Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

472 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
472 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Возможно ли отчуждение имущества в многоквартирном жилом доме? Например чердачного помещения?

возможно ли отчуждение общедомового имущества жилых помещений (например чердачных помещений,где нет коммуникаций жизнеобеспечения дома ) при 70 процентном(или 100) согласии собственников в пользу застройщика,при условии заочного(очного) голосования?или собственника проживающего в этом доме?

На стадии долевого строительства возможно подписание такого протокола?

26 Декабря 2013, 07:05, вопрос №333720 Евгений, г. Рыбинск
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Евгений. Согласно п4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в
    многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников,
    объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в
    пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные
    интересы граждан и юридических лиц

    В данном случае требуется согласие 100% собственников. Голосование можно проводить как открытое так и путем заочного голосования. Порядок проведения собрания предусмотрен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

    На стадии долевого строительства токай документ подписать нельзя, т.к. весь дом принадлежит застройщику, а не жильцам, и, соответственно провести собрание жильцов не представляется возможным.

    На стадии строительства можно договориться с застройщиком, чтобы он при проектировании дома и дальнейшего его строительства интересующие Вас помещения вывел из мест общего пользования и закрепил за Вами на праве частной собственности путем оформления такого помещения как нежилое офисное или нежилое под магазин.

    26 Декабря 2013, 07:21
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как мне( как застройщику) передать тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для пользования (не проживания)например кладовки ,на стадии заключения договоров долевого участия,конкретным будущим собственникам квартир этого дома.

    26 Декабря 2013, 08:33
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна

    Здравствуйте, Евгений! 

    Ст. 36 Жилищного кодекса РФ: 

    2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

    3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

    4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

    Таким образом, распорядиться общим имуществом собственники помещений могут путем принятия решения всеми собственниками на общем собрании. 

    Однако сделать это могут исключительно собственники. 

    Ст. 38 Жилищного кодекса РФ: 

    1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

    На стадии долевого строительства продать помещение может только застройщик, поскольку у участников долевого строительства права собственности на помещения в таком доме пока не возникло. 

    26 Декабря 2013, 07:22
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как мне( как застройщику) передать тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для пользования (не проживания)например кладовки ,на стадии заключения договоров долевого участия,конкретным будущим собственникам квартир этого дома.

    26 Декабря 2013, 08:33
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Евгений!

    Согласно ст.36 ЖК РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном домев том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    Согласно ст.47 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

    Таким образом, отчуждение общего имущества невозможно после приобретения квартир. Принятие решение о порядке использования производится на общем собрании путем совместного присутствия, если такое собрание не набирает кворума, то возможно провести заочное голосование.

    Желаю удачи!
    26 Декабря 2013, 07:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

    Ст.290 ГК РФ:

    «2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.»

            Таким образом, если чердак поставить на кадастровый учет как нежилое помещение и получить свидетельство, то  там будут указаны доли всех собственников, соответственно эти доли продать  нельзя.

             По другому продать объект недвижимости  как не получить свидетельства на него нельзя. 

             Это относится ко всему имуществу.

    26 Декабря 2013, 08:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как мне( как застройщику) передать тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для пользования (не проживания)например кладовки ,на стадии заключения договоров долевого участия,конкретным будущим собственникам квартир этого дома? Какой документ для этого нужен

    26 Декабря 2013, 08:32
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    здравствуйте!

    по смыслу ст 36 ЖК РФ, ст 246-247 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме явлчются участиками общей долевой собственности на общее имущество дома, в т.ч. чердак.

    распоряжение общим имуществом осуществляется по общему согласию всех собственников помещений жилого дома. частью 3 ст 36 жк рф предусмотрено, что уменьшение общего имущесто возможно путем реконструкции.

    т.о. необходимо согласие всех собственников квартир на передачу чердака в собственность застройщика или другого лица.

    на стадии долевого строительства такая передача невозможна, т.к. права собственности на жилые помещения ( квартиры) еще не оформлены.

