Возможно ли отчуждение имущества в многоквартирном жилом доме? Например чердачного помещения?

Здравствуйте, Евгений. Согласно п4. ст.36 ЖК РФ По решению собственников помещений в
многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников,
объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в
пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные
интересы граждан и юридических лиц

В данном случае требуется согласие 100% собственников. Голосование можно проводить как открытое так и путем заочного голосования. Порядок проведения собрания предусмотрен ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

На стадии долевого строительства токай документ подписать нельзя, т.к. весь дом принадлежит застройщику, а не жильцам, и, соответственно провести собрание жильцов не представляется возможным.

На стадии строительства можно договориться с застройщиком, чтобы он при проектировании дома и дальнейшего его строительства интересующие Вас помещения вывел из мест общего пользования и закрепил за Вами на праве частной собственности путем оформления такого помещения как нежилое офисное или нежилое под магазин.

Здравствуйте, Евгений! 

Ст. 36 Жилищного кодекса РФ: 

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, распорядиться общим имуществом собственники помещений могут путем принятия решения всеми собственниками на общем собрании. 

Однако сделать это могут исключительно собственники. 

Ст. 38 Жилищного кодекса РФ: 

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

На стадии долевого строительства продать помещение может только застройщик, поскольку у участников долевого строительства права собственности на помещения в таком доме пока не возникло. 

Здравствуйте, Евгений!

Согласно ст.36 ЖК РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ст.47 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Таким образом, отчуждение общего имущества невозможно после приобретения квартир. Принятие решение о порядке использования производится на общем собрании путем совместного присутствия, если такое собрание не набирает кворума, то возможно провести заочное голосование.

Ст.290 ГК РФ:

«2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.»

        Таким образом, если чердак поставить на кадастровый учет как нежилое помещение и получить свидетельство, то  там будут указаны доли всех собственников, соответственно эти доли продать  нельзя.

         По другому продать объект недвижимости  как не получить свидетельства на него нельзя. 

         Это относится ко всему имуществу.

здравствуйте!

по смыслу ст 36 ЖК РФ, ст 246-247 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме явлчются участиками общей долевой собственности на общее имущество дома, в т.ч. чердак.

распоряжение общим имуществом осуществляется по общему согласию всех собственников помещений жилого дома. частью 3 ст 36 жк рф предусмотрено, что уменьшение общего имущесто возможно путем реконструкции.

т.о. необходимо согласие всех собственников квартир на передачу чердака в собственность застройщика или другого лица.

на стадии долевого строительства такая передача невозможна, т.к. права собственности на жилые помещения ( квартиры) еще не оформлены.

Уточнение клиента

Как мне( как застройщику) передать
тех.помещения ( не имеющие коммуникаций жизнеобеспечения дома ) для
пользования (не проживания)например кладовки, на стадии заключения
договоров долевого участия, конкретным будущим собственникам квартир
этого дома.какой документ для этого нужен? — Прописываете в каждом договоре, что дольщик передаёт своё право собственности на конкретное тех помещение конкретному лицу.  Других способов нет. И то не факт, что они все вместе потом не скооперируются и не попробуют признать такой пункт договора о долевом участии как ущемляющем их права как будущих сособственников МКД.

В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме

принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки,
 иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
крыши, 
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.
 По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

.

То
есть, поскольку  чердаки и тех пом. общего назначения являются
общим имуществом, которое может принадлежать всем собственникам дома

 на  праве долевой собственности.

Согласно ст. 38 ЖК РФ 

 При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Поэтому Вы вправе указать соответствующее положение в Договоре ДДУ.

В соответствии со ст. 25.1 закона о гос. рег. договоров ДДУ

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотреныФедеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

 Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство;

3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

То есть,  Вы вправе зарегистрировать договора ДДУ, представив все вышеуказанные документы. При этом отказ в регистрации может быть только в вышеуказанных случаях.

 Включение в договор  положений о доле на общее имущ, в том числе на тех. пом. вполне законно и не может являться основанием для отказа в регистрации. 

 ТАким, образом, Вам следует  правильно формулировать  условия о переходе прав на общее имущ. в договоре и подавать  док. на регистрацию.

 В случае неправомерного отказа, Вы сможете обжаловать его в суде.

 Смогу оказать услугу по составлению положений договора, жалобы а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

С уважением Ф. Тамара