Вопрос, каким образом юридически грамотно и правильно это сделать пошагово?

Вопрос, каким образом юридически грамотно и правильно это сделать пошагово?

 Руслан, добрый день! Изменить собственника недвижимого имущества с ООО на физических лиц можно посредством заключения договора дарения между ООО и одаряемыми. Достаточно простой письменной формы ( ст. 574 ГК РФ). На основании договора подаются документы на регистрацию перехода права собственности. От имени ООО договор подписывает единоличный исполнительный орган (директор). Если директор не Вы, а сделка для ООО является крупной (стоимость имущества более 25% балансовой стоимости активов ООО) на ее совершение необходимо согласие единственного участника ООО. Указанное решение подлежит нотариальному заверению если иной способ не утвержден ранее единственным участником. Если Вы же и являетесь директором данного ООО соблюдение указанной процедуры ( ст. 46 Закона №14-ФЗ «Об ООО») не требуется. Также надо понимать налоговые последствия отчуждения имущества для ООО и для детей. 

Добрый день.

Самое оптимальное — это заключить договор дарения между ООО  и детьми. 

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего по праву собственности юридическому лицу (в данном случае — ООО), в пользу физ.лиц возможно путем заключения следующих гражданско-правовых договоров:

— Договор купли-продажи;

— Договор дарения.

Если сделка будет для Общества крупной по смыслу ст. 46 ФЗ «Об ООО», необходимо учредителю вынести соответствующее решение об одобрении данной крупной сделки.

В частности, крупной считается сделка по отчуждению Обществом имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Также такая сделка в любом случае независимо от ее цены будет сделкой с заинтересованностью по смыслу ст. 45 ФЗ «Об ООО». 

Согласно ч. 1 ст. 45 ФО «Об ООО» Сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

 Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации) являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке.

В связи с изложенным в решении об одобрении данной сделки следует отразить данный факт.

Согласно ч. 5 ст. 45 ФЗ «Об ООО» в решении о согласии на совершение сделки должно быть указано лицо (лица), имеющее заинтересованность в совершении сделки, основания, по которым лицо (каждое из лиц), имеющее заинтересованность в совершении сделки, является таковым.

Ст. 575 ГК РФ прописывает случаи, когда не допускается заключение договора дарения — в частности, установлен запрет на дарение между двумя коммерческими организациями согласно абз. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ), т.е. когда и на стороне Дарителя, и на стороне Одаряемого выступают юр.лица — коммерческие организации.

Исходя из этого можно сделать вывод, что дарение между юр.лицом и физ.лицом разрешено.

Если недвижимость будет дариться Обществом физ. лицам, у Одаряемых физ.лиц возникнет обязательство по уплате НДФЛ  в размере 13 % от стоимости подаренного имущества.

В силу п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Понятие дохода дано в п. 1 ст. 41 НК РФ:

Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ.

С учетом изложенного, доходы физических лиц, полученные ими в порядке дарения, относятся к доходам, полученным в натуральной форме, которые в силу этого подлежат налогообложению НДФЛ.
Освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 18.1 ст. 217 НК РФ, в данном случае не применяется, т.к. Дарителем будет не физческое лицо, являющееся членом семьи и (или) близким родственником Одаряемого, а организация в виде ООО), и доход Одаряемого — физического лица в виде полученной в дар недвижимости будет подлежать обложению НДФЛ в общем порядке.

 Доход физического лица — резидента РФ в виде стоимости подарка в любом случае облагается НДФЛ по ставке 13%, независимо от общей величины полученного им дохода согласно п. 1.1 ст. 224 НК РФ.

На основании абз. 2 п. 6 ст. 214.10 НК РФ при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.

Таким образом, расчет налоговой базы по НДФЛ в для Одаряемого физ.лица будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости передаваемого в порядке дарения недвижимого имущества.

ООО как Даритель по договору дарения по отношению к Одаряемому будет являться налоговым агентом, в связи с чем у ООО возникнет обязанность после заключения договора дарения подать в налоговый орган в отношении дохода в натуральной форме, полученного Одаряемым физ.лицом, сообщения о невозможности удержать налог по форме 2-НДФЛ в срок до 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором возникли соответствующие обстоятельства, уведомив не позднее этого срока и самого налогоплательщика — физического лица (Одаряемого по сделке).
Одаряемый, получивший доход, в соответствии с п. 6 ст. 228 НК РФ, должен будет оплатить НДФЛ с кадастровой стоимости дара в срок до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (за годом, в котором совершена сделка дарения). 

Отдельно следует обратить внимание перед сделкой по отчуждению имущества ООО на финансовое состояние Общества, имеются ли признаки банкротства.

Кредиторы Общества смогут оспорить такую сделку по выводу имущества в течение 3 лет, если докажут, что договор был заключен, чтобы исключить имущество из конкурсной массы, а следовательно – был причинен имущественный вред правам кредиторов.

Здравствуйте, Руслан.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки. То есть речь тут может вестись о договоре купли-продажи, дарения, мены и т.д. по Вашему усмотрению. При дарении дети будут обязаны оплатить налог на доходы физических лиц (см. п.1 ст.210 НК РФ, п.6 ст.214.10 НК РФ). В случае заключения договора купли-продажи налоговые обязанности возникают уже у ООО в соответствии с применяемым им режимом налогооблажения. Если отчуждаться будет объект целиком (или несколько объектов), нотариальному удостоверению такие договору не подлежат (ст.163 ГК РФ, п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости), пошлину за регистрацию права собственности платить каждый приобретатель. Также следует обратить внимание, что сделка может являться крупной, сделкой с заинтересованностью, тем не менее, поскольку ООО состоит из одного участника, одобрение на ее совершение не требуется (п.7 ст.45 и п.7 ст.46 ФЗ Об ООО).

Если одновременно с отчуждением есть цель сохранить ООО для целей его дальнейшей работы, то других вариантов нет. Если допускаете вариант ликвидации ООО, то можете сначала его ликвидировать с переходом прав на объекты Вам как участнику, а затем подарить объекты детям. В этом случае у детей налогов нет (п.18.1 ст.217 НК РФ). Вопросы налогооблажения самого ООО и  участника, получающего имущество ликвидируемого юр лица нужно рассматривать отдельно в рамках индивидуальной консультации.