Отчуждение ипотечной квартиры с материнским капиталом

В Вашем случае будет достаточно сложная цепочка манипуляций. Думаю, что самым сложным — будет найти покупателя, который согласится выдать Вам гарантийный платеж в размере Вашего долга перед банком и ждать когда вся эта цепочка замкнется.Во-первых, на данном этапе вопрос продажи квартиры, не смотря на то, что на ее покупку были задействованы средства материнского (семейного) капитала, не относится к компетенции органов опеки и попечительства. Во-вторых, что касается обязательства оформить квартиру в собственность всех членов семьи, то это необходимо сделать в течение 6 месяцев после погашения регистрационной записи об ипотеке (залоге недвижимости). В- третьих, в данный момент залогодержателем квартиры является Банк, предоставивший Вам кредитные средства на покупку квартиры, с ним и нужно согласовывать возможность продажи квартиры и последующего обращения в Управление Росреестра для снятия обременения и пошаговую процедуру этого этапа. Полагаю, что на этом этапе, если покупатель будет найден, необходимо будет заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры с обязательством  внесения обеспечительного (гарантийного) платежа  покупателем. Размер этого гарантийного платежа будет составлять сумму Вашей задолженности перед банком. Этим гарантийным платежом Вы погашаете свой долг перед банком и банк снимает обременение с квартиры. Как только этот этап завершится и Вы получите на руки Свидетельство о государственной регистрации права, в котором в строке «Ограничения (обременения)» будет указано  «не зарегистрированы» с этого момента пойдет отсчет 6 месяцев для оформления квартиры в собственность всех членов семьи, что бы достичь цели, для которой были предоставлены средства материнского (семейного) капитала. Что Вы должны сделать на этом этапе? Подарить детям доли в праве на квартиру (рекомендую их сделать соразмерными размеру материнского капитала к размеру общей стоимости квартиры, то есть маленькими). Если собственником является только один супруг, а квартира приобретена в браке, заключить между собой соглашение о разделе совместно нажитого имущества в котором доли определить по своему усмотрению. Одновременно сдать на государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора дарения к детям и на основании соглашения о разделе имущества к другому супругу (и договор и соглашение заключаются в простой письменной форме). Рекомендую не слушать советы «не делать этих манипуляций… ПФ РФ это не контролирует...» Действительно этот контроль в компетенции прокуратуры. Последствия нецелевого расходования бюджетных средств могут оказаться экономически невыгодными. Кроме того, такую сделку всегда есть риск признать недействительной, как несоответствующую законодательству. Поэтому настоятельно рекомендую пройти второй этап. Далее, когда Вы получите Свидетельства о государственной регистрации права на имя каждого члена семьи, вот тогда Вы и идете в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на обмен/продажу. В опеку Вы несете два пакета документов на каждый объект недвижимости- продаваемый и планируемый для приобретения. Самое главное, о чем печется опека, это что бы не были нарушены жилищные и имущественные права детей. Опека готовит предварительное разрешение и только после этого Вы переходите к четвертому этапу, который заключается в продаже Вашей квартиры заждавшемуся покупателю и приобретение в собственность коттеджа. Но обращаю Ваше внимание, что коттедж должен быть завершенным строительством объектом, иначе нарушаются и жилищные (некуда въезжать) и имущественные (право собственности не зарегистрировать) права детей.