    26 Декабря 2013, 08:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как мне( как застройщику) передать тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для пользования (не проживания)например кладовки ,на стадии заключения договоров долевого участия,конкретным будущим собственникам квартир этого дома.какой документ для этого нужен?

    26 Декабря 2013, 08:39
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    В проекте дома они должны идти как самостоятельное помещение, т.е. иметь свой литер и наименование такого помещение. То есть изначально проектом дома должно быть предусмотрено такое помещение (оно должно быть индивидуальное, изолированное от жилых помещений и иметь собственный вход). Передать такое помещение возможно по тому же самому договору долевого строительства, в котором предметом будет не квартира, а нежилое помещение № 1 расположенное на таком-то этаже, таково-то размера, которое предназначено для размещения офиса либо магазина. 

    26 Декабря 2013, 08:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Если эти кладовки будут входить в общую часть общего имущества всех собственников данного жилого дома, а не одному конкретному лицу, но каждая кладовка должна быть закреплена за определенной квартирой, то в таком случае передавать их будете по акту приема-передач.

    26 Декабря 2013, 08:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Тех .помещения (кладовки) будут передаваться вместе с договором долевого участия на квартиры, до сентября 2013 так и делали,но предыдущему объекту мы пытались прописать их в договор ДДУ , регистратор отказал ссылаясь на протокол ФАС (устно) и заставил убрать тех.помещения из договора,иначе отказ в регистрации.

    26 Декабря 2013, 11:37
  • Юрист - Рожков Иван

         Кладовкой распоряжаться может только собственник.

         Если Застрйщик является собственником данной кладовки (т.е. есть свидетельство на нежилое помещение), то Застройщик может передать в пользование или продать её.

         Таким образом, чтоб передать кладовку нужно свидетельство и договор безвозмездного пользования.

    26 Декабря 2013, 09:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Уточнение клиента

    Как мне( как застройщику) передать
    тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для
    пользования (не проживания)например кладовки, на стадии заключения
    договоров долевого участия, конкретным будущим собственникам квартир
    этого дома.какой документ для этого нужен? —
    Прописываете в каждом договоре, что дольщик передаёт своё право собственности на конкретное тех помещение конкретному лицу.  Других способов нет. И то не факт, что они все вместе потом не скооперируются и не попробуют признать такой пункт договора о долевом участии как ущемляющем их права как будущих сособственников МКД.

    26 Декабря 2013, 10:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Согласно ст. 4, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
    акты Российской Федерации»

    1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна

    сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и
    (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или)
    иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
    этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
    долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
    обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
    строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
    дома и (или) иного объекта недвижимости.

        Все взаимоотношения между застройщиком и дольщиками регулируются договором о долевом участии. Вот в нём застройщик и прописывает все условия, связанные с застройкой. Этими же договорами потом и будете отбиваться от особо рьяных дольщиков, когда они станут сособственниками МКД.
    26 Декабря 2013, 10:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    передать нежилое помещение-кладовку Вы можете также по договору долевого участия. Предметом этого договора является конкретное изолированное помещение-литер номер, площадь...

    аналогичным образом оформляется передача помещений в цокольном этаже, напр, под магазин.

    26 Декабря 2013, 10:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Тех .помещения (кладовки) будут передаваться вместе с договором долевого участия на квартиры, до сентября 2013 так и делали,но предыдущему объекту мы пытались прописать их в договор ДДУ , регистратор отказал ссылаясь на протокол ФАС (устно) и заставил убрать тех.помещения из договора,иначе отказ в регистрации.

    26 Декабря 2013, 11:41
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Согласно ч.4 ст. 4, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от  23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и  иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные
    акты Российской Федерации»

    4. Договор должен содержать:

    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
    многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

     


    26 Декабря 2013, 10:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    В таком случае делайте отдельные договора на кладовки, а сами кладовки оформляйте как самостоятельные объекты недвижимости. То есть процедура аналогична процедуры оформления квартиры, только вместо квартиры будет кладовка (нежилое помещение). Каждая кладовка будет иметь свой адрес (нежилое помещение № 1 по адресу ...). По факту получится, что у каждого дольщика будет два договора (один на квартиру, другой — на кладовку). Соответственно на каждую кладовку будет свое свидетельство о праве собственности. После, также как и с квартирами, проведете передачу права.

    P.S.

    Можно у Вас узнать на какой протокол ФАС ссылался регистратор. В любом случае отказ в приеме документов на регистрацию права невозможен. Отказ в регистрации права возможен только лишь в срок установленный законодателем и только после приостановке регистрации права, где Вам должны были предложить исправить допущенные недочеты либо ошибки.

    26 Декабря 2013, 12:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Какой документ ФАС не сказали,отказ от регистрации никто и не получал,вот именно нам и предложили исправить недочеты(убрать из ДДУ тех.помещения)Получается ,что при проектировании на выделенные тех.помещения можно плучать гос.регистрацию по отдельности на каждое ? Заказывать тех.планы на кладовки и кадастровые паспорта тоже.Может есть более простой метод ,закрепить за дольщиком кладовку,но чтоб ее никто не оспорил после того как дольщики будут собственниками

    26 Декабря 2013, 13:30
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    полагаю, что отказ росреестра в регистрации такого ДДУ незаконен. Закон о долевом участии не запрещает включать в договор нежилые помещения ( подсобные). если не хотите обжаловать отказ росреестра, оформляйте отдельные договоры на кладовки.

    26 Декабря 2013, 13:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Раз Вам не разрешают включать кладовки в ДДУ, то в таком случае остается только оформлять их как объект недвижимости (получать свидетельство о праве собственности, тех.документацию) и далее делать переуступку права на конкретного дольщика. В противном случае они (кладовки) будут входить в состав общедомового имущества, и на них смогут претендовать все жильцы дома. Иного выхода из сложившейся ситуации я не вижу.

    Возможно еще прописать кладовки в ДДУ. После регистрируйте право собственности дольщика только на квартиру. Далее делайте соглашение между Вами и дольщиком о передаче ему, в соответствии с пунктом ДДУ, в безвозмездное пользование кладовки. Составляйте акт приема-передачи. Но такое соглашение не защитит дольщика от правопритязания на кладовки третьих лиц, так как он будет иметь право пользоваться данной кладовкой, но не владеть ею. 

    26 Декабря 2013, 13:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ



    собственникам помещений в многоквартирном доме

    принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
    являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
    помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки,
     иное обслуживающее более
    одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
    крыши, 
    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
    установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
    имуществом в многоквартирном доме.
     По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
    общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
    доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
    нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.



    .


    То
    есть, поскольку  чердаки и тех пом. общего назначения являются
    общим имуществом, которое может принадлежать всем собственникам дома

     на  праве долевой собственности.

    Согласно ст. 38 ЖК РФ 

     При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

    Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

    То есть, при приобретении в собственность жилья к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

    Поэтому Вы вправе указать соответствующее положение в Договоре ДДУ.

    В соответствии со ст. 25.1 закона о гос. рег. договоров ДДУ

     

    На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

    1) разрешение на строительство;

    2) проектная декларация;

    3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

    4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;

    5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотреныФедеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

     Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

    1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

    2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство;


    3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

    То есть,  Вы вправе зарегистрировать договора ДДУ, представив все вышеуказанные документы. При этом отказ в регистрации может быть только в вышеуказанных случаях.

     Включение в договор  положений о доле на общее имущ, в том числе на тех. пом. вполне законно и не может являться основанием для отказа в регистрации. 

     ТАким, образом, Вам следует  правильно формулировать  условия о переходе прав на общее имущ. в договоре и подавать  док. на регистрацию.

     В случае неправомерного отказа, Вы сможете обжаловать его в суде.

     Смогу оказать услугу по составлению положений договора, жалобы а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

    С уважением Ф. Тамара


    26 Декабря 2013, 16:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats