заключен на 5 лет и продлевается при его истечении на 5 лет
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Статья 558. ГК РФ Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В договоре они указаны?
Статья 674. ГК РФ Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статья 162. ГК РФ Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Таким образом, жильцы могут доказать сделку найма жилого помещения. И выселить их можно только по истечении 5 лет.
Так в договоре они указаны были или нет. Если нет, то договор считается незаключенным.
Не очень понятно на каком основании адвокат ссылается на Статью 67 ГК РФ — Права и обязанности участников хозяйственного товарищества или общества — есть место такому понятию в ваших отношения с арендателями? Если нет, то нет пока не вижу оснований переживать. Настаевйте на ст. 35 ЖК РФ. а так же можете указать Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи. В вашем случае договор с прежними жильцами расторгуть по средствам преобретения вами данного жилья!
Если нет договора найма, то данный товарищ живет в жилом помещении на незаконных основаниях.
В этом случае суд его выселит.
Сельскохозяйственный производственный кооператив — был собственником ивселял без всяких договоров письменных бывшего своего сотрудника, который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался
Если это действительно так (договор отсутствует), учитывая положения ГК РФ:
вы вправе обратиться с иском о выселении данного лица, и ссылка адвоката, соответственно, неуместна.Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
По поводу истребования из чужого незаконного владения, строго говоря, факт владения у покупателя подтверждается актом приема-передачи квартиры от кооператива (приложение к договору купли-продажи), причем акт подписан в период, когда лицо уже там проживало.
Так что юридически покупатель владеет квартирой.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
И что это значит по Вашему?
В контексте вопроса это означает, что отсутствие договора (и как я понимаю других письменных доказательств, типа разрешение на вселение) очень серъезно затруднит позицию ответчика по доказыванию своего права на найм.Сама по себе оплата за жилье (если она была) не означает сложившихся отношений найма.Хотя, конечно, ознакомление с материалами дела никогда не помешает.Добрый день! Внимательно посматрите договор купли-продажи там должен быть пункт об освобождении жилого помещения прежними собственниками и иными лицами зарегистрированными в нём. Так как вы подали иск, то подайте ходатайство в качестве 3 лиц-продавцов. Так же можно добавить требование — это конечно если есть договор найма-расторгнуть данный договор в связи с пересеной собственника жилья и изменения назначения жилого помещения, поскольку как вы говорите-данное жильё было ведомственное и скорее всего было в служебном фонде, можно предположить что жильё поменяло статус и было передано в администрацию. Если в договоре есть пункт о времени в течении которого все лица проживающие и зарегистрированные в данном жилье -должны освободить его-то переживать нечего. Кроме того в суде дайте письменное пояснение стороны по делу в котором обратите особое внимание, что вы приобрели жильё путём договора купли-продажи, стали полноправным собственником и имеете право распоряжаться им на своё усмотрение, а кроме того данные наниматели и зарегистрированные граждани НЕ ЯВЛЯЮТСЯ членами вашей семьи и сто процентов в договоре есть пункты которые говорят о том, что данное жильё не обременено третьими лицами.
Основанием для вселения в спорную квартиру является разрешение бывшего собственника. Таким образом нет и впомине «незаконного» владения чужим имуществом со стороны проживающих в спорном жилье граждан. Тем более в запросе клиента чётко написано — прописаны. Без согласия собственника жиля — ныне проживающих граждан не могли прописать в спорном жилье. Это может являться фактом, свидетельствующим о наличии договора найма, может даже и не оформленном в установленном порядке. Данный факт свидетельствует о наличии со стороны бывшего собственника спорной квартиры волеизъявления на предоставление жилья (заключение договора найма жилья) проживающим в нём лицам. Что мешает адвокату противоположной стороны (а он защиту строит как раз вокруг ст. 675 ГК РФ) заявить в суде иск о признании договора найма заключенным? Я бы выбрал стратегию, предложенную Олегом Белоус. Уточнил, когда они вселились и подсчитал, когда у них истекает срок договора найма. А затем предупредил их о его расторжении.
Никакого виндикационного иска здесь не будет.
Подборка судебных решений за 2012 год
В соответствии с положениями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое
помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Учитывая положения указанной нормы,
суд указал, что, приобретая жилой дом с зарегистрированным в нем лицом (Ш.А.), Ш. приняла на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения. Как новый собственник она не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия. Таким образом, требования Ш.А. о вселении в жилое помещение удовлетворены.
который уже более 10 лет уволен, и от предложения выкупить жильё отказался
Так получается никаких документов у них нет на руках?