8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
300 ₽
Вопрос решен

Договор субаренды

Правила составления договора субаренды

До момента заключения договора сделка не считается состоявшейся и не накладывает на стороны никаких обязанностей и прав. Действующим законодательством запрещается передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не имеют права передавать в безвозмездное пользование арендованное имущество лицам, являющимся учредителями или участниками данной организации.

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в договорах аренды. В договоре в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если в договоре не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

Именно по этой причине и в договоре субаренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом договора аренды. Если это условие не будет соблюдено, то договор может быть признан недействительным.

Согласно действующему законодательству (часть 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ) договор субаренды может заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды. При этом если арендодатель и арендатор заключают новый договор аренды на аналогичных условиях, то это не влечет за собой автоматическое продление договора субаренды. В этом случае необходимо заключение нового договора субаренды на необходимый срок.

Если договор аренды был досрочно расторгнут, то это влечет за собой автоматическое прекращение действия договора субаренды. При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор. При этом договор может быть заключен на срок, не превышающий оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Согласно Гражданскому кодексу, договор аренды и субаренды подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключается на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с даты регистрации.

Если необходимая государственная регистрация отсутствует, то субарендатор несет серьезные риски. Например, если арендодатель или арендатор решит разорвать договор досрочно, то субарендатор не сможет защитить свои интересы, так как договор без регистрации не считается заключенным. Поэтому рекомендуется в обязательном порядке зарегистрировать договор, это позволит избежать неожиданностей в будущем.

ВОПРОС: (ИЗ ТЕКСТА ВЫШЕ)При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор.

ЭТО ПРАВО РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА СУБАРЕНДУ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ , другими словами арендодатель, имеет ли право после расторжения договора с арендатором, заключить договор аренды с субарендатором, минуя торги?

10 января 2014, 04:15, Мартынов Олег Федорович, г. Кондрово
Алиса Самигуллина
Алиса Самигуллина
Юрист, г. Казань

Добрый день.

по данному вопросу есть сложившаяся судебная практика, согласно которой после прекращения договора аренды государственного (муниципального) имущества субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды такого имущества, но только при условии проведения конкурса (аукциона). В противном случае новый договор является недействительным.

Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А27-13978/2010 сказано следующее:

согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции:

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: ...

Далее в статье дан перечень таких случаев.

Согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации:

если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, следовательно проведение конкурса (аукциона) обязательно для заключения договора субаренды.
Аналогичный вывод дан в Постановлении ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264.
10 января 2014, 04:40
0
0
0
0
Мартынов Олег Федорович
Мартынов Олег Федорович
Клиент, г. Кондрово

Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

Только вот арендатор расторгает договор.

10 января 2014, 04:54

Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

Только вот арендатор расторгает договор.


Во время действия договора аренды арендатор мог заключить с Вами договор субаренды без проведения аукциона. такое право наверняка зафиксировано в основном договоре аренды.

А вот при расторжении основного договора аренды между арендатором и арендодателем, Вы как субарендатор будете иметь право на заключение с Вами договора аренды на оставшийся срок на тех же условиях.

Однако без проведения аукциона здесь не обойтись. Оно обязательно, что и подтверждает судебная практика.

10 января 2014, 04:58
Консультация юриста бесплатно
Дмитрий Петин
Дмитрий Петин
Юрист, г. Энгельс

Добрый день.

Договор аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, должен заключаться на конкурсной основе.

За исключением, предусмотренным ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» в отношении государственных органов, некоторых некоммерческих организаций и т.д.

10 января 2014, 04:44
0
0
0
0
Мария Аксёнова
Мария Аксёнова
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Олег Федорович. В данном случае, речь идет о том, что при наличии норм специального права, они имеют приоритет перед общими нормами. То есть, в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» была установлена обязанность проводить торги за право аренды всех видов государственного и муниципального имущества. А Вы перечислили в своем вопросе общие нормы права. Поэтому, к сожалению, договор аренды, заключенный вне торгов на основе преимущественного права субарендатора в отношении федерального имущества — недействительный. Исключение составляют только договоры, заключенные до вступления в силу 135 ФЗ. При этом, обязательно проведение торгов, но само по себе преимущественное право действует, его никто не лишает. То есть, торги проводятся, допустим победителем признано иное лицо. В этом случае,

бывший субарендатор может потребовать в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах с другим лицом.

В извещении о проведении торгов организатор обязан указать о наличии лиц, обладающих преимущественным правом, но если такой информации нет, торги не являются недействительными.

Если в извещении о торгах не было упоминания о существовании арендатора (бывшего субарендатора), обладающего преимущественным правом на заключение договора, то в случае судебного признания прав такого арендатора победитель торгов может потребовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Кроме того, если такое случится, то согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ ему должны будут вернуть задаток.

То есть, тот договор который есть (заключенный вне торгов)- недействителен Но, преимущественное право есть, а значит и все шансы заключить договор на торгах (либо в судебном порядке перевести права и обязанности по договору, заключенному на торгах с третьим лицом)

10 января 2014, 05:51
1
0
1
0
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Защита прав потребителей
Договор субаренды был оформлен в соответствии с требованиями законодательства
Между индивидуальными предпринимателями Киреевым и Грушиным был заключен договор аренды торгового помещения сроком на два года. Спустя шесть месяцев Грушин обратился к арендодателю с просьбой передать торговое помещение в субаренду. Получив согласие Киреева, предприниматель заключил договор субаренды с Ларчуком сроком на полтора года. Договор субаренды был оформлен в соответствии с требованиями законодательства. Приняв от Грушина торговое помещение, субарендатор произвел в нем ремонтные работы (демонтаж стен, дверей, отделку фасада магазина), сумма улучшений составила 150 тыс. руб. По окончании срока действия договора субаренды, Ларчук потребовал от Грушина возмещения ему стоимости произведенных улучшений. Грушин, в свою очередь, обратился с таким же требованием к арендодателю. Арендодатель, без объяснения причин, отказался удовлетворять требование субарендатора. Кто прав в этом споре? Изменится ли решение, если Киреев не давал Грушину разрешения на сдачу торгового помещения в субаренду?
04 декабря 2020, 09:49, вопрос №2927783, Елизавета Ермакова, г. Саров
2 ответа
289 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Как досрочно расторгнуть договор субаренды с ТЦ
Заключен договор субаренды с торговым центром, в связи с эпидемией коронавируса, магазин пришлось закрыть (магазин с товарами непервой необходимости). Точка стала за неделю до начала рабочей недели убыточной (до 28.03) посетителей в торговом центре на нашем этаже практически не было из-за боязни подхватить вирус. Руководству ТЦ было написано письмо с просьбой сделать арендные каникулы на период приостановления работы магазина, письма было два с 28.03.2020-05.04.2020, с 06.04.2020-30.04.2020. Ответа от руководства ТЦ не последовало (по сегодняшнее число 08.04.2020). Вчера написали письмо с просьбой о досрочном расторжении договора. Прошу досрочно расторгнуть договор субаренды, по причине, убыточности розничной точки во время эпидемии коронавируса COVID 19. А так же согласно указам президента РФ от 25 марта 2020 N206, от 2 апреля 2020 года N239 магазин не попадает в список магазинов товаров первой необходимости, что повлекло к закрытию магазина, невозможностью пользоваться помещением в полной мере и осуществлять коммерческую деятельность на нерабочие дни с 27.03.2020 по 30.04.2020. В связи с этим денежных средств на дальнейшую оплату аренды и переменной платы нет. На что последовал ответ: на какие пункты договора мы ссылаемся чтобы расторгнуть договор. 7. Расторжение договора и досрочный отказ от исполнения договора 7.1. Досрочное расторжение настоящего договора возможно по взаимному соглашению Сторон, а также по требованию/инициативе одной из Сторон в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором. 7.2. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с удержанием суммы аванса, внесенного в соответствии с разделом 5 настоящего Договора, в качестве штрафа в следующих случаях: просрочки внесения фиксированной арендной платы более чем на 30 (тридцать) календарных дней; просрочки внесения переменной арендной платы более чем на 30 (тридцать) календарных дней. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в следующих случаях: ухудшения переданных в субаренду площадей, т.е. приведение их в состояние, невозможное к использованию или непригодное для сдачи в субаренду другим субарендаторам, либо существенного ухудшения в результате деятельности Субарендатора площадей, прилегающих к арендуемым, и/или оборудования; использования помещений не по прямому назначению, указанному в настоящем договоре; не уплаты аванса, указанного в разделе 5 настоящего Договора, в срок и в размере, определенном в настоящем договоре; при освобождении помещений до окончания срока субаренды, не уведомив об этом Арендатора и в отсутствие его письменного согласия; в случае просрочки Субарендатором принятия помещений по акту сдачи-приемки в сроки, указанные в настоящем Договоре. 7.2.1. При отказе Арендатора от исполнения договора в соответствии с настоящим пунктом Арендатор обязуется направить об этом письменное извещение Субарендатору за две недели до намеченной даты прекращения договора. В течение этого срока Субарендатор обязуется освободить арендуемое помещение и не позднее намеченной даты прекращения договора передать его Арендатору по акту сдачи-приемки. 7.3. Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно направив Субарендатору уведомление о расторжении настоящего Договора. Договор считается расторгнутым по истечении 14 (Четырнадцати) календарных дней со дня направления Субарендатору такого уведомления. Направление уведомления Субарендатору подтверждается почтовой квитанцией об отправлении. Все счета ТЦ оплачены, кроме счета за апрель. Так же внесен депозит в размере месячной платы за аренду. Подскажите, пожалуйста, имеем ли мы право досрочно расторгнуть договор.
08 апреля 2020, 12:19, вопрос №2736843, Виктория, г. Ярославль
11 ответов
Договорное право
Должен ли договор субаренды содержать все пункты договора аренды?
Предприниматель Микоян (арендатор) заключил договор аренды складских и офисных помещений с ООО «Полюс» (арендодатель). Часть указанных помещений Микоян сдал в субаренду ООО «Траст» (субарендатор) сроком на 11 месяцев. Субарендатор пользовался помещениями и вносил арендную плату в течение 5 месяцев, а затем передал помещения по акту приема-передачи ООО «Полюс». После чего ООО «Траст» обратилось в Арбитражный суд с иском к Микояну о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора субаренды помещений, о взыскании с него неосновательного обогащения в размере разницы между арендной платой, которую Микоян платил ООО «Полюс» по договору аренды, и той платой, которую ООО «Траст» платило Микояну по договору субаренды. Субарендатор заявил о том, что договор субаренды является ничтожным, так как ООО «Полюс» не давало письменного согласия Микояну на сдачу имущества в субаренду. Микоян возражал против данного требования, ссылаясь на то, что в договоре аренды были предусмотрены условия, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Кроме того, ООО «Полюс» знало о сдаче помещений в субаренду, не возражало против этого и выставляло счета Микояну на оплату коммунальных услуг с разбивкой по субарендаторам. Вопрос в) какое решение должен принять суд?
29 апреля 2017, 10:24, вопрос №1624702, Ирина, г. Москва
1 ответ
300 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Прекращение договора субаренды недвижимого имущества в торговом комплексе
Добрый день. Я являюсь Арендатором части нежилого помещения площадью 6 кв.м в торговом комплексе. Первоначально не являлся стороной Договора субаренды недвижимого имущества. 01.06.2016 стал стороной Договора после заключения трехстороннего Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору. Срок действия договора - до 30.11.2016. Срок действия договора субаренды пролонгирован подписанным мною Соглашением на 11 месяцев - до 31.10.2017. Подписанное Арендодателем соглашение мне не возвращено. В декабре 2016, уже после подписания мною Соглашения о пролонгации и возврата ответственному лицу Арендодателя, менеджер Арендодателя сообщил мне о принятом решении сократить срок соглашения о пролонгации до 31.01.2017 и с 01.02.2017 заключить со мной договор Аренды недвижимого имущества от имени прямого Арендодателя, т.е. другого ООО. Как выяснилось позже, ООО-субАрендодатель ликвидируется. Бизнес в данном торговом комплексе оказался нерентабельным, и я хочу освободить занимаемую площадь, в том числе, в связи с изменившимися обстоятельствами по срокам договора субаренды. Но есть несколько Но: 1. подписанные мною и переданные Арендодателю соглашения о пролонгации (на 11 месяцев и на 2 месяца), мне не возвращены (новый договор Аренды с 01.02.2017 я не подписываю); 2. в договоре субаренды нет положения о досрочном расторжении договора по инициативе Арендатора; 3. Арендодатель намерен заставить меня продолжать коммерческую деятельность на время поисков другого Арендатора; 4. Арендодатель намерен удержать Обеспечительный взнос в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, а не арендной платы за последний месяц. Помогите, пожалуйста, выпутаться из сложившейся ситуации.
18 января 2017, 16:23, вопрос №1504142, Максим, г. Ростов-на-Дону
7 ответов
Гражданское право
Регистрация договора субаренды помещения в здании и лизинг
Какие документы необходимы для государственной регистрации договора субаренды, если цепочка правоотношений следующая: Помещение, являющееся субъектом субаренды, находится в здании, которое находится в субаренде у юридического лица, владеющего данным зданием по договору лизинга? То есть основания правомочий следующие: собственность = лизинг = субаренда здания = субаренда помещения (в здании).
04 марта 2014, 12:34, вопрос №386615, Татьяна, г. Москва
1 ответ
Дата обновления страницы 10.01.2014