Это единая постройка и одновременно просить разделить дом в натуре?

Здравствуйте. 

правильно полагаю, я должен подавать иск в суд в котором буду просить узаконить реконструкцию дома, т.к. это единая постройка и одновременно просить разделить дом в натуре ?

Нет, в данной ситуации количество требований и их вид — на Ваш выбор. Если Вы хотите только выделить свою долю, не претендуете на часть возведенной постройки — узаконивать постройку не нужно, это зона ответственности Вашего соседа. Поэтому, если Вашим требованием будет только выдел в натуре помещений в доме, иск будет к соседу, а администрация даже не будет фигурировать в суде. Другое дело, что если суд сочтет нужным и по своей инициативе укажет на неопределенную природу пристройки, он сможет привлечь администрацию третьим лицом со своими интересами или без них.

А вот если Вы решите подавать иск о признании права собственности на пристройку или на понуждение к ее сносу посредством признания незаконной и прочие подобные требования, в которых как бы есть публично-правовой элемент, Вы должны будете ответчиками указывать и соседа, и администрацию, которая является компетентным органом публичной власти, ответственным за контроль за такими незаконными пристройками.

Можете почитать вот эти судебные дела: https://sudact.ru/regular/doc/DCZNfnBKtkYp/, https://sudact.ru/regular/doc/gRpTfXOBKglK/. 

В данных и других судебных делах в том числе представлены следующие выводы:

… при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Применяя в качестве обоснования для сноса пристроя лит. А7 положения пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом, суд апелляционной инстанции не учёл, что при разделе жилого дома в натуре он перестаёт быть единым объектом права собственности, в связи с чем отсутствие согласия бывших сособственников в отношении выделенной части дома утрачивает значение, если оно не связано с нарушением владения оставшимся общим имуществом.

… самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации.

Обратите особое внимание на выделенное жирным — это подтверждение самостоятельной природы пристройки и ее независимость от Вашей законной доли. 

Доброго времени суток, Андрей. 

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, возможен в порядке ст.252 ГК РФ и предусматривает как возможность заключить его по соглашению сторон, так и в судебном порядке. 

В первом случае все проще и не стоит платить госпошлину суду. Да и все условия у вас фактически соблюдены, кроме возможных вопросов соседа. Но ему надо все разъяснить. Что через суд будет оплачиваться госпошлина + суд может назначить экспертизу строительную (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О спорах, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом) + вопрос о легализации реконструкции (хотя это не входит в вашу цель, но припугнуть можно и этим).  В целом, если привести указанные доводы, все разжевать, то можно и по соглашению сторон выделить в натуре доли. 

Но если сосед не желает, и вы решили подать иск в суд, то администрацию привлекать смысла нет, если вы свою долю не подвергали реконструкции.  Пишите иск на соседа.

Вот пример иска на сайте суда http://sud22.tmb.sudrf.ru/modules.php?name=information&id=523

т.к. для него это не является проблемой.

 Здравствуйте.

Собственно решение вопроса тут, как мне представляется, как раз лежит в том, чтобы показать сособственнику какие именно проблемы у него могут возникнуть. Во-первых, это проблема узаконения реконструкции. На данный момент весь  дом представляет собой самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), вивду чего контролирующие органы могут потребовать привести дом в состояние, существовавшее до нарушения. Во-вторых, если после такой реконструкции часть дома, которую занимает Ваш сособственник, увеличилась, то это формально означает, что увеличилась не только его, но и Ваша доля. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). А значит, если Вы вознамеритесь потребовать выдела своей доли, сособственнику придется компенсировать Вам половину стоимости той части, на которую он увеличил свою часть дома, если Вы не согласитесь на другой вариант. Не думаю, что ему это интересно. Именно изложив ему эти аргументы, Вы можете добиться от него согласия на совместное решение указанной проблемы.

Для раздела жилого дома в натуре необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка (ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости). 

Внесудебный порядок раздела дома на две части возможен, но необходимо, чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки. В этом случае можно попробовать сменить статус дома путем подачи сответствующего заявления в администрацию).

При этом возможно это сделать и через суд с иском к сособственникам о признании дома блокированным домом, разделе его и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.   

Здравствуйте.

Ситуация непростая, деликатная, т.к. при рассмотрении дела выявятся неузаконенные реконструкция и перепланировка(переоборудование) соседа, отраженные кадастровым инженером в тех.плане.  Будет установлен факт самовольного строительства (реконструкции), что может повлечь административную ответственность с выдачей предписания о сносе или узаконивании самостроя. С большой долей вероятности в качестве третьих лиц будут привлечены представители Администрации и Росреестра. Поэтому считаю целесообразным еще раз, уже с учетом изложенных позиций юристов настоящего сайта, убедить соседа узаконить самострой, а затем оформить либо реальный раздел дома на квартиры, либо на самостоятельные объекты- дома блокированной застройки, так как под каждой частью дома уже имеется свой земельный участок и, вполне возможно. они (части дома) обладают всеми признаками, указанными в п.40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ и ч.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ. Придание дому статуса дома блокированной застройки повысит его коммерческую привлекательность и соответственно рыночную стоимость. Удачи.

Добрый день! Исходя из вашего вопроса, если я правильно поняла, у вас на сегодняшний момент жилой дом в долях (по 1/2), каждая половина используется отдельно и споров о использовании между сособственниками нет. Под каждой половиной отдельные участки поставлены на ГКУ и в собственности у сособственников дома. Общая площадь дома по факту отличается от площади, указанной в ЕГРН, так как сосед пристроил к дому до площадь и не узаконил ее. Все так? 

В таком случае, я бы для начала обратилась к кадастровому инженеру для изготовления технического плана об учете изменений (надо узаконить реконструкцию и изменение площади в ЕГРН), он сделает обмеры, изготовит тех план и вы СОВМЕСТНо с соседом или под доверенности от него или без доверенности но в вашего и с согласия соседа это может сделать кадастровый инженер подаете тех план в Росреестр через МФЦ для одновременной постановки на ГКУ новой площади и регистрации права собственности на дом с новой площадью. Так как площадь изменилась, то и доли, скорее всего, должны поменяться, просто если у вас будет 1/2, то и часть пристроя вам перейдет. Поэтому в тех план надо приложить соглашение о перераспределении долей (если нужна помощь, могу помочь составить). Основания сделать без суда это процедуру (ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года) до 1 марта 2026 года можно на участках ИЖС без разрешений строить и реконструировать дома. Главное, соблюдать градостроительные регламенты. 

После изменения в ЕГРН данных на дом, полагаю можно также самостоятельно пробовать отказаться от долевой собственности по соглашению (ст 252 ГК РФ),  и разделить дом, сделав два техплана, подать заявление как на дом блокированной застройки. Опять можно обойтись без суда, но не без помощи соседа. Опять можно либо доверенностью воспользоваться. Если уж совсем никак сосед не пойдет на контакт, тогда да суд. Иногда в суде просят признать половину дома отдельным зданием, а не блоком в доме блокированной застройки. Но на квартиры бы я не делила, по нынешнему законодательству, тем более под половинами есть земля у каждого, под квартирой отдельный земельный участок быть не может. После того как сосед прост свою половину кому -нибудь другому, например, могут начаться споры, раз у вас квартиры, то у каждого в личной собственности не может быть участок, а должен быть на основании ст 36 ЖК РФ общей долевой собственностью всех собственников помещений и т.д. 

Всего хорошего!