Собрание собственников жилья

Ситуация такая:

_________________________________________________________

1. В декабре 2012 года застройщик передал квартиры собственникам по актам приема-передачи, а управление домом передал управляющей компании (Далее УК).

2. В феврале 2013 УК (от имени одного из собственников) организует формальное собрание собственников (формальное потому что назначено оно на рабочее время, следовательно организатор не хочет чтобы кто-то пришел на него). На собрание приходит всего несколько человек и оно признается не состоявшимся.

3. В сентябре 2013 УК садит тетеньку в подъезде дома, которая спрашивает у каждого входящего "не являетесь ли вы собственников квартиры?" и если он отвечает "да", то предлагает ему подписать договор с УК (никакие документы люди не предъявляют, голосует кто-попало). Пока человек подписывает договор или читает его она дает ему лист заочного голосования в котором он ставит галочки так как ему скажет тетенька (ибо разбираться во всем этом у человека нет ни времени ни желания).

4. В октябре 2013 УК оформляет протокол заочного голосования за подписью инициатора собрания (в инициалах подписанта допущена ошибка). Судя по протоколу в собрании приняли участие 58,5% голосов.

Все решения собрания признаны принятыми почти единогласно (около 80% ЗА по всем вопросам). В принятые решения вошли такие как:

- повышение платы за содержание и текущий ремонт,

- автоматическое повышение этой платы каждый год,

- делегирование УК полномочий самостоятельно определять условия и заключать договоры аренды общего имущества,

- утверждение формы договора с УК и т.д.

По многим вопросам сумма процентов ЗА, Против и Воздержался менее 100% (иногда на 0,01%-0,02% а есть и на 10%)

Жилец, от имени которого проводилось собрание и который подписал протокол -- не принимал участие в подсчете голосов (хотя в решениях собрания ему доверена эта функция) и вообще "только подписал бумажки".

_________________________________________________________

Хочу инициировать настоящее собрание, где проголосуют настоящие собственники и примут решения выгодные им а не УК.

Планирую вынести на голосование следующие вопросы:

1. Выбор состава совета дома и председателя совета (чтобы в дальнейшем они вели разговор с УК).

2. Утверждение платы за содержание и текущий ремонт в размере прошлогоднего уровня.

3. Делегировать совету дома полномочия на ведение переговоров с УК по вопросам определения стоимости содержания и текущего ремонта, полномочия на определение условий использования общего имущества и т.д.

_________________________________________________________

Вопросы:

1. Можно ли проводить сразу заочное голосование без очного? Или заочное проводится только при несостоявшемся очном?

2. Как лучше уведомить собственников о собрании? УК рассылала заказные письма на адреса нашего дома, правильно ли это или нужно отправлять по адресам где зарегистрированы собственники? Где Взять список собственников и их адреса ?

Обязательно ли уведомлять заказными письмами или можно и лично вручив уведомление (никаких решений по этому поводу нет, п. 4 ст. 45 ЖК РФ читаю, не могу понять можно ли обойтись без заказных писем или это возможно только когда есть соответствующее решение собственников)?

3. Нужно ли отменять протокол собрания проведенного УК и как это делать?

В протоколе масса ошибок (не 100 процентов саммы ЗА, Против и Воздержался по многим вопросам, ошибка в инициалах подписанта, подписант не считал голоса).

4. Если протокол отменить, то отменятся решения о выборе этой УК и способа управления домом, должна ли УК продолжить свою работу пока такие решения собственники не примут (первый год ведь она работала)?

5. Что можно делегировать совету дома а что нельзя? Хотелось бы чтобы совет дома мог решать большинство вопросов чтобы не проводить собрания по каждому из них (в том числе рассматривать вопрос "об изменении платы за содержание и текущий ремонт" и "об использовании общего имущества").

6. Может быть есть какие-то обязательные вопросы которые нужно вносить в повестку (например как было в повестке УК "о наделении инициатора собрания полномочиями на подсчет голосов", "о выборе председателя собрания" и т.д.)?