Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

96 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
96 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Письмо из налоговой в связи с поступившей информацией о сдаче внаем недвижимого имущества - как действовать?

Здравствуйте! Квартира, принадлежавшая матери, перешла мне по наследству. При жизни матери и до сегодняшнего дня квартира сдается в аренду (арендатор один и тот же, если это важно). Договор заключали на 11 мес, затем каждые 11 мес продлевали приложением. У арендатора есть лист, где я расписываюсь в получении сумм. Налогов не платили, как-то не задумывались об этом. Сейчас пришло письмо из налоговой, на имя матери, хотя и датированное сегодняшним числом (сейчас уже я собственник), что у них есть информация о сдаче в наем квартиры, с указанием уплатить налоги по форме 3-ндфл. В связи с этим вопросы:

1) Я должен оплатить налоги за период с того момента, когда я вступил в собственность, или также за предыдущие годы, когда собственником была мать? В этом случае боюсь, что сумма налога окажется слишком большой.

2) Правильно ли я понял, что декларация по 3-ндфл подразумевает 13% налог? Но я прочитал официальную информацию, что сдача квартиры может облагаться по упрощенной системе налогообложения как ИП, в этом случае можно платить 6% от доходов (не учитывая расходы). Это так?

3) Если я оформлю ИП сейчас, могу ли я рассчитать налог по ставке 6% от доходов задним числом за прошедший год (ведь требуется оплата за этот год, а ИП оформить удастся уже скорее всего после новогодних праздников)? Или если я успею оформить ИП в этом году (декабрь) можно ли оплатить налог по ставке 6% задним числом? Еще слышал о возможности оплаты патента.

4) Можно ли зарегистрировать ИП и начать платить налоги уже исходя из текущих поступлений, можно ли получить налоговую амнистию по доходам за предыдущие месяцы? К сожалению оказался не готов к таким непредвиденным расходам. Ведь у налоговой нет однозначных доказательств о сдаче в аренду (копия договора и т.д.), есть ведь в конце концов презумпция невиновности. В письме указано, что в случае отсутствия доходов от сдачи имущества внаем инспекция приглашает вас явиться для дачи соответствующих пояснений - могу ли я сказать, например, что сейчас в квартире проживают мои знакомые бесплатно? Понимаю, что это неправда, но если в дальнейшем я планирую платить налоги, когда все оформлю, можно ли так сделать, если не будет возможности применить амнистию? Какие риски есть при этом?

5) И последний вопрос - письмо пришло из московской налоговой (квартира в москве), а я проживаю в мос.области, и в письме указано, что декларация представляется по месту жительства, но дача пояснений необходима по адресу московской налоговой. Таким образом, перед какой налоговой я должен отчитаться и с какой объясниться?

Спасибо!

15 Декабря 2012, 12:53, вопрос №32177 Сергей, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    1)Налог на квартиру (на имущество ФЛ) обязаны платить с момента открытия наследства, а НДФЛ с момента сдачи квартиры в наем. Поэтому важно указать с какого момента начисляются налоги в письме и помнить что налоги взыскиваются не более чем за 3 года!

    2,3)Действительно, если ИП выбрал УСН с прибыли, то он платит 6%, но необходимо регистрироваться в налоговой

    К сожалению перейти на УСН можно не ранее регистрации ИП, поэтому за прошедший период не получится платить 6%, только как физ.лицо 13%. Патент же Вам надо будет брать за 2013 год и стоит он 60т.р в Москве.

    4)Сергей, вот по этому пункту можно будет нормально ответить только ознакомившись с документами из налоговой. Выложите, пожалуйста.

    5)Налоговая декларация - это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, исчисленной сумме налога и (или) других данных, связанных с исчислением и уплатой налога. Этот документ представляется каждым налогоплательщиком по каждому налогу, подлежащему уплате, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Налоговая декларация представляется в налоговый орган по месту учета налогоплательщика по установленной форме на бумажном носителе или в электронном виде. (ст.80 НК РФ)

    15 Декабря 2012, 13:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день.

    1. Налог Вы обязаны платить с момента первого получения дохода за сдачу внаем квартиры

    2. Да это так, если у Вас есть свидетельство ИП

    3.К сожалению нет. Вы будете иметь право на УСН только с момента регистрации ИП

    4. Ну ели Ваш арендатор подтвердит, что ВЫ денег от него не получали (а его скорее всего тоже опросят), то возможно

    5. Ст. 80 НК РФ:

    Налоговая декларация (расчет) представляется в налоговый орган по месту учета налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента) по установленной форме на бумажном носителе или по установленным форматам в электронной форме вместе с документами, которые в соответствии с настоящим Кодексом должны прилагаться к налоговой декларации (расчету). Налогоплательщики вправе представить документы, которые в соответствии с настоящим Кодексом должны прилагаться к налоговой декларации (расчету), в электронной форме.


    15 Декабря 2012, 13:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Отвечу подробно только на первый вопрос. Прочее - коротко.

    В соответствии с п. 3 ч. 3. ст. 44 Налогового кодекса устанавливается, что со смертью физического лица-налогоплательщика обязанность по уплате налогов и сборов прекращается.

    Задолженность по налогам, указанным в пункте 3 статьи 14 и статье 15 настоящего Кодекса, умершего лица либо лица, объявленного умершим, погашается наследниками в пределах стоимости наследственного имущества в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации для оплаты наследниками долгов наследодателя.

    В пункте 3 статьи 14 указан транспортный налог, к статье 15 относятся местные налоги - земельный налог и налог на имущество физических лиц. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) относится к федеральным налогам и сборам и предусмотрен статьей 13 Налогового кодекса, не упомянутой в п. 3 ч. 3. ст. 44.

    Таким образом, обязанность по уплате НДФЛ, возникшая у умершего, наследниками не исполняется.


    Иными словами, указанный налог, НДФЛ, за наследодателем (мамой) вы уплачивать не обязаны.


    Только

    - транспортный

    - земельный

    - налог на имущество.

    При этом что касается указанных в упомянутой ст. 44 НК налогов, то приняв наследство за своей мамой, вы отвечаете по долгам наследодателя солидарно с другими наследниками, но в пределах стоимости перешедшего к вам имущества. К долгам наследодателя относится также задолженность по налогам, а также позиция налоговой, что к ним относятся начисленные в отношении наследодателя пени и штрафы по налогам. Налоговый кодекс о пени и штрафах умалчивает.

    Пени и штрафы, начисленные по задолженности наследодателя после его смерти, уплате не подлежат в любом случае.

    При этом следует учитывать пресекательный срок давности по взысканию задолженности по налогу, который составляет три года.

    В то же время ваш доход, облагаемый НДФЛ возникает с того момента, как арендную плату стали получать именно вы, а не ваша мама. То есть, учитывая обстоятельства, с момента ее смерти. Соответственно, ваша обязанность по уплате налогов возникает по итогам налогового периода (календарный год), причем если налоговую декларацию вы обязаны подать до 30 апреля следующего за отчетным года, то оплатить налог обязаны до 15 июля года, следующего за отчетным.

    При этом имейте в виду, в соответствии с пунктом 2 статьи 48 Налогового кодекса РФ заявление о взыскании подается в суд общей юрисдикции налоговым органом в течение шести месяцев со дня истечения срока исполнения требования об уплате налога, сбора, пеней, штрафов, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

    Согласно пункту 3 данной статьи требование о взыскании налога, сбора, пеней, штрафов за счет имущества физического лица может быть предъявлено налоговым органом в порядке искового производства не позднее шести месяцев со дня вынесения судом определения об отмене судебного приказа.
    Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления о взыскании может быть восстановлен судом.

    Срок, на который заключен договор аренды, для обязанности по уплате налогов значения не имеет.

    Применить налоговую ставку по УСН 6% как ИП вы сможете не ранее, чем будете зарегистрированы в качестве ИП и подадите заявление о применении указанной системы налогообложения с налогооблагаемой базой "доходы". Но имейте в виду, что как ИП вы обязаны будете также уплачивать взносы во внебюджетные фонды, на 2012 год их размер составляет около 17 тысяч рублей. Стоимость страхового года на 2013 год будет составлять около 19,5 тыс. рублей. Таким образом, вам выгоден переход на УСН 6% только если плата за найм квартиры (без учета коммунальных услуг) составляет более 23 тысяч рублей.

    15 Декабря 2012, 15:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Сергей!

    В соответствии со ст. 207, ст. 208 и ст. 224НК РФ Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

    Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

    Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

    То есть, Вы обязаны уплачивать налог на доход физического лица в установленном размере.

    Поскольку Вы ранее не были зарегистрированы в качестве ИП, то Вы сможете платить налоги по УСН только за будущий период. Оплачивать налог по ставке 6% от доходов задним числом за прошедший год Вы не имеете право.

    В силу ст.1175 ГК РФ Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

    То есть, Вы обязаны уплатить Долг Вашей матери по налогам в пределах стоимости унаследованного имущества.

    Если в Договоре найма указана стоимость проживания , то Вы не можете говорить о бесплатном проживании нанимателей.

    Однако, если Вы уверены, что налоговый орган не имеет копии Договора аренды Вы можете сказать, что наниматели пользуются жилым помещением по устному Договору безвозмездного пользования.

    В соответствии с п.4 ст. 23 и ст. 229 НК РФ представлять в установленном порядке в налоговый орган по месту учета налоговые декларации (расчеты), если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах.

    .Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотреностатьей 227.1 настоящего Кодекса.

    То есть, налоговую декларацию Вам следует подавать по месту Вашего налогового учета не позднее 30 апреля каждого истекшего года.

    При этом Вы можете не оплачивать задолженность за период предшествовавший последним трем годам.

    Кроме того, Вы имеете право просить предоставить Вам рассрочку платежа.



    Согласно ст. 113 НК РФ Лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового периода, в течение которого было совершено это правонарушение, и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности).Исчисление срока давности со следующего дня после окончания соответствующего налогового периода применяется в отношении налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 120 и 122 настоящего Кодекса.

    То есть, налоговый орган не имеет право взыскать с Вас задолженность по уплате налогов, которая образовалась 30 апреля более трех лет назад.


    Таким образом, Вам следует исходить из всего вышеизложенного.

    Смогу оказать услугу по составлению Обоснованного объяснения и заявления о рассрочке, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

    С уважением Ф. Тамара

    15 Декабря 2012, 15:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Сергей, чтобы не заниматься необоснованными предположениями, просто укажите, с какого времени именно вы являетесь собственником данной квартиры (то есть не дату регистрации права, а дату открытия наследства).

    И было бы не вредно увидеть текст уведомления налоговой.

    Дополнение.

    Еще раз акцентирую ваше внимание на том, что

    -у вас есть обязанность уплатить за маму налог на имущество (который взыскивается вне зависимости от сдачи имущества в аренду/найм)


    - у вас нет обязанности уплачивать за маму НДФЛ (который взыскивается с доходов, полученных физическим лицом от сдачи имущества в аренду/найм в т.ч.)

    15 Декабря 2012, 15:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ковалёв Артур Тоомасович

    У налоговой есть информация о сдаче в наём квартиры - это интересно, но на самом деле нет у них никакой информации, так как нет даже методики получения этой информации (насколько я знаю в Москве это становится практикой - отсылать подобные письма всем подряд). Парадокс этой ситуации ещё и в том, что та бумага, которая есть у арендатора про полученные вами суммы - просто бумага, а договор который вы заключили, привлекая агента по недвижимости просто договор, который может быть и не "проведён" через агенство и нигде не отражён. Короче говоря, именно ВЫ полностью контролируете данную ситуацию, и если вы даже решили заплатить налоги, вы можете составить с арендатором второй договор (для налоговой) указав в нём хоть 1000 рублей, хоть 100 рублей и заплатить налог с гораздо меньшей суммы. Никаких ИП регистрировать не надо - тогда налоговая точно от вас не отстанет!

    16 Декабря 2012, 09:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    1) Я должен оплатить налоги за период с того момента, когда я вступил в собственность, или также за предыдущие годы, когда собственником была мать? В этом случае боюсь, что сумма налога окажется слишком большой.

    Если, договор найма жилья продолдает свое действие с правопреемством стороны наймодателя, т.е. Вы являетесь стороной договора, это оспаривать, признавать договор недействительным не собираетесь, то исчисление налога должно быть произведено с момента получения квартиры Вами в собственность, т.е. отметки в рег. свидетельстве. Налоги за бывшего умершего собственника Вы платить не должны. По данному вопросу следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением, приложив копию свидетельства о смерти прежнего собственника и копию свидетельства о Вашем праве собственности, налог должен быть перессчитан с соответствующей даты.

    2) Правильно ли я понял, что декларация по 3-ндфл подразумевает 13% налог? Но я прочитал официальную информацию, что сдача квартиры может облагаться по упрощенной системе налогообложения как ИП, в этом случае можно платить 6% от доходов (не учитывая расходы). Это так?

    Как физ лицо Вы должны оплачивать доходы по ставк 13%, предоставляя налоговую декларацию не позднее 30.04. каждого года за предыдущий налоговый год. Только с момента гос. регистарции ИП и выборе системы налогообложения -УСН на основе патента Вы сможете с момента такой регистрации платить налог 6 % с доходов, но при этом не нужно забывать о том, что как ИП Вы должны будете сами осуществлять всзносы и отчисления в ПФР, ФОМС.

    3) Если я оформлю ИП сейчас, могу ли я рассчитать налог по ставке 6% от доходов задним числом за прошедший год (ведь требуется оплата за этот год, а ИП оформить удастся уже скорее всего после новогодних праздников)? Или если я успею оформить ИП в этом году (декабрь) можно ли оплатить налог по ставке 6% задним числом? Еще слышал о возможности оплаты патента.

    Только с момента госрегистрации ИП изменится система налогообложения.

    4) Можно ли зарегистрировать ИП и начать платить налоги уже исходя из текущих поступлений, можно ли получить налоговую амнистию по доходам за предыдущие месяцы? К сожалению оказался не готов к таким непредвиденным расходам. Ведь у налоговой нет однозначных доказательств о сдаче в аренду (копия договора и т.д.), есть ведь в конце концов презумпция невиновности. В письме указано, что в случае отсутствия доходов от сдачи имущества внаем инспекция приглашает вас явиться для дачи соответствующих пояснений - могу ли я сказать, например, что сейчас в квартире проживают мои знакомые бесплатно? Понимаю, что это неправда, но если в дальнейшем я планирую платить налоги, когда все оформлю, можно ли так сделать, если не будет возможности применить амнистию? Какие риски есть при этом?

    Если данный наниматель жилья согласен урегулировать с Вами формальные вопросы и ему стоит доверять, то можно оформить дополнительное соглашение к договору, копия которого имеется в ИФНС, в котором прописать изменение суммы договора или его фактическое расторжение с соответствующей даты, без пролонгации (или соглашение о расторжениия договора), после чего предоставив такой экземпляр в ИФНС, рассчитывать на то, что налоговая инспекция откажется в констатации у Вас доходов и соответственно в исчислении налога

    5) И последний вопрос - письмо пришло из московской налоговой (квартира в москве), а я проживаю в мос.области, и в письме указано, что декларация представляется по месту жительства, но дача пояснений необходима по адресу московской налоговой. Таким образом, перед какой налоговой я должен отчитаться и с какой объясниться?

    По месту жиельства как учета налогоплательщика, объектов сдаваемого жилья как источников дохода может быть много, поэтому важно место жительства, которое указывает на территориальный учет.

    Всего доброго Вам.

    16 Декабря 2012, 21:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats