В июне 2021 купили в ипотеку 3-х комнатную квартиру

Наталья!

Варианты с опекой вам нужно обсуждать.

В данной ситуации вы можете предложить вариант выделения доли ребенку в ипотечной квартире при согласии на это банка.

Так же вы можете предложить вариант с размещением денежных средств от продажи доли ребенка на его счете, а затем можно просить опеку где находится 3-х комнатная квартира об использовании этих денег на погашение ипотеки с выделением доли в этой квартире

Здравствуйте Наталья.

Выделить долю в купленной квартире можно, но необходимо соблюсти условия. На этот должно быть обязательное согласие банка. Приобретенная доля должна быть равнозначной или большей проданной. Также можно средства от продажи доли несовершеннолетнего разместить на спец.счет для будущего приобретения детям равнозначного имущества. Соглашусь с коллегой, что все варианты нужно обсудить с органами опеки, чтобы позже не получить отказ от них.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

 
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
На отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения. После удостоверения договора отчуждения имущества нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы либо участники сделки могут самостоятельно подать заявление в Росреестр через МФЦ.

Точный перечень документов, необходимых для получения разрешения, можно уточнить в органе опеки и попечительства

Здравствуйте,

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного. 

При этом нет установлены какие-то определённые правила, в каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей.

В Вашем случае, так как квартира ипотечность, то вероятность что органы опеки дадут согласие на выделение в ней доли, крайне мала.

Полагаю, что и Банк откажет в выделении  доли на имя несовершеннолетнего ребенка в приобретаемой на ипотечные средства квартире. Это связано  с тем, что в случае неисполнения родителями-заемщиками своих кредитных обязательств, у банка возникнут сложности с реализацией предмета залога – ипотечной квартирой, сособственником которой будет являться несовершеннолетний.

Поэтому, здесь либо договариваться об открытии счета на ребенка и деньги на счёт ребенка за его долю, либо как Вам и сказали в опеке, приобретение другого недвижимости, не ипотечной.

Здравствуйте Наталья.

Есть ли какие либо варианты, кроме покупки жилья в собственность ребёнка, о котором нам сказали в органах опеки? Могу ли я выделить долю ребёнку

в квартире купленной в ипотеку в июне 2021, если у меня будет согласие банка?

В данном случае здесь соответствующая услуга по выдаче разрешения органом опеки, регулируется на уровне административного регламента принятого в субъекте РФ.

Орган опеки и попечительства, как орган наделенный государственными функциями предоставляет такую услугу на местах и осуществляет прием документов и принятие решения согласно такому административному регламенту.

Вам следует ознакомиться с административным регламентом, если он не предусматривает указанного в вопросе варианта, орган опеки и попечительства откажет в выдаче разрешения и будет требовать того варианта,  который предусмотрен административным регламентом
 В такой ситуации Вам ничего не остается, как только оспорить отказ в судебном порядке.

Приведу пример такого административного регламента.

Приказ от 2 мая 2017 года N 33 «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги „Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних, в том числе обмену или дарению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего“, по ссылке:https://docs.cntd.ru/document/446297285

Из пример данного Приказа следует:

2) в случае продажи жилого помещения, в котором собственником или сособственником является несовершеннолетний,… в связи с приобретением жилого помещения, находящегося на территории другого муниципального образования ...- акт обследования приобретаемого жилого помещения, составленный и заверенный специалистом органа опеки, на территории которого находится жилое помещение;

4) в случае отчуждения жилого помещения, в котором собственником или сособственником является несовершеннолетний, в связи с выездом на постоянное место жительства за пределы Омской области:

-  информацию о счете, открытом в банке или банках, на имя несовершеннолетнего, на который будут перечисляться денежные средства;

Т.е. из приведенного выше примера следует, что в данном субъекте РФ. предусмотрено два варианта выдачи разрешения:

— в случае приобретения другого жилья согласно акту органа опеки и попечительства;

— в случае отчуждения и выезда за пределы данного субъекта необходимо открывать счет на несовершеннолетнего куда положить денежные средства.

Аналогичный административный регламент принят и в Вашем субъекте РФ следует с ним ознакомиться.

Также согласно общим положениям, указанным в Федеральном  законе  от 24.04.2008 N 48-ФЗ  „Об опеке и попечительстве“  Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного, есть право оспорить отказ в суде.

Из статьи 21 следует, что:

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке...-http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/

Положительный пример решения суда можете посмотреть здесь:https://sudact.ru/regular/doc/bJc3NGLk2fW8/

Свои уточнения Вы также можете писать мне в личный чат, пройдя по ссылке на мой личный профиль:https://pravoved.ru/lawyer/798541/