Добрый день! Немного другой порядок действий. 1. Вам надо обратиться в органы опеки за разрешение продажи вашей квартиры и покупки квартиры большей площади — указать данные новой квартиры.
ст 21 Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
2. После получения разрешения органов опеки составить не предварительный договор, а основной договор купли-продажи с вашим покупателем (ст 549 ГК РФ).
3. Обратиться в МФЦ обеим сторонам, заплатить гос пошлину 2000 руб (на всех покупателей) и подать документы в Росреестр, чтобы права на квартиру перешли вашему покупателю. В идеале в тот же день можно сделать сделку по покупке вами новой квартиры большей площади. То есть у вас будет две сделки в один день и два разных договора.
4. После регистрации перехода права на вашего покупателя, ему надо будет отнести документ в ПФР, чтобы вам перечислили средства материнского капитала на счет, указанный в договоре.
Вы же в новой квартире при покупке сразу в договоре купли-продажи вы прописываете доли детям.
Получаете в один день, если проблем не будет с регистрацией, договоры купли продажи в МФЦ один о проданной квартире, другой о купленной.
Конечно, вы в договоре указываете, что квартира находится в залоге до полного расчета. Примерно так: