Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

304 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
304 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор субаренды

Правила составления договора субаренды

До момента заключения договора сделка не считается состоявшейся и не накладывает на стороны никаких обязанностей и прав. Действующим законодательством запрещается передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не имеют права передавать в безвозмездное пользование арендованное имущество лицам, являющимся учредителями или участниками данной организации.

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в договорах аренды. В договоре в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если в договоре не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

Именно по этой причине и в договоре субаренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом договора аренды. Если это условие не будет соблюдено, то договор может быть признан недействительным.

Согласно действующему законодательству (часть 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ) договор субаренды может заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды. При этом если арендодатель и арендатор заключают новый договор аренды на аналогичных условиях, то это не влечет за собой автоматическое продление договора субаренды. В этом случае необходимо заключение нового договора субаренды на необходимый срок.

Если договор аренды был досрочно расторгнут, то это влечет за собой автоматическое прекращение действия договора субаренды. При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор. При этом договор может быть заключен на срок, не превышающий оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Согласно Гражданскому кодексу, договор аренды и субаренды подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключается на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с даты регистрации.

Если необходимая государственная регистрация отсутствует, то субарендатор несет серьезные риски. Например, если арендодатель или арендатор решит разорвать договор досрочно, то субарендатор не сможет защитить свои интересы, так как договор без регистрации не считается заключенным. Поэтому рекомендуется в обязательном порядке зарегистрировать договор, это позволит избежать неожиданностей в будущем.

ВОПРОС: (ИЗ ТЕКСТА ВЫШЕ)При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор.

ЭТО ПРАВО РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА СУБАРЕНДУ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ , другими словами арендодатель, имеет ли право после расторжения договора с арендатором, заключить договор аренды с субарендатором, минуя торги?

10 Января 2014, 07:24, вопрос №339667 Мартынов Олег Федорович, г. Кондрово
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (4)

  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день.

    по данному вопросу есть сложившаяся судебная практика, согласно которой после прекращения договора аренды государственного (муниципального) имущества субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды такого имущества, но только при условии проведения конкурса (аукциона). В противном случае новый договор является недействительным. 

    Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А27-13978/2010 сказано следующее:

    согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции:

    Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: ...

    Далее в статье дан перечень таких случаев.

    Согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации:

    если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

    Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, следовательно проведение конкурса (аукциона) обязательно для заключения договора субаренды.
    Аналогичный вывод дан в Постановлении ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264.
    10 Января 2014, 07:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

    Только вот арендатор расторгает договор.

    10 Января 2014, 07:54
  • Юрист - Петин Дмитрий
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Энгельс
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Договор аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, должен заключаться на конкурсной основе.

    За исключением, предусмотренным ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» в отношении государственных органов, некоторых некоммерческих  организаций и т.д.

    10 Января 2014, 07:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

    Только вот арендатор расторгает договор.


    Во время действия договора аренды арендатор мог заключить с Вами договор субаренды без проведения аукциона. такое право наверняка зафиксировано в основном договоре аренды.

    А вот при расторжении основного договора аренды между арендатором и арендодателем, Вы как субарендатор будете иметь право на заключение с Вами договора аренды на оставшийся срок на тех же условиях.

    Однако без проведения аукциона здесь не обойтись. Оно обязательно, что и подтверждает судебная практика.

    10 Января 2014, 07:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Аксёнова Мария
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уважаемый Олег Федорович. В данном случае, речь идет о том, что при наличии норм специального права, они имеют приоритет перед общими нормами. То есть, в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»  была установлена обязанность проводить торги за право аренды всех видов государственного и муниципального имущества. А Вы перечислили в своем вопросе общие нормы права. Поэтому, к сожалению, договор аренды, заключенный вне торгов на основе преимущественного права субарендатора в отношении федерального имущества — недействительный.  Исключение составляют только договоры, заключенные до вступления в силу 135 ФЗ. При этом, обязательно проведение торгов, но само по себе преимущественное право действует, его никто не лишает. То есть, торги проводятся, допустим победителем признано иное лицо. В этом случае,  

    бывший субарендатор может потребовать в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах с другим лицом. 

    В извещении о проведении торгов организатор обязан указать о наличии лиц, обладающих преимущественным правом, но если такой информации нет, торги не являются недействительными.

    Если в извещении о торгах не было упоминания о существовании арендатора (бывшего субарендатора), обладающего преимущественным правом на заключение договора, то в случае судебного признания прав такого арендатора победитель торгов может потребовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Кроме того, если такое случится, то согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ ему должны будут вернуть задаток.

    То есть, тот договор который есть (заключенный вне торгов)- недействителен Но, преимущественное право есть, а значит и все шансы заключить договор на торгах (либо в судебном порядке перевести права и обязанности по договору, заключенному на торгах с третьим лицом) 

    10 Января 2014, 08:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats