Как правильно юридически решить этот вопрос, чтобы купля-продажа прошла без лишних нервов?

Добрый день. 
в договоре купли-продажи прописывайте «задолженности по коммунальным платежам (печисляете каким именно) обязуется оплатить продавец (в срок до…). 
или второй вариант, долг вы оплачиваете сами, но квартиру вам продают дешевле на сумму задолженности. 

Ирина, добрый день. 

А что значит долг? 

По жкх? 

Вы имеете право прописать условия в договоре, которые защищают Вас, как покупателя. 

Соглашусь с коллегой выше, что можно прописать условие 

… задолженности по коммунальным платежам (печисляете каким именно) обязуется оплатить продавец (в срок до…). 

_____

Согласно статьи 421 ГК РФ 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

______

Желаю Вам удачи. 

С уважением 

Добрый день Ирина!

Советую Вам в договоре купли-продажи квартиры указать, что у Продавца имеется долг по коммунальным расходам, каким именно, в каком размере и  Продавец  имеет обязательство произвести их уплату в установленный Сторонами срок. Так же следует указать,  что Подавец обязан предоставить Покупателю подтверждающие оплату коммунальных расходов документы.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ)

Есть много вариантов решения, если продавец признает факт долга по коммунальным платежам, но денег на уплату сейчас не имеет.

В любом случае вы изначально:

— предлагаете продавцу взять справки о сумме задолженности по всем коммунальным и жилищным услугам, желательно это сделать совместно, чтобы убедиться, что они не могли быть подделаны;

— вычисляете общую сумму долга.

Первый:

— уменьшаете на эту сумму стоимость квартиры по договору;

— оплачиваете долг самостоятельно.

Плюсы этого варианта — вы уверены, что долг оплачен, поскольку оплатили его сами. Но и лишних расходов нет, поскольку вы на эту сумму меньше заплатили за квартиру. Минус — стоимость квартиры в договоре занижена, потом при продаже квартиры до истечения минимального срока владения это увеличит налогообложение.

Второй:

— в договоре указываете эту сумму, указываете обязанность продавца уплатить эту сумму долга, предоставить вам документы об уплате, ответственность за нарушение этой обязанности.

Плюсы этого варианта — стоимость квартиры не занижена и соответствует договоренности, лишние обязанности вы на себя не берете. Минус — нет гарантии, что продавец уплатит долг — а искать его и взыскивать штрафы и убытки будет затруднительно.

Третий:

— предварительно также собрав документы о долге, заключаете с продавцом предварительный договор, в соответствии с которым вы обязуетесь заключить основной договор купли-продажи, и в этот предварительный договор добавляете несколько условий: что вы вносите задаток (приравняйте сумму задатка к долгу по платежам), а продавец обязуется до заключения основного договора погасить долг по платежам и представить документы о погашении.

Плюсы: стоимость квартиры не занижена и соответствует договоренности, лишние обязанности вы на себя не берете. Также есть некоторые гарантии того, что продавец оплатит долг, ведь он это должен сделать, чтобы заключить основной договор и получить остальные деньги. Минус — усложнение сделки, увеличение сроков.

В любой случае, нужно помнить две вещи:

— долги по коммунальным и жилищным платежам к новым собственникам не переходят (за исключением платы за капремонт). Можно добиться того, чтобы на вас открыли новый лицевой счет, а долги прошлого собственника оставили на старом счете за этим прошлым собственником.

— есть практика включения в договор условия, что все долги, даже если они выяснятся после сделки, погашает продавец. Это и так должно быть по закону, но для коммунальных служб иногда такое условие в договоре даже более действенно, чем ссылка на закон.